Innehåll

Resultat nr 5 2017

Så påverkas du av paketeringsutredningen

Sedan 2004 är det skattemässigt gynnsamt för bland annat aktiebolag att sälja fastigheter i paketerad form i stället för att sälja fastigheterna direkt. Nu föreslår den så kallade paketeringsutredningen regler som kan leda till en rejäl skattesmäll för många företag med fastigheter.

För snart två år sedan, 11 juni 2015, tillsatte regeringen en utredare med uppdrag att se över vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet. Nyligen kom utredningen med sitt betänkande.

– Utredningen handlar om paketering av fastigheter, det vill säga när till exempel ett aktiebolag bildar ett dotterbolag och för in en fastighet i dotterbolaget. Paketeringsbolaget kan därefter säljas skattefritt eftersom andelarna är näringsbetingade. Man säljer alltså bolaget som äger fastigheten i stället för att sälja själva fastigheten och undviker därmed skatt, säger Susanne Pålsson, skattejurist på LRF Konsult.

Enligt utredarens förslag ska fastighetsaffärer framöver beskattas lika – oavsett om försäljningen sker genom paketerade bolag eller genom direkta fastighetsaffärer. Om det är ett bolag där 75 procent eller mer av tillgångarna är fastigheter kan det bli aktuellt med så kallad avskattning. Dessutom ska det säljande företaget ha ett bestämmande inflytande över paketeringsbolaget som upphör i och med avyttringen.

– Det innebär att när ett företag som har ett bestämmande inflytande över ett företag med en paketerad fastighet säljer andelarna, uppkommer en skatteeffekt. Då anses paketeringsbolaget ha sålt fastigheten till marknadsvärde och i samma stund köpt tillbaka den för samma belopp – en sorts fiktiv försäljning där paketeringsbolaget måste betala skatt på vinsten. Även gjorda värdeminskningsavdrag måste återföras till beskattning. Å andra sidan får marknadsvärdet användas som nytt anskaffningsvärde och underlag för avskrivningar. Dessutom måste paketeringsbolaget betala skatt på en intäkt som motsvarar stämpelskatt på två procent. Resultatet blir en skattemässig effekt som mest liknar den som uppstår vid en direktförsäljning av fastigheten, berättar Susanne Pålsson.

Det finns dock några undantag som innebär att avskattning inte ska ske.

– Även om de huvudsakliga tillgångarna – 75 procent eller mer – i ett bolag består av fastigheter är det inte säkert att avskattning ska ske när andelarna säljs, säger Susanne Pålsson, och fortsätter:

– Det kan vara så att den största tillgången i ett bolag som ska säljas är en fastighet, men bolagets intäkter och utgifter till huvudsaklig del avser en rörelseverksamhet. I ett sådant fall kommer ingen avskattning att ske. Det blir inte heller aktuellt med avskattning om bolaget går i konkurs, likvidation eller om skalbolagsreglerna ska tillämpas.

Hur kommer det sig?

– I och med att försäljning av paketerade fastigheter är skattemässigt fördelaktigt sker i princip inga ”vanliga” fastighetsförsäljningar i företagssektorn. Utredningen har kunnat konstatera att det är mycket vanligt, särskilt inom den renodlade fastighetsbranschen. Den nya regeln har som syfte att motverka paketering av fastigheter som ett skatteplaneringsverktyg. Däremot vill man inte att reglerna ska slå mot försäljningar av andelar där syftet är att sälja en rörelse vars huvudsakliga inkomster och utgifter kommer från vanlig rörelseverksamhet och inte är knutna till ett fastighetsinnehav.

Om de nya skattereglerna går igenom kommer de att gälla försäljningar av fastigheter som sker efter 30 juni 2018. Men redan i dag måste man sätta sig in i reglerna, anser Susanne Pålsson.

– Är det aktuellt att köpa en paketerad fastighet är det mycket viktigt att ta reda på hur det ser ut i bolaget i fråga. Hur mycket ska man betala för andelarna och hur mycket skatt ligger latent i bolaget? Vad blir konsekvenserna? Det är mycket komplicerade regler som kan vara svåra för företagare att bena ut. Mitt råd är att prata med sin rådgivare, revisor eller redovisningskonsult innan beslut om försäljningar och förvärv fattas. Om utredningens förslag går igenom leder de skärpta skattereglerna till mer pengar in till statskassan. Den särskilda utredaren Christina Eng beräknar att förslagen kommer att dra in upp till 17 miljarder kronor per år på kort sikt till statskassan och mellan sex och 13 miljarder kronor per år på längre sikt.

– Med de nya reglerna kommer vinstskatten på fastigheterna inte att kunna låsas in i paketeringsbolag när de byter ägare. Förslaget innebär bland annat att skattebelastningen vid en paketerad transaktion överensstämmer med en situation där fastigheten säljs direkt, både vad gäller vinstbeskattning och stämpelskatt. De förslagna reglerna kommer med största sannolikhet innebära att många planerade fastighetsaffärer går i stå – frågan är inom vilken tidshorisont, säger Susanne Pålsson.

Utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet (SOU 2017:27).

Therese Johansson

Dolda tillgångar

Genom att paketera en fastighet som en tillgång i ett bolag har man tidigare vid försäljning av bolaget kunnat undkomma skattekostnader.

Sifferkollen

Belopp

Basbelopp
År 2019 2020 2021
Prisbasbelopp 46 500 47 300 47 600
Förhöjt pbb. 47 400 48 300 48 600
Inkomstbasbelopp 64 400 66 800 68 200
Utdelning fåmansföretag
År 2019 2020 2021
Schablonbelopp 171 875 177 100 183 700

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2019 2020 2021
Räntesats 0,51 0,50 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2019 2020 2021
Positiv 6,51 6,50 6,50
Negativ 1,51 1,50 1,50
Statslåneränta
År 2018 2019 2020
31 maj 0,49 0,05 -0,01
30 nov 0,51 -0,09 -0,10

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2019 2020 2021
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2019 2020 2021
Frukost, lunch och middag 245 245 250
Lunch eller middag 98 98 100
Frukost 49 49 50
Skattefria gåvor
År 2019 2020 2021
Julgåva 450 450 500
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 500
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2019 2020 2021
Skattesats 21,4% 21,4% 20,6%
Mervärdesskatt
År 2019 2020 2021
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%

 

Visa mer...