Fastighetstaxering: Förenkling eller inte – det är frågan?

2.1 Slopande av skattenämnd

Enligt utredningens förslag ska bestämmelserna i 28 kap. 1 § FTL och 20 kap. 3 § FTL gällande skattenämnd ändras. Skatteverkets tjänstemän ska istället för skattenämnd avgöra grundläggande beslut och särskilt kvalificerade beslutsfattare ska besluta vid fråga om en andra omprövning av beslutet. Allmänhetens förlust av insyn kan tillgodoses genom exempelvis samverkan mellan Skatteverket och representanter från intresseorganisationer och Lantmäteriet.7 Skattenämnderna har dessutom redan avvecklats inom Skatteverkets övriga områden vid ikraftträdandet av SFL.8

Remissinstanserna instämmer i att förslaget kan anses bidra till en mer enhetlig hantering och lagstiftning då skattenämnder redan slopats inom andra skatterättsliga områden. Expert- och referensgrupper torde istället kunna sörja för allmänhetens intresse för insyn på ett tillfredsställande sätt. Förslaget skulle även innebära kostnadsbesparingar på omkring 188 800 kronor årligen på grund av de arvoden och ersättningar som utbetalades till sittande ledamöter. I praktiken innebär detta emellertid endast en omfördelning av medel till föreslagna expert- och referensgrupper.9

Vi anser det rimligt att slopa skattenämnden även inom fastighetstaxe-ringsområdet, vilket gör skatteområdet mer enhetligt och lättöverskådligt för fastig-hetsägarna. Det torde inte vara fråga om kostnadsbesparingar eftersom kostnaderna som kan hänföras till arvoden endast överförs på de föreslagna referens- och expertgrupperna. Efter Skatteverkets omorganisation har dessutom fastighetstaxeringen koncentrerats till fyra kontor i landet som gör lokalkännedomen mindre betydelsefull, vilket de facto motverkar syftet med skattenämndernas införande. Dessutom måste lokalkännedomen enligt vår mening anses bidra till ökad risk för jäv och således strida mot likhetsprincipen. Lekmannainflytandet kan i realiteten därför uppfattas olämpligt. Vi ser hellre att kostnaderna övergår på referens- och expertgrupper som kan bidra med högre kompetens utan att nödvändigtvis riskera objektiviteten i hanteringen.

2.2 Höjd beloppsgräns för fastställande av taxeringsvärde

Utredningen vill höja beloppsgränsen i 7 kap 16 § 1 p. FTL för vad som ska utgöra värderingsenheter. Med detta avses egendom för vilken taxeringsvärde bestäms. Det sammanlagda värdet av byggnader på samma tomtmark ska höjas från 50 000 kronor till 100 000 kronor. Motivet till förslaget är prisernas och penningvärdets fluktuationer över tiden.10 Risk för förlust av skatteintäkter kan komma att föreligga vid kapitalvinstbeskattningen av byggnader på ofri grund, då dessa inte längre kommer återfinnas i registret. Detta omfattar dock endast ett fåtal fastigheter.11 En höjning kan därför enligt utredningen genomföras utan risk för någon större effekt på beskattningsverksamheten.10 Förslaget medför dock enligt Skatteverkets konsekvensanalys skattebortfall på omkring 30 miljoner kronor.13

Enligt remissinstanserna är en höjning av beloppsgränsen nödvändig med hänsyn till marknadens prisutveckling sedan den befintliga beloppsgränsen fastställdes.14 Detta kan även bidra till att hålla nere de ökande arrendeavgifterna.15 Förslaget kommer dock medföra att viktig information om fastigheter försvinner ur fastighetstaxeringsregistret.16 Uppskattningsvis kan bortfall av information komma att röra 135 000 småhus och småhus på lantbruksenhet. Detta påverkar även ROT-avdragen då dessa baseras på uppgifter om ägare och byggnad.17 Det föreligger även svårigheter att återregistrera sådana fastigheter som tidigare avregistrerats. Detta även om byggnadens värde till följd av utfört arbete sedermera uppnår beloppsgränsen.18 I sin tur leder detta till att taxeringsvärdena för de fastigheter som alltjämt finns registrerade ökar eftersom de lågt värderade avregistrerats och därför påverkar värdenivån i värdeområdet.19 Detta kan vidare leda till att antalet omprövningar och överklaganden ökar, vilket medför ökade administrativa kostnader för Skatteverket.20 Problem blir främst märkbara i landets nordligaste områden som innehar den övervägande delen av hela landets lägst värderade fastigheter. Där kan sådana avregistreringar till följd av höjningen uppgå till 75 % av småhusen på lantbruksenhet.19 Detta kommer även inverka på en arrendators möjlighet att tillgodose rätten till företräde för förvärv av arrendestället.22 Höjningen innebär även att lån och säkerheter inom kreditgivningsverksamheten kan behöva klassificeras om.23

Enligt vår mening är förslaget en ytterst tveksam åtgärd. Förvisso innebär detta kostnadsbesparingar ur ett samhällsekonomiskt perspektiv i och med minskad arbetsbörda för Skatteverket, men drabbar samtidigt vissa fastighetsägare som har lågt värderade byggnader på sina fastigheter. Dessa fastigheter kommer då avregistreras och istället taxeras som obebyggda, vilket innebär att fastigheten påförs statlig fastighetsskatt. Detta kan bli en ökad kostnad för berörda fastighetsägare då den statliga fastighetsskatten inte omfattas av något takbelopp. Detta kan resultera i ett ökat antal omprövningar och överklaganden, vilket i förlängningen de facto innebär merarbete för Skatteverket. Eftersom viktig information försvinner ur registret missgynnas fastighetsägarna även vid exempelvis kreditansökan samt de företag som behöver tillgång till sådana uppgifter för en korrekt värdering. Förslaget får även negativa konsekvenser för de fastighetsägare inom samma värdeområde vars fastigheter når upp till beloppsgränsen, då fastigheterna erhåller högre taxeringsvärden. Det kan inte anses motiverat att minska kostnaderna för Skatteverket till så stor nackdel för dessa fastighetsägare. Detta strider, enligt vår mening, mot proportionalitetsprincipen då det för den enskilde fastighetsägaren kan innebära stora ekonomiska konsekvenser. Effekten torde inte bli lika stor för myndigheterna.

2.3 Flyttad deklarationstidpunkt och begreppet nivåår

Utredningen föreslår att deklarationstidpunkten ska förflyttas från året innan allmän eller förenklad fastighetstaxering till en tidpunkt under dessa taxeringsår. Vidare föreslås att allt fastighetstaxeringsrelaterat arbete ska förläggas senare. Förslaget bidrar till att mer information än tidigare kan ingå i fastighetstaxeringsförslagen. Mer tid kan då läggas på betydelsefull kvalitetssäkring och således ge en mer korrekt taxering.24 Nivååret är tidsrymden för marknadsvärdets fastställande i enlighet med 5 kap. 4 § 1 st. FTL. Detta infaller två år innan allmän eller förenklad fastighetstaxering och fastställs med utgångspunkt i det genomsnittliga prisläget på den allmänna marknaden som gäller vid halvårsskiftet av nivååret.25 Detta ska ersättas med begreppet nivåtidpunkten och infalla den 1 april året innan taxeringen för att minska glappet till beskaffenhetstidpunkten den 1 januari under taxeringsåret, det vill säga då fastighetens beskaffenhet och användning fastställs. Glappet som föreligger föranleder fördröjningar om 18 månader till dess fastighetsägaren får vetskap om fastighetens taxeringsvärde.26 Kostnader som uppkommer på grund av de olika förslagen kan enligt Skatteverkets konsekvensanalys delvis lindras genom de intäkter som förväntas genereras av den framlagda tidplanen. För det fordras- att taxeringsvärdena för småhus under den tiden ökar med i genomsnitt 1,2 %, vilket kan vara en rimlig uppskattning för vad som kan förväntas.27

Enligt remissinstanserna tydliggör en förflyttad deklarationstidpunkt anknytningen mellan marknadsvärdenas utveckling och taxeringsvärden.28 Mer logiskt är att denna tidpunkt infaller efter beskaffenhetstidpunkten.29 Det tilltänkta datumet för nivåtidpunkten har dock ansetts vara osäkert för fastställandet av värdenivåer. Fördröjningar förekommer från dess att en överlåtelse äger rum till dess att informationen om detta är tillgänglig. De överlåtelser som äger rum efter den föreslagna nivåtidpunkten beaktas emellertid inte. Förslaget svarar dock inte heller på hur värdenivån ska fastställas. Detta försvårar och gör det mer kostsamt för de parter som är involverade i fastig-hetstaxeringsarbetet.30 Förberedelsearbetet är tidskrävande och innehåller väsentliga delar för att fastställa tillförlitliga taxeringsvärden och upprätthålla värderingsnoggrannheten. Förslaget medför att arbetet kommer senareläggas till en ofördelaktig tid på året.31 Även tiden för anstånd minskas, vilket leder till ökade kostnader för såväl Skatteverket som för fastighetsägarna. För Skatteverket innebär detta fler omprövningar och överklaganden. För fastighetsägarna kan detta leda till ökade kostnader för att anlita konsulter.32

Enligt vår mening bör det vara högst aktuellt med sådana förenklingar som förslagen innebär. Detta torde vara en relevant fråga för både myndigheterna och fastighetsägarna. Vid deklarationstider uppstår ofta problem för fastighetsägarna på grund av okunskap och ett svårbegripligt förfarande, vilket även resulterar i merarbete för Skatteverket. Det torde därför finnas mycket tid och medel att spara genom att förenkla förfarandet. Detta på grundval av mindre antal arbetstimmar för de som på olika nivåer engagerar sig i deklarationsförfarandet samt på grund av mindre antal omprövningar och överklaganden som föranletts av den okunskap som föreligger i nuläget. Det befintliga syste-met med nivåår kan exempelvis leda till oklarheter för fastighetsägarna vid fastställandet av fastighetens taxeringsvärde. Det kan vara svårt att förstå vad taxeringsvärdet grundas på, samt om justering behöver lämnas in, när tidsrym-den infaller två år innan taxeringsåret. Av den anledningen är det bra att tidpunkterna närmas varandra genom förslaget. Sambandet mellan nivåtidpunkten och beskaffenhetstidpunkten tydliggörs därav. Taxeringsvärdena blir tillförlitligare då det följer marknadens utveckling mer effektivt. Detta kan minska antalet omprövningar och överklaganden. Därigenom kan även kostnaderna minska för Skatteverket samtidigt som det blir lättare för fastig-hetsägarna och mindre risk för fel. Det vore emellertid mer överskådligt för gemene man om nivåtidpunkten skulle infalla samma kalenderår som taxe-ringsåret. Detta kan dock vara en omöjlig åtgärd då förberedelsearbetet skulle förskjutas ytterligare utöver den omfattning som följer av utredningens förslag samt då underlaget och arbetsbördan blir för tidsmässigt koncentrerat. Med utgångspunkt i remissinstansernas synpunkter är förenklingar önskvärda och nödvändiga. Vi anser dock att detta förslag inte undersökts i tillräcklig omfattning. Förberedelsearbetet och således även värderingsnoggrannheten riskeras i allt för hög grad, vilket inte är gynnsamt för någondera av parterna.

2.4 Tyst godkännande

Enligt utredningens förslag ska ansvar åläggas fastighetsägarna vad avser påpekande om rättelse av felaktiga uppgifter som meddelats i Skatteverkets fastighetstaxeringsförslag. Underlåter fastighetsägarna att lämna påpekande anses detta innebära tyst godkännande. Sådant fastighetstaxeringsförslag meddelas endast under förutsättning att Skatteverket redan har tillräckligt underlag. Utredningens förslag innebär ingen deklarationsskyldighet utan endast en skyldighet att lämna rättelse. Skatteverket kommer dock kunna ändra beslutet genom eftertaxering.33

Remissinstanserna anser att förslaget innebär att högre kvalitet säkerställs på informationen i fastighetstaxeringsförslagen.34 Detta undanröjer även problematiken med att fastighetsägarna undanhåller information om fastighetens beskaffenhet.35 Förslaget kan emellertid vara negativt för överklaganderätten och fastighetsägarnas rätt att i efterhand svara på eventuella oriktigheter vad gäller taxeringsvärdets fastställande.36 Utredningens förslag innebär inte heller någon förenkling eftersom detta ändå måste kontrolleras i detalj och fastighetsägarnas rättssäkerhet äventyras då det föreligger skyldighet att påpeka rättelse om Skatteverket använt felaktiga taxeringsvärden i förslagen.37 Det föreligger även situationer då fastighetsägarna inte haft tillgång till dessa och därför inte kunnat ändra i dem.38

Enligt vår uppfattning kan det minskade antalet omprövningar och överklaganden som kan åstadkommas genom förslagen om flyttad deklarationstidpunkt och begreppet nivvåår emellertid åter komma att öka vid ett eventuellt införande av tyst godkännande. Förslaget kan även leda till godkännande av felaktiga uppgifter och kostsamma hanteringar. Detta om inte fastighets-ägarna i mycket god tid upplyses om införandet av tyst godkännande och detta bör ske vid upprepade tillfällen. Ikraftträdande av detta förslag bör därför väsentligt senareläggas. Enligt vår uppfattning får denna förenkling annars anses lämplig då detta är ett klokt sätt för stora kostnadsbesparingar. Kan ett eventuellt ikraftträdande senareläggas, och fastighetsägarna på ett tillfredsställande sätt upplyses om detta, får förslaget innebära möjligheter till mer aktuella taxeringsvärden. Förslaget kan inte heller anses äventyra rättssäkerheten eftersom det alltjämt inte kommer föreligga någon deklarationsskyldighet. Således riskeras inte fastighetsägarna påföras förseningsavgifter och inte heller skattetillägg då detta inte förekommer inom området för fastighetstaxering. På grund av detta kan införandet av tyst godkännande i viss mån anses tandlöst utan några verkliga följder vid godkännande av felaktiga uppgifter. Det torde ändå vara väl motiverat med de ansenliga kostnadsbesparingar som detta innebär.

2.5 Byggnad inrättad som bostad åt tre till tio familjer på lantbruksenhet

Utredningen vill ändra bestämmelserna i 2 kap. 2 § FTL som innebär att byggnad på lantbruksenhet som är inrättad till bostad åt minst tre och högst tio familjer hänförs till småhus. Detta trots att byggnaderna per definition annars skulle räknas som hyreshus.39 Sådana byggnader kan exempelvis vara gamla statarlängor.40 Statarlängor bedöms vara få till antalet och kan därtill inte anses ha ökat på senare tid, varför denna undantagsbestämmelse enligt förslaget ska avvaras. Dessa ska sedermera hanteras enhetligt inom ramen för FTL och IL som hyreshusfastigheter. Detta innebär att separata taxeringar kommer genomföras för de olika enheterna.41

Remissinstanserna anser att förslaget kan bidra till mer enhetlig lagstiftning.42 Detta förslag innebär dock att såväl Skatteverket som fastighetsägarna får en ökad administrativ börda som kan anses onödig då bestämmelsen endast omfattar cirka 150 byggnader i landet.43 Kontrakt inom bankväsendet kommer dessutom behöva ses över och omklassificeras.44

Vi har ingen invändning beträffande förslaget. Detta kommer initialt ford-ra merarbete och kostnader därtill. I längden kommer detta dock bidra till mer enhetlig lagstiftning, vilket är eftersträvansvärt. Eftersom förslaget endast omfattar ett fåtal fastigheter torde mer enhetlig lagstiftning motivera de kostnader som kan tänkas uppkomma på grund av denna förändring.

2.6 Ändrad storleksgräns för bebyggd tomtmark

Utredningen vill höja gränsen i 2 kap. 4 § FTL för vad som anses vara bebyggd fastighet eller sådan fastighet som får bebyggas från två hektar till fem hektar. De fastigheter som är fem hektar eller mindre ska inte uppdelas i mindre ägoslag, som exempelvis täktmark eller åkermark, utan all mark ska utgöra tomtmark. Detta innebär under vissa förutsättningar att mark såsom åker, skog eller bete på lantbruksenhet ska utgöra tomtmark istället för näringsfastig-het. Förutsatt att eventuella småhus är privatbostäder i enlighet med 2 kap. 8 och 13 §§ IL ska tomtmarken sedermera anses vara privatbostadsfastighet.45

Enligt remissinstanserna anses förslaget ge ökad överskådlighet då fler enheter på en fastighet kan slås samman och utgöra tomtmark.46 Förslaget kan dock medföra svårigheter för fastighetsägarna med de återföringar som ford-ras i inkomstslaget näringsverksamhet. Ett förfarande som innebär att åter-föringar i inkomstslaget näringsverksamhet måste ske i samband med omkategoriseringen kan medföra orimliga konsekvenser för fastighetsägarna.47 Gränsen för när en fastighetsägare ska få erhålla EU-stöd för sitt jordbruk ligger på fyra hektar. Förslaget kan då innebära antingen att näringsverksamhet måste upphöra eller att fastighetsägaren måste inkomstdeklarera stödet.48 De lantbruksenheter som övergår till småhus kan komma att påverka nivåläggningen för de värdeområden som har småhus på landsbygd. På grund av den del av tomten som inte kommer ges någon hänsyn kan dessa fastigheter isolerat komma att få för låga taxeringsvärden.49 Möjligheterna att köpa information om mindre lantbruksfastigheter kommer då försvinna.50 Förslaget innebär att de fastighetsägare som har mangårdsbyggnader på sin fastighet inte kommer kunna använda undantagsregeln i 2 kap. 9 § 3 st. IL.51

Enligt vår mening är förslaget komplicerat och inte undersökt i tillfredsställande omfattning. Förslaget innebär att den del av tomtmarken som överstiger dubbla normaltomten som anges i 1 kap. 35 b § 2 st. och 35 c § FTF, det vill säga 2 000 m², inte tas i beaktande. Detta kan ge en negativ effekt för nivåläggningen på lantbruksområden med småhus. För fastighetsägarna innebär förslaget förbättrad överskådlighet och medför förenklingar vid värderingen. Vi anser emellertid att förslaget inte är godtagbart ur ekonomisk synpunkt då detta drabbar fastighetsägarna orimligt hårt. En sådan orimlig konsekvens är de omedelbara återföringar som fordras i och med övergång från näringsfastighet, eftersom det i realiteten inte föreligger någon försäljning och således inte genererar likvida medel. Berörda fastighetsägare kan även behöva inkomstdeklarera eventuellt EU-stöd eller i värsta tänkbara scenario tvingas lägga ner näringsverksamheten. Enligt vår mening innebär ett ikraftträdande avseende ändrad storleksgräns för bebyggd tomtmark att även undantagsregeln i 2 kap. 9 § 3 st. IL måste åtgärdas.

Mangårdsbyggnader kommer annars inte kunna bevaras då denna bestämmelse fordrar att dessa, för att kunna taxeras som näringsfastighet istället för privatbostad, ska ligga på lantbruksenhet. Detta torde vara av stort allmänt intresse ur såväl kulturell, religiös som samhällsekonomisk synvinkel. Effekterna av förslaget kan inte anses proportionerliga med hänsyn till ändamålet och borde därför ses över ytterligare.

2.7 Begreppet ekonomibyggnad

Utredningen vill ändra och förtydliga definitionen av ekonomibyggnad för att dessa byggnader ska anses vara ett till småhusenhet tillhörande komplementhus. I nuläget riskerar nämligen fastigheter på grund av 13 kap. 1 § 3 st. IL att aldrig bli privatbostäder i sin helhet om dessa innehåller ekonomibyggnader som inte längre används i driften. Återföringar av förbättrande reparationer och tidigare erhållna värdeminskningsavdrag ska hanteras som om fastigheten varit föremål för försäljning. Vid beräkning av omkostnadsbelopp vid verklig försäljning ska sedermera fastigheten anses ha varit privatbostadsfastighet under hela innehavet med vissa inskränkningar.52

Remissinstanserna framhäver att dessa byggnader kommer tillhöra småhuset och följaktligen, såtillvida dessa har ett högre byggnadsvärde, öka den kommunala fastighetsavgiften för dessa. Dessutom finns det ekonomibyggnader som är så förankrade i en verksamhet att dessa inte borde övergå till komplementbyggnader.53 På grund av förslaget fordras även att krediter och lån omkategoriseras med anledning av att säkerheterna för lånen förändras.54

I teorin låter förslaget bra enligt vår mening, men i praktiken uppstår problem även här med återföringar. Detta kan säkerligen åtgärdas genom vissa justeringar och förslaget bör därför undersökas vidare.

2.8 Begreppet åldringsvård

Utredningen vill anpassa begreppet åldringsvård i 2 kap. 2 § 4 st. FTL till begreppet särskilt boende i SoL.55 De särskilda boendeformerna för service och omvårdnad för äldre människor åligger kommunerna att ombesörja i enlighet med 5 kap. 5 § 2 st. SoL ska tillämpas inom ramen för FTL.56 Med begreppet särskilt boende avses servicehus för äldre, ålderdomshem, grupp-boenden för åldersdementa, lokala sjukhem och servicebostäder för handikappade.57 På senare tid har domstolarnas attityder till dessa boendeformer växlat och ändrats parallellt med att vårdbehovet förändrats. Dessa har emellanåt klassificerats som vårdbyggnader och emellanåt som hyreshus.58 Det föreligger därför enligt utredningen ingen tydlig gränsdragning i nuläget. Förändringar av dessa rekvisit har diskuterats flitigt i olika sammanhang.59 Med anledning av gränsdragningsproblematiken föreslogs att alla boendeformer som är särskilt inrättade för äldre ska anses vara vårdbyggnader och taxeras enhetligt därefter.60

Remissinstanserna anser att gränsproblematiken mellan vårdbyggnad och boende för äldre kan komma att elimineras genom förslaget, vilket bidrar till ökad enhetlig hantering. På grund av detta undviks även dyra domstolsprocesser.61 Förslaget strider emellertid mot principen om att alla boenden ska vara skattepliktiga.62 Typ av boende, vårdbehov och värderelation mellan den yta som utgörs av vårdboende och den yta som utgörs av andra lokaler förändras med tiden. Detta leder till fler nytaxeringar och pendlingar mellan skatteplikt och skattefrihet, vilket innebär merarbete för Skatteverket.63 Förslaget anger inte hur stor del av fastigheten som måste utgöra vårdboende och hur stor del som kan utgöras av andra lokaler för att fastigheten alltjämt ska taxeras som vårdbyggnad. Detta har ansetts överföra problemet till domstolarna vid tillämpning av övervägandeprincipen.64 Förslaget kan även innebära inskränkningar i konkurrensneutraliteten eftersom lagtexten till sin lydelse medför att endast kommuner omfattas av bestämmelsen.65

Vi anser att förslaget är en lämplig förenkling som gör systemet mer enhetligt och överskådligt. Förslaget innebär förvisso förluster av skatteintäkter men lindras av minskade kostnader som hänförs till hantering och domstolsprocesser eftersom gränsdragningsproblematiken undanröjs. Svårigheter kan emellertid uppstå vad gäller gränsdragningen mellan yta för vård och annan yta, vilket utredningen inte undersökt tillräckligt. Det uppmärksammades även att förslaget endast omfattar kommunstyrda sådana fastigheter till följd av hänvisningen till SoL. Detta bör åtgärdas innan ett eventuellt ikraftträdande.

2.9 Sänkt kommunal fastighetsavgift för studentbostäder

Utredningen föreslår ändringar i 9 kap. 3 § och 6 kap. 3 § FTL samt 3 § 1 st. c FavL som innebär att den kommunala fastighetsavgiften för varje enskilt studentrum ska sänkas från 1 200 kronor till 300 kronor.66 För närvarande åläggs alla lägenheter lika stor kommunal fastighetsavgift.67 Detta vill utredningen ändra då studentrum borde utgöra egen kategori på grund av delade utrymmen och därför har mindre boendenytta i jämförelse med boende inom det allmänna bostadsbeståndet. Studentkorridorer ska sedermera taxeras som en enda gemensam bostadslägenhet.68 Förslaget skulle enligt Skatteverkets konsekvensanalys leda till omkring 21 miljoner kronor i förlorade skatteintäkter.69

Remissinstanserna anser att det nuvarande systemet missgynnar studentrum i korridor i förhållande till lägenheter i det allmänna bostadsbeståndet.70 Systemet bidrar även till orimliga hyror och lockar inte fastighetsägarna att varken uppföra eller administrera studentbostäder.71 Förslaget innebär dock att studentrum i korridor gynnas i förhållande till andra studentbostäder.72 Vidare innebär förslaget ökad administrativ börda och ökade kostnader för Skatteverket.73

Vår uppfattning är att förslaget innebär orättvisor mellan studentrum i korridor jämfört med andra studentbostäder. Frågan om särbehandling föreligger eller inte kan då vara svår att undkomma. Omfattas alla studentbostäder är det emellertid orättvist i förhållande till lägenheter i det allmänna bostads-beståndet. Det är dock inte lämpligt att orättvisor förekommer mellan studentrum i korridor och andra studentbostäder. Därav torde alla studentbostäder få jämkad kommunal fastighetsavgift. Detta kan motiveras av att systemet blir mer enhetligt och av samhällsekonomiska skäl. De förluster som uppkommer i form av förlorade skatteintäkter kan i längden lindras genom att fler sådana byggnader uppförs och administreras, vilket på sikt kan innebära ökade skatte-intäkter. I en perfekt värld kan det innebära sänkta hyror, vilket attraherar fler till att studera och bosätta sig i studentbostäder. Detta kan få till följd att arbetslösheten minskar och att myndigheterna på sikt får in mer skatteintäkter. Förslaget borde emellertid undersökas vidare.

2.10 Förenkling av värderingsmodeller för småhus

Enligt utredningen ska värdeinverkan av ålder vid värdering av småhus, i bestämmelsen 8 kap. 3 § FTL, ändras och enbart utgå från nybyggnadsår och således inte jämkas vid om- eller tillbyggnation. Detta gör inte värderingen mer preciserad men förslaget motiveras istället med att göra systemet mer lättförståeligt.74

Remissinstanserna anser att värdefaktorn ålder kan vara svår att bortse från vid en värdering. Förslaget skulle kunna underlätta värderingen då det blir lättare att fastställa nybyggnadsåret. Detta torde bespara både Skatteverket och fastighetsägarna administrativt arbete.75 Modellen som används för värdering av småhus i nuläget är svår att tillämpa då värdet ska jämkas vid om- eller tillbyggnation.76 Risk finns dock att värderingen blir än mer missvisande om den endast utgår från nybyggnadsåret. Kritik har även riktats mot att värderingsmodellen är för schabloniserande.77

Enligt vår mening är förslaget förvisso förenklande men värderingsnoggrannheten kan bli lidande. Faktorer som är viktiga och som påverkar värderingen enligt det befintliga systemet kommer försvinna. Därför ställer vi oss tveksamma till förslaget då det kan öka risken för felaktiga taxeringsvärden.

2.11 Förenkling av värderingsmodeller för hyreshus

Utredningen vill att värdefaktorn hyra för hyreshus ska ändras i 9 kap. 3 § FTL så att den beräknas utifrån genomsnittlig bruksvärdeshyra inom värde-området istället för den faktiska bruksvärdeshyran. Förslaget innebär att ett nytt system inte behöver konstrueras då det redan idag används vid förenklad fastighetstaxering.78 I fastighetstaxeringsregistret finns redan information till grund för beräkningen. Blir differensen mer än 15 % från den faktiska bruksvärdes-hyran ska den emellertid grundas på denna.79

Remissinstanserna anser att förslaget kräver mer förberedelsearbete för Skatte-verket gällande insamling och indelningar av de uppgifter som behövs. Detta har blivit svårare då majoriteten hyreshusenheter inte längre ägs av kommunala bostadsbolag.80 Problem uppstår även då fastighetsägarna för att kunna avgöra om det är större differens än 15 % mellan genomsnittlig bruksvärdeshyra och faktiska bruksvärdeshyran ändå måste ta hänsyn till värdefaktorer som påverkar den faktiska bruksvärdeshyran.81 Genomsnittlig bruksvärdeshyra tar hänsyn till värdeår trots avsaknandet av anknytning mellan värdeår och hyra och kan därför orsaka missvisande taxeringsvärde.82 Genomsnittlig bruksvärdeshyra riskerar även att värdera stora lägenheter för högt och små för lågt.83 En skillnad på 15 % mellan denna och den faktiska bruksvärdes-hyran kan betyda en skillnad på 30–40 % på fastighetens värde vid traditionell avkastningsvärdering.84

Vi upplever förslaget som tidsbesparande men samtidigt skevt och rättsosäkert, vilket även kan utläsas av remissinstansernas synpunkter. Träder förslaget ändå ikraft bör ventilen för möjligheten att ändå använda faktiska bruksvärdeshyran sättas betydligt lägre då vissa fastighetsägare annars kan drabbas hårt ekonomiskt. Detta förslag borde därför utredas i större omfattning.