Det är allmänt känt att skattereglerna för fastigheter är mycket komplicerade. När det gäller privatbostadsfastigheter kompliceras bilden dessutom av ett långtgående arkiveringskrav som sträcker sig mycket långt tillbaka i tiden, kanske mer än 30 år. Det är enligt min mening inte rimligt att man måste spara kvitton avseende fastighetens anskaffnings- och förbättringskostnader under så lång tid.
Den s.k. eviga realisationsvinstbeskattningen infördes 1967. Dessförinnan kunde en fastighet vara helt befriad från skatt om den hade ägts i mer än 10 år. Realisationsvinsten beskattades i inkomstslaget tillfällig förvärvsverksamhet. I det nya skattesystemet, alltså fr.o.m. 1991, kom realisationsvinster att beskattas med 30 % i inkomstslaget kapital. Vi hade fram till den 1 juli 1994 s.k. takregler för att schablonmässigt beräkna realisationsvinsten vid avyttring av privatbostadsfastigheter. Syftet med bestämmelsen var att sätta ett tak för skatteuttaget samt att undvika s k inlåsningsproblem vid långa innehav och där fastigheten anskaffats till ett lågt värde. För permanentbostäder kunde realisationsvinsten schablonmässigt beräknas till 30 % av köpeskillingen för fastigheten, i stället för den verkliga anskaffningskostnaden. För övriga privatbostäder fick realisationsvinsten beräknas till 60 % av köpeskillingen. Permanentbostäder är sådana privatbostäder där den skattskyldige varit bosatt under minst ett år närmast före avyttring, under förutsättning att han inte dessförinnan innehaft bostaden i mer än ett år utan att vara bosatt där, alternativt att han har varit bosatt på fastigheten under minst tre av de senaste fem åren. Eftersom skattesatsen i inkomstslaget kapital är 30 % kom den verkliga skattebelastningen att utgöra 9 % (30 % av 30 %) respektive 18 % (60 % av 30 %) av köpeskillingen. Skatten för en fastighet som t.ex. sålts för 1 miljon kronor kom då att uppgå till 90 000 kronor om fastigheten var en permanentbostad, alternativt 180 000 kronor om fastigheten var en privatbostad.
Idag gäller som huvudregel för att beräkna en realisationsvinst vid försäljning av privatbostäder, att den nominella vinsten ska beskattas. Enkelt uttryckt beskattas mellanskillnaden mellan försäljningspris och anskaffningskostnad inkl. ny-, till- och ombyggnader samt med tillägg för värdehöjande reparationer som överstiger 5 000 kronor per år.
Den 1 juli 1994 halverades den skattepliktiga vinsten för privatbostäder enligt huvudregeln. Detta kom i praktiken att innebära att skatten kom att utgöra 15 % (50 % av 30 %). För att kompensera skattebortfallet avskaffade man i gengäld ovannämnda takregler.
I princip gäller för avdragsrätt att den skattskyldige styrker anskaffningskostnad etc. I många fall har avyttrade fastigheter ägts under många år. Många gånger har också fastigheterna gått i arv eller givits bort av äldre till yngre generationer. Det är därför naturligt att ordningen på underlagen inte är den bästa, varför det är svårt att prestera godtagbar bevisning.
I samband med att realisationsvinstbeskattningen vid fastighetsförsäljningar blev ”evig” uttalade regeringen i prop. 1967:153 s. 143, att beviskravet borde ställas tämligen högt såvitt gäller kostnaden som lagts ned på en fastighet efter 1967. För äldre tid ansåg man att hänsyn måste tas till att de skattskyldiga inte haft lika stor anledning att bevara verifikationer och dyl. för framtiden. I en senare proposition, prop. 1975/76:180 s. 132, ansåg den dåvarande finansministern att det var fullt tillräckligt att den skattskyldige gjorde sannolikt att förbättring skett samt att kravet på bevisning borde sättas något högre avseende arbete som utförts sedan 1967 års regler trätt i kraft.
I rättsfallet RÅ 1992 not 90 medgavs den skattskyldige inte avdrag för förbättringskostnader som inte kunde styrkas med kvitton eller liknande. I rättsfallet RÅ 1992 not 91 yrkade den skattskyldige avdrag för förbättringskostnader som var nedlagda före 1968. Den skattskyldige saknade fakturor och kvitton men lämnade specificerade uppgifter på utförda arbeten och kostnader för dessa. Regeringsrätten medgav trots detta inte avdrag för dessa kostnader.
Skattemyndigheten har tolkat rättsfallen mycket restriktivt och kräver i princip att förbättringskostnader som lagts ned efter 1967 styrks med kvitton eller liknande. Jag anser att detta verifieringskrav skapar onödig irritation mellan de skattskyldiga och skattemyndigheten. Av bokföringslagens 22 § framgår att näringsidkares räkenskapsmaterial skall arkiveras under 10 år. Det finns också förslag om att detta arkiveringskrav skall sänkas till fem år. Det är inte rimligt, enligt min mening, att arkiveringskravet för vanliga privatpersoner ställs långt högre än för företag med näringsverksamhet. Sådana krav skapar inte skattelojalitet hos de skattskyldiga.
Jag föreslår därför att takreglerna återinförs. Detta kommer givetvis att medföra ett skattebortfall. Numera måste regeringen när man lägger fram förslag om skattelättnader även föreslå en finansiering av skattebortfallet. Mitt förslag är därför att realisationsvinsten enligt huvudregeln blir 100 % istället för nuvarande 50 %, för att finansiera detta skattebortfall. Detta borde vara kostnadseffektivt både för de skattskyldiga och skattemyndigheten. Dessutom torde skattemoralen höjas hos allmänheten, vilket inte är minst viktigt!
Mats Höglund
Mats Höglund, Ernst & Young.