Innehåll

Skattenytt nr 1-2 2011 s. 65

Kommentar till kammarrättens dom 2010-09-16 (mål nr 5743-08, 5744-08, 5745-08) ”avdrag för renovering av byggnad”

Målet gäller bl.a hur nedlagda kostnader i samband med omfattande rivnings- ombyggnads- och renoveringsarbeten ska hanteras skattemässigt. Fråga var dels om fördelning mellan byggnad och byggnadsinventarier dels om det utvidgade reparationsbegreppet var tillämpligt.

Den aktuella fastigheten var ursprungligen uppförd 1932 och hade inte varit föremål för någon ombyggnad eller större renovering sedan den uppfördes. Underhållet var mycket eftersatt. Byggnaden användes före ombyggnationen till butiker, restauranger, kontor samt hotell. I samband med ombyggnationen utökades den uthyrningsbara ytan med närmare 800 kvm till ca 15 000 kvm och hotelldelen om ca 2 800 kvm upphörde. Dessutom inrättades en del av byggnaden till lager. I övrigt skedde en omfördelning mellan de tidigare användningsområdena.

På våningarna 2–8, kontorsdelen, revs samtliga mellanväggar, golv, undertak, installationer samt inredningar. Yttertaket förstärktes och reparerades. Befintliga fläktrum på taket revs och ersattes med ett nytt större fläktrum. Nya kontorslösningar med blandat cellkontor och kontorslandskap byggdes. Två nya hissar installerades liksom helt nya system för el och data, värme, ventilation och komfortkyla. Hela fastigheten försågs med sprinkler. Trapphus och entreér bevarades och renoverades. Marmorfasaden lagades och rengjordes. Beträffande butiksdelen dvs. källarvåning, bottenvåning och plan 1, byggdes ett flertal mindre butiker om till större butiker i två plan. Butiksfasaderna i bottenvåningen och våning 1 byttes ut till nya fasader i glas och rostfritt stål. Nytt fläktrum, undercentral för kyla och värme, ställverk och sprinklercentral byggdes i källarvåningen.

Bolaget behandlade kostnader för omdisponering av lokaler enligt det utvidgade reparationsbegreppet och gjorde därmed direktavdrag skattemässigt. Vidare allokerades kostnader för undertak, ventilation, elinstallationer, personhissar, nya fönsterbänksinklädnader för fan-coils samt hisschakt till byggnadsinventarier.

Skatteverkets uppfattning var att byggnaden genomgått en så omfattande ombyggnation att det var fråga om en väsentlig förändring. Av denna anledning var det utvidgade reparationsbegreppet inte tillämpligt enligt Skatteverkets uppfattning. Beträffande de ovan nämnda kostnaderna som klassificerats som byggnadsinventarier ansåg Skatteverket att det var fråga om kostnader för byggnadens allmänna funktion vilka därmed skulle aktiveras som byggnad med en långsammare avskrivningstakt som följd.

Länsrättens dom fastställdes av Kammarrätten på alla punkter. Jag hänvisar därför till länsrättens domskäl.

En intressant fråga som berörs i domen är vad som avses med en väsentlig förändring. Byggnadens användningsområde var i huvudsak samma före och efter renoveringen även om det i samband med renoveringen skedde vissa omdispositioner samt att hotelldelen upphörde. Beträffande väsentlig förändring tycks länsrätten vara av den uppfattningen att man ska göra en helhetsbedömning utifrån vad byggnaden används till. Det är således inte fråga om att göra en separat bedömning av varje enskild yta i byggnaden. Min uppfattning är att detta är en rimlig slutsats.

I det aktuella fallet var det fråga om omfattande arbeten som medförde att byggnaden moderniserades och fick en högre teknisk standard. Frågor som aktualiserades var även om det har någon betydelse om man genomför en mer omfattande renovering vid ett enda tillfälle, istället för löpande renoveringar samt om en allmän uppgradering innebär att man diskvalificeras från att tillämpa det utvidgade reparationsbegreppet. Skatteverket var av den uppfattningen att den standardförbättring som byggnaden genomgått innebar en väsentlig förvändring varför det utvidgade reparationsbegreppet inte var tillämpligt.

Länsrätten ansåg att ett av syftena bakom reglerna om det utvidgade reparationsbegreppet var just att möjliggöra moderniseringar, tekniska upprustningar och omdispositioner av näringsbyggnader vilket ansågs ha skett i det aktuella fallet. Eftersom byggnaden inte ändrat användningsområde ansåg inte Länsrätten att det var fråga om en väsentlig förändring och kom därför fram till att kostnaderna var direkt avdragsgilla enligt reglerna om det utvidgade reparationsbegreppet.

Kostnader som är hänförliga till byggnadsinventarier omfattas inte av det utvidgade reparationsbegreppet. För att en investering ska klassificeras som byggnadsinventarier ska det vara fråga om en investering som är avsedd att direkt tjäna den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden. Det ska inte vara fråga om en anordning som är till för byggnadens allmänna ”funktion som uppehållsplats för människor”; RÅ84 1:98. Av den information som framgår av domskälen finns det inget som tyder på att det skulle vara fråga om investeringar som är avsedda för att direkt ”tjäna den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden”. Länsrätten delade Skatteverkets uppfattning och ansåg att de investeringar som bolaget klassificerat som byggnadsinventarier skulle allokeras till byggnaden. Även detta är enligt min bedömning en rimlig slutsats.

I och med att Länsrätten kom fram till att vissa investeringar inte ska klassificeras som byggnadsinventarier utan som byggnad måste avdragsrätten för dessa investeringar bedömas utifrån de regler som gäller för byggnad. Detta innebär att kostnaderna antingen kan aktiveras som byggnad och skrivas av enligt den plan som gäller för byggnaden eller att avdrag kan medges enligt det utvidgade reparationsbegreppet. Länsrätten ansåg att det var fråga om kostnader för att modernisera, rusta upp och anpassa byggnaden till den tekniska och ekonomiska utvecklingen. Av denna anledning medgavs bolaget avdrag för en alternativkostnad motsvarande vad det skulle kostat att återställa byggnaden i ursprungligt skick. Även detta är enligt min bedömning en rimlig bedömning.

Det utvidgade reparationsbegreppet har inte prövats i så väldigt många fall och det är tämligen oklart vad som avses med ”väsentlig förändring” och ”ändringsarbeten som är normala i den skattskyldiges verksamhet. Av denna dom kan man enligt min uppfattning dra slutsatsen att en bedömning av väsentlig förändring ska göras utifrån hela byggnadens användningssätt och inte för respektive delyta. Dessutom ger domen intryck av att det utvidgade reparationsbegreppet är tämligen liberalt.

Barbro Jansson är skattekonsult och tillhör Ernst & Young Real Estate.