Skatteverket beslutar med stöd av 3 kap. 6 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) följande allmänna råd om
Riktvärdekartorna uteslutna här. De finns tillgängliga hos Skatteverket och på www.skatteverket.se.
dels E-nivåfaktorer och G-, M- eller T-tabeller för varje värdeområde för ekonomibyggnader enligt riktvärdekarta J1,
Riktvärdekartorna uteslutna här. De finns tillgängliga hos Skatteverket och på www.skatteverket.se.
dels J-nivåfaktorer för varje värdeområde för åker- och betesmark enligt riktvärdekarta J1,
Riktvärdekartorna uteslutna här. De finns tillgängliga hos Skatteverket och på www.skatteverket.se.
dels skogsnivåfaktorer för varje värdeområde för produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och skogligt impediment enligt riktvärdekarta SK1,
Riktvärdekartorna uteslutna här. De finns tillgängliga hos Skatteverket och på www.skatteverket.se.
dels riktvärdeangivelser och de förutsättningar som enligt tillhörande förteckning ska gälla inom respektive värdeområde avseende småhus och tomtmark till småhus ingående i lantbruksenhet enligt riktvärdekarta LS1,
dels relativa värden till E-tabellerna enligt bilaga 1,
dels relativa hektarvärden till J-tabellerna enligt bilaga 2,
dels relativa hektarvärden till skogstabell M enligt bilaga 3,
dels beräkningskonstanter till skogstabell S enligt bilaga 4,
dels värdet per hektar till SKI-tabell enligt bilaga 5,
dels värdet per hektar till SK-R tabell enligt bilaga 6
dels korrigeringsbelopp för storleksinverkan enligt bilaga 7,
dels grund- och marginalvärden till SV-tabell enligt bilaga 8,
dels omräkningsfaktorer till SO-tabeller L enligt bilaga 9, dels omräkningsfaktorer till FV-tabell L enligt bilaga 10,
dels tabell över procentuell tillväxt på virkesförråd enligt bilaga 11,
dels belägenhetsfaktorer till FB-tabell enligt bilaga 12,
dels värden i tomtvärdetabellen enligt bilaga 13,
dels övriga grunder för taxeringen och värdesättningen enligt följande.
1 Värderingsenhet
1.1 Allmänt
Av 6 kap. 1 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) framgår bl.a. att värderingsenhet är den egendom som ska värderas för sig. Av 6 kap. 10 § fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. att vart och ett av ägoslagen åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och skogligt impediment inom en taxeringsenhet ska utgöra en värderingsenhet.
Allmänna råd
I de fall reglerna om indelning i värderingsenhet medför att en värderingsenhet kommer att bestå av mark som ligger inom flera värdeområden, bör enheten värderas som om den i sin helhet låg inom det värdeområde, där den övervägande delen av värderingsenhetens areal är belägen. Vid lika areal inom flera värdeområden bör enheten i sin helhet värderas i det värdeområde, inom vilket brukningscentrum är beläget eller, om sådant saknas, i det värdeområde som har lägst värdenivå.
Av 7 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen framgår att för byggnader och ägoslag som avses i 8–15 kap. fastighetstaxeringslagen ska taxeringsvärde bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa ska för varje värderingsenhet bestämmas för kombinationer av värdefaktorer, som i någon utsträckning varierar inom värdeområdet och som har särskild betydelse för marknadsvärdet.
Allmänna råd
Då de förhållanden som särskilt ska beaktas vid bestämmandet av värdefaktorernas klassificering inte är enhetliga för den mark som ingår i värderingsenheten bör en värdefaktor bestämmas på grundval av en sammanvägning av de förhållanden som i fråga om värdefaktorn gäller inom olika delar av värderingsenheten. Härvid bör som regel sammanvägningen ske med ledning av de olika delarnas areal.
1.2 Värderingsenhet avseende åkermark
Av 6 kap. 10 § fastighetstaxeringslagen framgår att vart och ett av ägoslagen åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och skogligt impediment inom en taxeringsenhet ska utgöra en värderingsenhet. Är arealen åkermark inom en taxeringsenhet av större omfattning får åkermarken dock delas upp i två eller flera värderingsenheter, om det väsentligt underlättar värderingen.
Allmänna råd
För att åkermarken ska anses vara av större omfattning bör åkermarkens totala areal inom taxeringsenheten överstiga tio hektar.
En uppdelning i två eller flera värderingsenheter av åkermarken inom en taxeringsenhet kan anses väsentligt underlätta värderingen om
värdet per hektar för de olika delarna av åkermarken skiljer sig väsentligt åt, och
de olika delarna genom utmärkning på kartskiss eller genom annan beskrivning säkert kan identifieras.
1.3 Tomtmark
Av 6 kap. 7 § fastighetstaxeringslagen framgår att varje tomt med vissa undantag ska utgöra en värderingsenhet. Ett av dessa undantag avser när byggrätt föreligger till två eller flera småhus på en tomt. Då får varje del av tomten, som omfattas av en byggrätt, utgöra en värderingsenhet.
Av 8 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2016:7) om värderingen av lantbruksenheter vid 2017 års och senare års fastighetstaxeringar framgår klassindelningsgrunderna för tomtmark.
Allmänna råd
Huvudregeln vid indelning av tomtmarken i värderingsenheter inom lantbruksenhet bör vara att tomtmarken för varje småhus är en värderingsenhet. I följande fall bör undantag göras.
Flera småhus i anslutning till brukningscentrum
Tomtmark, som upptas av flera småhus i anslutning till brukningscentrum bör anses ingå i samma tomtmark och värderingsenhet som brukningscentrum.
För att annat småhus än brukningscentrum ska anses ligga i anslutning till detta bör krävas att det är uppenbart att småhuset med tillhörande tomtmark inte kan avstyckas till en självständig fastighet.
Två sammanbyggda enfamiljshus på lantbruksenhet
Tomtmark, som upptas av två sammanbyggda enfamiljssmåhus, bör utgöra en värderingsenhet.
Flera närbelägna småhus på mark som inte kan uppdelas i självständiga fastigheter
Tomtmark, som upptas av flera nära varandra belägna friliggande småhus – dock högst tre – och som inte är eller kan bilda flera självständiga fastigheter, bör utgöra en värderingsenhet. Kan tomtmarken uppdelas i flera självständiga fastigheter, bör dock indelningen i värderingsenheter följa den tänkbara uppdelningen i självständiga fastigheter. Småhus bör anses vara belägna nära varandra om de ligger inom en tomt vars storlek inte överstiger storleken av normaltomten inom värdeområdet med mer än 50 procent.
1.4 Värderingsenhet avseende småhus
Av 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. att byggnad ska indelas i byggnadstypen småhus om byggnaden är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad ska höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad.
Av 6 kap. 2 § första stycket fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. att varje småhus med värde av minst 50 000 kr ska utgöra en värderingsenhet med vissa angivna undantag.
Komplementhus på småhusenhet ska enligt 6 kap. 2 § andra stycket fastighetstaxeringslagen i regel ingå i samma värderingsenhet som det mest värdefulla småhuset på taxeringsenheten.
Allmänna råd
Med komplementhus bör avses ett hus som inte är inrättat för boende. Med komplementhus bör även avses en mindre stallbyggnad och växthus som ligger i anslutning till ett småhus och som används för att tillgodose fastighetsägarens sport- eller hobbyintresse.
Vid gränsdragningen mellan vad som bör anses som komplementhus och småhus bör byggnadens funktion för boende vara avgörande. Till småhus bör därför hänföras även en mindre byggnad, om den övervägande delen av byggnadens värde avser sådan del av byggnaden som är inrättad för boende såsom en gäststuga. Detta bör även gälla en mindre byggnad trots att byggnaden inte självständigt kan utgöra bostad för en eller två familjer om byggnaden ligger på en och samma tomt som det mest värdefulla småhuset och den mindre byggnaden tillsammans med den värdefullaste anses utgöra en bostad.
1.5 Värderingsenhet avseende ekonomibyggnad
Av 6 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen framgår att varje modern ekonomibyggnad och annan ekonomibyggnad av större värde ska utgöra en värderingsenhet. Andra ekonomibyggnader ska i regel sammanföras till en värderingsenhet. Sådan byggnad får dock utgöra en värderingsenhet om det väsentligt underlättar värderingen.
Allmänna råd
Med ekonomibyggnad av större värde bör avses varje ekonomibyggnad med värdeår 1980 eller senare. Ekonomibyggnader, med undantag av byggnadskategori 34, 42, 44, 51, 52 och 53, som är uppförda före 1980 och som därefter inte byggts om eller byggts till bör normalt sammanföras till en värderingsenhet.
För ekonomibyggnad där olika delar kan särskiljas och där delarna tillhör skilda byggnadskategoriklasser (t.ex. stall för mjölkkor med vidbyggd loge) bör varje sådan byggnadsdel utgöra egen ekonomibyggnad.
Om flera djurslag inryms i samma djurstall och detta konstruktions- eller funktionsmässigt inte kan delas upp i fristående stall för varje djurslag, bör hela stallet anses som en ekonomibyggnad.
2 Klassificering av värdefaktorer för åkermark
2.1 Värdefaktorn beskaffenhet
Av 13 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) framgår bl.a. att med värdefaktorn beskaffenhet avses åkermarkens produktionsförmåga och brukningsförhållanden. Av bilaga 4 till fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) framgår att värdefaktorn beskaffenhet ska indelas i fem klasser. Av 1 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2016:7) om värderingen av lantbruksenheter vid 2017 års och senare års fastighetstaxeringar framgår klassindelningsgrunderna för åkermark.
Allmänna råd
Bedömningen av vilken beskaffenhetsklass åkermark ska anses tillhöra bör utgå från
för värdeområdet normal tillämpad odlingsteknik,
för värdeområdet genomsnittlig odlingsinriktning, och
växtodling med för värdeområdet normal bearbetning, gödsling m.m.
Åkermarkens produktionsförmåga bör bedömas utifrån markens naturliga förutsättningar för odling av kulturväxter.
Åkermarkens brukningsförhållanden bör i allt väsentligt anses bero på åkermarkens läge i förhållande till större sammanhängande åkermark samt dess inre arrondering, dvs. fältstorlek, fältform och förekomst av brukningshinder.
Brukningsförhållandena bör bestämmas genom sammanvägning av nämnda förhållanden.
Med fältform avses fältens lutning och fältsidornas sträckningar. Med brukningshinder avses endast smärre brukningshinder. Större brukningshinder beaktas vid bestämning av fältform.
Om brukningsförhållandena avviker väsentligt från vad som är normalt inom värdeområdet bör jämkning av beskaffenhetsklassen kunna ske. För att en avvikelse ska anses väsentlig bör den beräknas föranleda en ökning eller minskning av kostnaderna för produktionen om minst 20 procent.
För mark med energiskog bör beskaffenhetsklassen vara 5.
2.2 Värdefaktorn dränering
Av 13 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. att åkermarkens dränering bestäms av befintliga täckdikningars och huvudavlopps beskaffenhet samt av markens behov av dränering. Av bilaga 4 till fastighetstaxeringsförordningen framgår att värdefaktorn dränering ska indelas i tre klasser. Av 2 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2016:7) om värderingen av lantbruksenheter vid 2017 års och senare års fastighetstaxeringar framgår vad som gäller avseende dräneringsklasser 1–3.
Allmänna råd
För mark med energiskog bör dräneringsklassen vara 3.
3 Klassificering av värdefaktorn beskaffenhet för betesmark
Av 13 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) framgår bl.a. att med värdefaktorn beskaffenhet avses främst betesmarkens produktionsförmåga samt dess bruknings- och torrläggningsförhållanden. Av bilaga 4 till fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) framgår att värdefaktorn beskaffenhet ska indelas i fem klasser. Av 3 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2016:7) om värderingen av lantbruksenheter vid 2017 års och senare års fastighetstaxeringar framgår vad som gäller avseende beskaffenhetsklasser för betesmark.
Allmänna råd
Betesmarkens brukningsförhållanden bör bedömas utifrån markens lutning samt förekomst av träddungar och stenblock som kan försvåra maskinell skötsel av marken.
Betesmarkens torrläggningsförhållanden bör i allt väsentligt anses bero på markens vattenhållande förmåga.
Betesmark som utgörs av tidigare åkermark, som omvandlats till extensivt bete, bör ingå i beskaffenhetsklass 3.
4 Klassificering av värdefaktorer för tomtmark för småhus
4.1 Värdefaktorn storlek
Av 12 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) framgår bl.a. att med värdefaktorn storlek avses tomtmarkens areal. Av 7 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. att värdefaktorn storlek för småhus inte ska klassindelas.
Allmänna råd
När tomtmarkens areal inte kan bestämmas med ledning av arealuppgifter i fastighetsregister bör med tomtmarksarealen avses den mark som faktisk hävdas som tomtmark. Om arealen av denna mark inte är känd, bör den antas vara densamma som arealen för normaltomten inom värdeområdet.
4.2 Värdefaktorn vatten och avlopp
Av 12 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. att med värdefaktorn vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp. Av 1 kap. 35 a § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) framgår att värdefaktorn vatten och avlopp ska indelas i sex klasser (VA-klasser).
Dessa klasser framgår av 5 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2014:3) om värderingen av småhusenheter vid allmän fastighetstaxering 2015 och senare års fastighetstaxeringar, som enligt 8 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2016:7) om värderingen av lantbruksenheter vid 2017 års och senare års fastighetstaxeringar, ska tillämpas även i fråga om tomtmark ingående i lantbruksenhet.
Av 5 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2014:3) om värderingen av småhusenheter vid allmän fastighetstaxering 2015 framgår att med vatten avses drickbart vatten.
Av 2 § lagen (2006:412) om allmänna vattentjänster framgår att med huvudman avses den som äger en allmän va-anläggning.
Allmänna råd
En värderingsenhet bör anses vara ansluten till allmän va-anläggning om den är tekniskt ansluten så att anläggningen kan brukas för värderingsenheten. Har sådan teknisk anslutning inte skett bör värderingsenhet ändå anses ansluten, om huvudmannen
upprättat förbindelsepunkt,
underrättat fastighetsägaren härom, och
begärt betalning för avgift för anslutningen.
Gemensamhetsanläggning som inte är ansluten till allmän va-anläggning bör anses utgöra sådan anläggning som hänförs till klass där enskilt vatten eller enskilt wc-avlopp förutsätts.
Wc-avlopp bör vara godkänt av kommunen för att beaktas.
Radon i vatten
Uppgår förekomsten av radon till minst 1 000 Bq/l bör vattnet inte anses drickbart.
4.3 Värdefaktorn närhet till strand
Av 12 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen framgår att med värdefaktorn närhet till strand avses tomtmarkens läge i förhållande till strand. Av 1 kap. 35 a § fastighetstaxeringsförordningen framgår att värdefaktorn närhet till strand ska indelas i fyra klasser (belägenhetsklasser). Av 3 och 4 §§ Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2014:3) om värderingen av småhusenheter vid allmän fastighetstaxering 2015 framgår vad som avses med belägenhetsklasser.
Allmänna råd
Avståndet till strand bör mätas från huvudbyggnaden eller för obebyggda tomter från lämplig byggnadsplats för huvudbyggnad. Värderingsenhet avseende tomtmark för småhus på lantbruksenhet omfattar endast mark som hävdas som tomtmark. Har sådan värderingsenhet inte egen strand, bör den inte indelas i belägenhetsklass 1. Detta gäller även om den mellanliggande marken ingår i samma taxeringsenhet som tomtmarken och oavsett vilket ägoslag den mellanliggande marken tillhör.
I fråga om hav, insjö eller vattendrag bör avses sådana områden där strandskydd föreligger enligt 7 kap. 13 och 14 §§ miljöbalken.
Om en värderingsenhet ligger vid eller i närheten av ett vattendrag, t.ex. en liten bäck eller ett större dike, som saknar betydelse för tomtmarkens värde eller påverkar värdet i endast ringa omfattning, bör vattendraget vid fastighetstaxering inte anses som ett sådant vattendrag som sägs ovan.
4.4 Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden
Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden bestäms enligt 12 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen med hänsyn till om värderingsenheten för tomtmark utgör självständig fastighet eller inte. Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet ska hänsyn även tas till möjligheten att värderingsenheten kan bilda egen fastighet. Detta gäller dock inte om värderingsenheten är belägen inom ett område med byggnader av likartad karaktär som ligger i en grupp och som har uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod (grupphusområde).
Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden ska enligt 1 kap. 35 a § fastighetstaxeringsförordningen indelas i två klasser för värderingsenheter belägna i grupphusområden och tre klasser för övriga värderingsenheter (FR-klasser).
Av 1 kap. 35 c § fastighetstaxeringsförordningen framgår att riktvärdena för värderingsenheter omfattande tomtmark för småhus, som i fråga om storlek och klassindelningsdata för övriga värdefaktorer avviker från normaltomten, bestäms och redovisas enligt formel, varvid korrigeringar sker.
Av 8 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2016:7) om värderingen av lantbruksenheter vid 2017 års och senare års fastighetstaxeringar jämförd med 6 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2014:3) om värderingen av småhusenheter vid allmän fastighetstaxering 2015 framgår att värderingsenhet för tomtmark som kan bilda självständig fastighet ska indelas i klass 2 vad avser värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden.
Allmänna råd
Självständig fastighet
Med självständig fastighet bör avses egendom som enligt 19 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (1970:988) ska redovisas så- som fastighet, nämligen
enhet som var redovisad i fastighetsregister när fastighetsbildningslagen den 1 januari 1972 trädde i kraft,
fastighet som nybildas enligt fastighetsbildningslagen, och
enhet som ska registreras såsom fastighet enligt bestämmelse i annan författning än fastighetsbildningslagen.
Ej grupphusområde
Klassindelning av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden avseende klass 2 för värderingsenhet som inte ingår i ett grupphusområde bör ske på följande sätt.
Värderingsenhet bör anses kunna bilda självständig fastighet endast i de fall tveksamhet inte föreligger om möjligheten att bilda fastigheten. En värderingsenhet bör normalt kunna förutsättas bilda självständig fastighet i följande två fall A och B.
A. Värderingsenhet för tomtmark (bebyggd eller obebyggd) till ett eller flera friliggande småhus:
Utom detaljplan
Om tomtmarken är bebyggd med ett småhus och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
Om för tomtmarken gäller bygglov eller förhandsbesked för ett småhus och tomtmarken har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
Om tomtmarken var bebyggd med ett småhus senast fem år före taxeringsårets ingång och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
Inom detaljplan
Om tomtmarken är bebyggd med ett småhus och ett avskiljande inte hindras av detaljplan.
Om tomtmarken är obebyggd men avsedd att enligt detaljplanen bebyggas med småhus och ett avskiljande inte hindras av detaljplan eller äldre tomtindelning.
B. Värderingsenhet för tomtmark (bebyggd eller avsedd att bebyggas) med radhus eller kedjehus:
Om tomtmarken är bebyggd med ett småhus, ligger inom detaljplan och denna plan inte hindrar att enheten kan avskiljas.
Om tomtmarken är obebyggd men avsedd att bebyggas med småhus, ligger inom detaljplan och denna plan inte hindrar att enheten kan avskiljas.
Korrigering enligt 1 kap. 35 c § fastighetstaxeringsförordningen
Om en värderingsenhet för tomtmark som inte ingår i ett grupphusområde tillhör klass 2 eller 3 för fastighetsrättsliga förhållanden bör värdet korrigeras. Tillhör värderingsenheten klass 2, bör ett avdrag göras med 20 000 kr. Tillhör värderingsenheten klass 3, bör beräknat riktvärde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,5 för fastighetsrättsliga förhållanden. Riktvärdet som beräknas för klass 3 bör dock inte överstiga värdet för en motsvarande värderingsenhet i klass 2. Riktvärdet av en värderingsenhet för tomtmark i klass 3 bör inte överstiga dubbla riktvärdet av byggnaderna på tomtmarken. Om riktvärde inte är åsatt byggnader, bör riktvärdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.
Grupphusområde
Med grupphusområde bör avses ett område som är bebyggt eller kan bebyggas med minst sex radhus, kedjehus, parhus eller friliggande småhus med likartad karaktär, om området är detaljplanelagt.
Med byggnader som uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod bör avses att småhusen är eller avses bli uppförda av samma exploatör under en treårsperiod.
Korrigering enligt 1 kap. 35 c § fastighetstaxeringsförordningen
Om en värderingsenhet som ingår i ett grupphusområde tillhör klass 2 för fastighetsrättsliga förhållanden bör beräknat riktvärde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,6 för fastighetsrättsliga förhållanden. Riktvärdet av en värderingsenhet i klass 2 bör inte överstiga dubbla riktvärdet av byggnaderna på tomtmarken. Om riktvärde av byggnader inte är åsatt, bör riktvärdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.
5 Klassificering av värdefaktorer för småhus m.m.
5.1 Värdefaktorn storlek
Av 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) framgår bl.a. att riktvärdet för värdefaktorn storlek bestäms med hänsyn till ytan av småhusets boutrymmen och biutrymmen. Av 9 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2016:7) om värderingen av lantbruksenheter vid 2017 års och senare års fastighetstaxeringar jämförd med 8 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2014:3) om värderingen av småhusenheter vid allmän fastighetstaxering 2015 ska värdefaktorn storlek anges som småhusets värdeyta.
Allmänna råd
Att ett småhus till en mindre del används för annat än bostadsändamål t.ex. kontor eller lager utan att vara speciellt inrättat för det, bör inte påverka bestämningen av värdeytan.
5.2 Värdefaktorn ålder
Värdefaktorn ålder ger enligt 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till småhusets nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme samt tidpunkten för dessa.
Av 9 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2016:7) om värderingen av lantbruksenheter vid 2017 års och senare års fastighetstaxeringar jämfört med 10 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2014:3) om värderingen av småhusenheter vid allmän fastighetstaxering 2015 framgår att värdefaktorn ålder anges genom ett värdeår. Detta utgörs av nybyggnadsåret om till- eller ombyggnad inte skett. Har till- eller ombyggnad skett som ändrat boytans storlek ska värdeåret jämkas. Av bilaga 1 a till fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) framgår att värdefaktorn ålder indelas i 30 åldersklasser.
Allmänna råd
Nybyggnadsår
Ett flyttat hus bör behålla sitt nybyggnadsår.
Jämkning av värdeår
Med jämkning avses proportionering med hänsyn till omfattningen av boyta samt med beaktande av tidpunkten då till- eller ombyggnad har skett. Har en byggnad varit föremål för tillbyggnad eller ombyggnadsåtgärder bör en jämkning av värdeåret ske endast om tillbyggnaden eller ombyggnadsåtgärderna medfört att den ursprungliga boytan ökat med minst tio kvadratmeter. Jämkningen bör ske genom en sammanvägning av de olika tidpunkter när delar av den sammanlagda boytan färdigställts. Detta bör ske med hänsyn till hur stor del av den sammanlagda boytan som färdigställts vid de skilda tidpunkterna.
5.3 Värdefaktorn standard
Värdefaktorn standard bestäms enligt 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning.
Värdefaktorn standard anges enligt 8 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen genom antalet standardpoäng för småhuset. Till grund för standardpoängen ska ligga en poängberäkning för vart och ett av fem huvudområden avseende småhusets byggnadsmaterial och utrustning. Huvudområdena är exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör. För varje huvudområde anges en delsumma som i särskilda fall kan jämkas. Standardpoäng för småhus finns i bilaga 1 till Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2016:7) om värderingen av lantbruksenheter vid 2017 års och senare års fastighetstaxeringar.
Allmänna råd
En förutsättning för att standardpoäng ska åsättas för befintligt material eller utrustning bör vara att materialet eller utrustningen är i funktionsdugligt skick eller, om så inte är fallet, att kostnaderna för att återställa materialet eller utrustningen inte överstiger anskaffningskostnaden.
För tvåbostadshus gäller att standarden bör redovisas för den lägenhet som har den högsta standarden. Beträffande sanitet gäller dock att med antal bad- och duschutrymmen i bostadsplan bör avses hela småhuset.
Huvudområde Exteriör
Vid poängberäkningen för huvudområdet Exteriör bör följande iakttas.
Fasadbeklädnad: Den del av fasaden som utgörs av fönster och dörrar bör inte medräknas i fasadytan. Mexitegel bör anses som tegel. Timrade hus bör anses som hus med träfasad.
Carport: Med carport bör avses biluppställningsplats under tak där väggar saknas helt eller delvis.
Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare bör fasadbeklädnaden eller takbeläggningen inte anses vara utbytta.
Huvudområde Energihushållning
Vid poängberäkningen för huvudområdet Energihushållning bör följande iakttas.
El: El bör anses indragen då installationen är ansluten till det lokala elnätet.
Fönster: Till tvåglasfönster bör inte räknas sådana fönster där innerbågen är löstagbar, s.k. sommarfönster.
Uppvärmning: Om huset värms upp enbart med vedspis, kakelugn, fristående elradiatorer eller liknande anordningar, bör det anses sakna system för uppvärmning.
Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare bör elsystemet inte anses vara utbytt.
Huvudområde Kök
Vid poängberäkningen för huvudområdet Kök bör följande iakttas.
Utrustning: Enkel standard bör anses motsvara ett kök som är mycket litet, t.ex. kokvrå eller pentry, samt kök i enkla hus. Hög standard bör anses motsvara moderna och påkostade kök. Övriga kök bör hänföras till normal standard.
Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2009 eller senare bör kökets fasta inredning och utrustning inte anses vara utbytta.
Huvudområde Sanitet
Vid poängberäkningen för huvudområdet Sanitet bör följande iakttas.
Vatten: Med sommarvatten bör avses att indraget vatten i huset är tillgängligt endast under den frostfria delen av året.
Wc: Med wc bör avses endast vattenspolad toalett.
Utrymme för tvätt och klädvård: Om tvättmaskin är placerad t.ex. i pannrum eller liknande utrymme, som inte är inrättat för tvätt, bör utrymmet inte betraktas som särskilt utrymme för tvätt och klädvård.
Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare bör vatten- och avloppsledningarna inte anses utbytta. Om huset är byggt 2009 eller senare bör sanitetsutrustning, golvbeläggning och väggbeklädnad inte anses utbytta. För att sanitetsutrustning, golvbeläggning och väggmaterial ska anses vara i allt väsentligt utbytt bör följande krävas.
Av sanitetsutrustningen har minst tre av följande sanitetsvaror bytts ut: badkar, bidé, duschkabin, handfat och toalettstol.
Av golvbeläggningen har minst 90 procent bytts ut.
Av väggbeklädnaden har minst 90 procent bytts ut.
Övrig interiör
Vid poängberäkningen för huvudområdet Övrig interiör bör följande iakttas.
Öppen spis: Poäng för öppen spis, kakelugn eller braskamin bör inte åsättas när rökgångarna är utdömda.
5.4 Värdefaktorn byggnadskategori
Värdefaktorn byggnadskategori bestäms enligt 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen med hänsyn till om småhuset utgör friliggande småhus, kedjehus eller radhus.
Allmänna råd
Småhus som är sammanbyggda med varandra genom att garage på respektive fastighet har gemensam yttervägg bör klassificeras som kedjehus. Med kedjehus bör även avses kopplade hus, atriumhus, parhus m.m.
5.5 Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden
Av 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. att värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till om den värderingsenhet för tomtmark på vilket småhuset ligger utgör självständig fastighet eller inte.
Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet ska hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet. Detta gäller dock inte om värderingsenheten är belägen inom ett område med byggnader av likartad karaktär som ligger i en grupp och som har uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod (grupphusområde).
Småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet ska jämställas med småhus som ligger på tomtmark som utgör självständig fastighet. Om det på en lantbruksenhet finns endast ett småhus, anses det utgöra brukningscentrum. Om det finns flera småhus på en lantbruksenhet, utgör det värdefullaste småhuset brukningscentrum, såvida inte annat visas.
Av 8 och 9 §§ Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2016:7) om värderingen av lantbruksenheter vid 2017 års och senare års fastighetstaxeringar jämfört med 13 och 14 §§ Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2014:3) om värderingen av småhusenheter vid allmän fastighetstaxering 2015 framgår att värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden ska för en värderingsenhet som inte ligger inom ett grupphusområde indelas i tre klasser (FR-klasser) och för en värderingsenhet som ligger inom ett grupphusområde ska värdefaktorn indelas i två klasser. Av 9 § (SKVFS 2016:7) framgår vidare att brukningscentrum för lantbruksenhet ska indelas i klass 1.
Allmänna råd
Flera småhus på lantbruksenhet
Omständigheter som kan leda till bedömningen att det värdefullaste småhuset inte ska utgöra brukningscentrum kan vara att ett sådant småhus ligger långt från ekonomibyggnader och lantbruksdriftens centrum samt bebos av annan än nuvarande eller tidigare ägare eller någon som har anknytning till skötseln av lantbruksenheten. I sådant fall bör som regel det näst värdefullaste småhuset utgöra brukningscentrum och i annat fall det småhus som ligger närmast ekonomibyggnader och lantbruksdriftens centrum i övrigt.
6 Klassificering av värdefaktorer för ekonomibyggnader
6.1 Värdefaktorerna byggnadskategori och beskaffenhet
Av 10 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) framgår bl.a. att riktvärdet för värdefaktorn byggnadskategori bestäms med hänsyn till det ändamål värderingsenheten huvudsakligen är inrättad för. Beträffande växthus bestäms dock byggnadskategorin med hänsyn till växthusets konstruktion och anordning i övrigt.
Av 1 kap. 10 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) framgår att det finns 19 olika byggnadskategorier.
Allmänna råd
Allmänt
Om stallet konstruktions- eller funktionsmässigt inte kan delas upp i fristående stall för varje djurslag bör med huvudsakligt ändamål för ett djurstall anses vara det djurslag som upptar den största byggnadsytan.
Äldre ekonomibyggnader m.m. (byggnadskategoriklass 11)
Värderingsenhetens beskaffenhet bör för byggnadskategoriklass 11 bestämmas genom sammanvägning av de ingående byggnadernas beskaffenhet efter deras ytor på marken.
Till beskaffenhetsklass 1 bör normalt föras äldre djurstallar i gott skick och djurstallar uppförda under 1970-talet.
Djurstallar (byggnadskategoriklasserna 21–28)
Vid bestämningen av djurstallets beskaffenhet bör även viss utrustning t.ex. hötork eller kraftfodersilo, som i vissa fall kan vara placerad utanför djurstallet eller i annan byggnad än en sådan som används för djurhållningen, beaktas.
Logar, lador m.m. (byggnadskategoriklasserna 31–33)
I byggnadsytan för gårdslager för potatis m.m. bör även medräknas i eller i anslutning till byggnaden belägna lokalytor för paketering och sortering samt för personalrum och liknande.
Ridhus (byggnadskategoriklass 34)
I byggnadsytan bör även inräknas i byggnaden belägna utrymmen för läktare, personalrum samt för servering och liknande.
Växthus (byggnadskategoriklasserna 51–53)
I byggnadsytan bör även inräknas utrymmen för uppvärmning, mindre lager och mindre arbetsutrymmen som har direkt funktionssamband med växthuset. Större lagerutrymmen bör indelas som särskild byggnad och värderas för sig.
Övriga ekonomibyggnader (byggnadskategoriklass 60)
För övriga ekonomibyggnader bör ledning vid värderingen hämtas från anläggningskostnaderna och åldern.
Värdet av dessa ekonomibyggnader bör lämpligen bestämmas på följande sätt.
Byggnadskostnaden inklusive arbetskostnad omräknas till 2015 års kostnadsnivå med ledning av nedanstående omräkningstal:
Byggnadsår | Omräkningstal |
|---|---|
före 1965 | 13,00 |
1965–1968 | 12,00 |
1969–1970 | 11,00 |
1971–1972 | 10,00 |
1973–1974 | 7,50 |
1975–1979 | 6,20 |
1980–1982 | 3,50 |
1983–1985 | 2,80 |
1986–1987 | 2,50 |
1988–1989 | 2,10 |
1990–1992 | 2,00 |
1993–1994 | 1,90 |
1995–1996 | 1,80 |
1997–1998 | 1,40 |
1999–2000 | 1,34 |
2001–2002 | 1,32 |
2003–2004 | 1,28 |
2005–2006 | 1,25 |
2007–2008 | 1,21 |
2009–2010 | 1,15 |
2011–2012 | 1,08 |
2013–2014 | 1,04 |
2015 | 1,00 |
2016 | 0,97 |
Värdet bestäms därefter genom att återanskaffningskostnaden multipliceras med en nedräkningsfaktor. Därigenom beaktas dels byggnadens värdeminskning genom ålder och bruk, dels föreskriven taxeringsvärdenivå. Följande nedräkningsfaktorer används.
Värdeår | Före 1980 | 1980–1989 | 1990–1999 | 2000–2004 | 2005–2009 | 2010–2014 | 2015– |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Nedräkningsfaktor | 0,15 | 0,20 | 0,27 | 0,34 | 0,39 | 0,43 | 0,45 |
6.2 Värdefaktorn storlek
Av 10 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. att värdefaktorn storlek bestäms med hänsyn till värderingsenhetens yta på marken. Beträffande spannmålslager och silor bestäms dock storleken med hänsyn till lagringsvolymen.
Av 10 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2016:7) om värderingen av lantbruksenheter vid 2017 års och senare års fastighetstaxeringar framgår att med värderingsenhetens yta på marken avses byggnadsarea enligt svensk standard SS 21054:2009.
Allmänna råd
En jämkning av byggnadsytan med hänsyn till att ekonomibyggnaden är uppförd i flera plan, t.ex. djurstall med överliggande logdel (s.k. höskulle), bör ske, med utgångspunkt från det värdetillskott som byggnaden fått genom att den uppförts i mer än ett plan.
6.3 Värdefaktorn ålder
Av 10 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. att värdefaktorn ålder ger uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten för dessa.
Av 11 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2016:7) om värderingen av lantbruksenheter vid 2017 års och senare års fastighetstaxeringar framgår att värdefaktorn ålder uttrycks genom byggnadens värdeår. Värdeåret utgörs av byggnadens nybyggnadsår. Med nybyggnadsår avses det år då den övervägande delen av byggnaden togs i bruk eller kunde ha tagits i bruk. Det tidigaste värdeåret ska vara 1929. Värdefaktorn ålder ska anges i hela år. Har byggnaden varit föremål för påtaglig till- eller ombyggnad eller påtaglig förbättring ska värdeåret jämkas.
Allmänna råd
Utgångspunkten vid bestämmande av värderingsenhets värdeår bör vara att normala underhållsåtgärder har vidtagits. Underhållskostnader bör däremot beaktas till den del de klart förlänger värderingsenhetens återstående livslängd. Även om en värderingsenhet har haft ett kraftigt eftersatt underhåll bör man bortse från de kostnader som nedlagts för att uppnå ett normalt underhållsläge för ekonomibyggnaden.
Vid bestämmande av värdeår då till- eller ombyggnad har skett bör följande beaktas.
Omfattningen av till- eller ombyggnad bör hänföras till en av nedanstående tre grupper beroende på till- eller ombyggnadskostnadens storlek i förhållande till nybyggnadskostnaden för ekonomibyggnaden vid tiden för till- eller ombyggnaden.
Grupp 1: | Till- och ombyggnadskostnaden överstiger 70 procent av nybyggnadskostnaden, varvid värdeåret bör bestämmas till till- eller ombyggnadsåret. |
Grupp 2: | Till- och ombyggnadskostnaden utgör 20–70 procent av nybyggnadskostnaden, varvid värdeåret bör bestämmas med beaktande av att det värdeåret ekonomibyggnaden skulle ha haft om det inte varit föremål för till- eller ombyggnad ändras med beaktande av kostnad och år för till- och ombyggnad (ombyggnadstillägg). |
Grupp 3: | Till- och ombyggnadskostnaden understiger 20 procent av nybyggnadskostnaden, varvid värdeåret bör bestämmas till senast gällande värdeår för värderingsenheten. |
När flera till- eller ombyggnader skett bör vid bestämmandet av värdeåret en sammanvägning ske av samtliga nedlagda till- eller ombyggnadskostnader. Kostnader som understiger 20 procent av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad bör medräknas. Vid bedömning av nybyggnadskostnaderna bör beaktas om i dessa ingår kostnader för att uppföra byggnaden inklusive förekommande byggnadstillbehör såsom t.ex. rörmjölkningsanläggning.
För beräkning av nybyggnadskostnader vid tidpunkten för till- eller ombyggnaden bör följande belopp avseende nybyggnadskostnader för de olika ekonomibyggnaderna användas. Nybyggnadskostnaderna anges i kronor per kvadratmeter byggnadsyta.
Byggnadskategori klass | Byggkostnad i kr/kvm byggnadsarea | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
1970–1979 | 1980–1989 | 1990–1999 | 2000–2004 | 2005–2009 | 2010–2014 | 2015– | |
21 | 1 100 | 2 700 | 4 900 | 6 300 | 7 700 | 8 600 | 8 500 |
22 | 1 700 | 2 000 | 2 400 | 2 800 | 3 400 | 3 800 | 3 800 |
23 | 1 100 | 2 600 | 4 200 | 4 100 | 5 000 | 5 600 | 5 500 |
24 | 1 300 | 3 300 | 5 300 | 5 000 | 6 200 | 6 900 | 6 800 |
25 | 600 | 1 500 | 1 800 | 1 900 | 2 300 | 2 500 | 2 500 |
26 | 1 000 | 2 400 | 3 900 | 3 800 | 4 700 | 5 300 | 5 600 |
28 | 500 | 1 800 | 2 000 | 2 200 | 2 700 | 3 000 | 2 900 |
34 | 600 | 1 100 | 1 400 | 1 500 | 1 700 | 1 900 | 2 100 |
51 | 350 | 750 | 1 400 | 2 000 | 2 500 | 2 800 | 2 800 |
52 | 200 | 500 | 900 | 1 400 | 1 700 | 1 900 | 1 900 |
53 | 70 | 150 | 300 | 400 | 500 | 550 | 550 |
Tillbyggnad
Kostnaderna för en tillbyggnad bör inte beräknas till ett högre värde än vad en nybyggnad av motsvarande utrymme skulle ha kostat. Vid tillbyggnad av utrymmen som är likvärdiga med befintlig byggnad bör i stället ny- och tillbyggnadsåret vägas samman med hänsyn till ytorna av den gamla och den nya delen.
Ombyggnad
En ombyggnad som innebär att berörda byggnadsdelar förnyas i sin helhet, får behandlas som en tillbyggnad, varvid nybyggnadsåret får gälla för inte ombyggda delar och ombyggnadsåret för de övriga delarna.
7. Säregna förhållanden
7.1 Allmänt
Av 7 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) framgår följande. Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, ska ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden.
Justeringen görs av taxeringsenhetens sammanlagda riktvärde, beräknat enligt 4 § och utan beaktande av en storlekskorrektion enligt 4 a §.
Justeringens storlek ska motsvara 75 procent av den skillnad i marknadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och värdet utan säregna förhållanden.
Påtaglig inverkan på marknadsvärdet ska anses föreligga när säregna förhållanden föranleder att det med ledning av riktvärden bestämda värdet höjs eller sänks med minst tre procent, dock minst 25 000 kr.
Av 1 kap. 5 § andra stycket fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) framgår bl.a. följande. Föreligger för taxeringsenhet sådant påtagligt säreget förhållande ska detta redovisas genom justering av riktvärdet för en eller flera värderingsenheter.
Allmänna råd
Justeringen bör ske på den värderingsenhet på taxeringsenheten till vilken justeringsanledningen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten.
Om justeringsbeloppet för ett småhus på en lantbruksenhet är större än riktvärdet för småhuset, bör reducering ske av andra värden i följande ordning
riktvärdet för värderingsenheten avseende det aktuella småhuset,
riktvärdet för tomtmarken till det aktuella småhuset,
riktvärdena för övriga småhus inom lantbruksenheten,
riktvärdena för tomtmark till sistnämnda småhus, och
riktvärdena för ekonomibyggnader.
Är ytterligare justering nödvändig bör denna göras på riktvärdena för åkermarken, betesmarken, produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och skogligt impediment inom lantbruksenheten i proportion till storleken av dessa värden.
7.2 Justering av riktvärdet för åkermark och betesmark
Allmänna råd
Fruktträd
Justering av riktvärdet för fruktodling bör ske om denna omfattar en areal om minst en hektar enligt tabell nedan. Värdena i tabellen avser ur odlingssynpunkt gynnsamt belägna områden i Syd- och Mellansverige.
Tabellen anger justeringsbelopp i tkr per hektar
Trädens ålder | Antal träd per hektar (odlingsyta) | |||
|---|---|---|---|---|
< 1 199 träd/ha | 1 200–2 299 träd/ha | 2 300–2 999 träd/ha | >3 000 träd/ha | |
1–5 år | – | – | 90 | 150 |
6–10 år | 15 | 50 | 90 | 150 |
11–15 år | 20 | 40 | 40 | 100 |
16–20 år | 5 | 20 | 30 | 75 |
För övriga områden bör lägre värden än de i tabellen redovisade användas. Om fruktträden är av sämre beskaffenhet än normalt eller bevattning saknas bör i tabellen redovisade värden reduceras eller justering helt uteslutas.
7.3 Justering av riktvärdet för produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och skogligt impediment
Allmänna råd
Stort lövinslag
Om lövinslaget väsentligt avviker från vad som är normalt inom värdeområdet kan detta inverka påtagligt på marknadsvärdet. Med väsentlig avvikelse bör avses minst 25 procentenheter. Frågan om justering ska företas bör avgöras med ledning av värderingen av virkesförrådet av övriga lövträd inom värdeområdet.
För att justering ska göras bör skillnaden mellan å ena sidan värdet, beräknat enligt tillämplig skogstabell S med ledning av för värdeområdet genomsnittliga förhållanden vad gäller lövandelen, och å andra sidan värdet, beräknat enligt samma tabell efter de förhållanden som råder på värderingsenheten, uppgå till minst skillnaden i värde mellan den tillämpade virkesförrådsklassen i skogstabell M och den närmast lägre eller högre klassen i denna tabell.
Vid väsentligt avvikande bonitet bör justering kunna göras efter motsvarande princip.
Naturreservat
För värderingsenhet som berörs av naturreservatsföreskrifter, vilka inte är av sådan karaktär att värderingsenheten ska indelas som produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, kan ändock påtaglig inverkan på marknadsvärdet föreligga.
Påtaglig inverkan på marknadsvärdet bör bestämmas utifrån den ekonomiska belastning som reservatbestämmelserna innebär.
Om ersättning för intrång till följd av bestämmelser om naturreservat har bestämts till belopp motsvarande minskningen av marknadsvärdet måste ersättningen för att läggas till grund för en justering räknas om till 2015 års värdenivå. Härefter bör den omräknade ersättningen reduceras till taxeringsvärdenivå (75 procent) för att kunna tjäna till ledning för justeringens storlek. Justering med utgångspunkt från ersättningens storlek bör dock ske med stor försiktighet.
Naturreservatsföreskrifter som kan medföra justering för säregna förhållanden är exempelvis permanent kvarlämnande av fröträd, krav på viss lövinblandning och begränsning i metodval för drivning och skogsvård. Det bör krävas två eller flera naturreservatsföreskrifter i kombination för att de ska anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet. Innehållet i meddelade föreskrifter framgår av upprättad skötselplan.
Naturreservatsföreskrifter kan även beröra åkermark. Exempel på sådana föreskrifter är restriktioner beträffande djurhållning och gödsling.
Naturvårdsområde
Föreskrifter som gäller naturvårdsområde bör normalt inte påverka marknadsvärdet av produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner med växande skog så påtagligt att justering för säregna förhållanden bör bli aktuell.
Natura 2000-område
Natura 2000-område med avverkningsförbud bör anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet. Markägaren bör kunna visa ett förbud från länsstyrelsen mot att avverka inom Natura 2000-området.
Justeringsbeloppet bör bestämmas till skillnaden av riktvärdet för produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner.
Biotopskydd
Biotopskyddsområde som är mindre än 0,5 hektar bör normalt inte ensamt anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.
Extremt markutnyttjande med stöd av allemansrätten
Om ägare till markområden som ligger i anslutning till stora bebyggelseområden i speciella fall tvingas till mycket betydande restriktioner eller olägenheter vid skogsbrukets skötsel utan att detta kommit till uttryck i t.ex. reservatsföreskrifter eller områdesbestämmelser, kan detta i extrema fall anses medföra en påtaglig inverkan av marknadsvärdet för produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner med växande skog.
Skogsskador
Vilt-, insekts-, svamp- och andra skogsskador bör föranleda justering av riktvärdet i de fall skadorna är särskilt omfattande i förhållande till vad som förekommer inom värdeområdet. Vid beräkning av justeringsbeloppet bör den av fastighetsägaren angivna skogsskadade volymen sättas ned med högst 50 procent.
Produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner på öar
För produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner som är belägen på öar utan fast landförbindelse bör justering för säregna förhållanden ske på grund av ökade kostnader för avverkning, transporter och återväxtåtgärder.
Justeringsbeloppet bör beräknas genom att riktvärdet för sådan skogsmark minskas med 25 procent.
7.4 Justering av riktvärdet för åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner eller skogligt impediment
Allmänna råd
Paddock
Med paddock bör avses en iordningställd anläggning för träning av rid-, trav-, galopp-, dressyr- eller hopphästar. Justering av riktvärdet bör ske då paddock är anlagd. Justeringsbeloppet bör bestämmas enligt nedanstående tabell.
Tabellen anger värdet av justeringen i tkr
Storlek i kvm av iordningställd yta för paddock | S-nivåfaktor | ||
|---|---|---|---|
–4,80 | 5,00–9,50 | 10,0– | |
–399 | 40 | 70 | 100 |
400–799 | 60 | 100 | 140 |
800–1 299 | 80 | 140 | 200 |
1 300–1 799 | 130 | 220 | 310 |
1 800–2 199 | 160 | 270 | 380 |
Därutöver per 100 kvm | 10 | 15 | 15 |
7.5 Justering av riktvärdet för tomtmark
Allmänna råd
Väntetid vid fördröjd byggnation
Med väntetid bör avses tid innan byggnation får påbörjas. Väntetid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som gäller vid taxeringsårets ingång.
Justering för väntetid bör göras med ledning av nedanstående tabell över nedräkningsfaktorer. Justeringens storlek bör bestämmas till skillnaden mellan riktvärdet (för tomtmark till småhusenhet) och riktvärdet multiplicerat med nedräkningsfaktorn enligt nedanstående tabell.
Väntetid år | Nedräkningsfaktor |
|---|---|
1 | 0,95 |
2–3 | 0,90 |
4–5 | 0,85 |
6–10 | 0,80 |
>10 | 0,70 |
Extraordinära grundläggningsförhållanden
Nödvändiga kostnader för att byggnad ska kunna uppföras bör antas slå igenom på marknadsvärdet, såvida inte ortspriserna tyder på något annat.
Extremt svårutnyttjad värderingsenhet
Bedömningen av justeringens storlek bör ske med ledning av det i riktvärdeangivelsen angivna marginalvärdet för tomtmarken, såvida inte möjligheterna att utnyttja byggrätten påverkas. I sådana fall bör normalt en större nedjustering av riktvärdet ske. Beträffande fornlämningar bör också beaktas att det – även om bebyggelse tillåts – kan tillkomma kostnader för utgrävning.
Trädgårdsanläggningar
Påtaglig inverkan på marknadsvärdet bör anses föreligga då en värderingsenhet saknar trädgårdsanläggning. Justering bör bestämmas enligt följande tabell.
Riktvärde för normaltomten (kr) | Justeringsbelopp för avsaknad av tomt- och trädgårdsanläggningar. |
|---|---|
10 000 | 2 000 |
20 000 | 4 000 |
40 000 | 6 000 |
60 000 | 10 000 |
80 000 | 14 000 |
100 000 | 18 000 |
140 000 | 22 000 |
160 000 | 26 000 |
200 000 | 31 000 |
225 000 | 36 000 |
250 000 | 42 000 |
300 000 | 50 000 |
350 000 | 60 000 |
400 000 | 70 000 |
450 000 | 84 000 |
500 000 | 95 000 |
600 000 | 105 000 |
700 000 | 115 000 |
800 000 | 125 000 |
900 000 | 130 000 |
1 200 000 | 160 000 |
1 700 000 | 180 000 |
2 000 000 | 200 000 |
2 400 000 | 200 000 |
3 000 000 | 200 000 |
3 400 000 | 200 000 |
Påtaglig inverkan på marknadsvärdet bör även anses föreligga då värdefulla trädgårdsanläggningar finns, t.ex. trädgårdsdammar, tennisbanor eller andra kostsamma anläggningar. Justering bör beaktas med högst 50 procent av tekniska nuvärdet. Med tekniska nuvärdet avses anläggningskostnaden vid anläggningsåret.
Tillgång till väg eller gata
Påtaglig inverkan på marknadsvärdet bör anses föreligga då bilväg saknas fram till tomtgräns och sådan är förutsatt i riktvärdet.
Buller m.m.
A. Justering för närhet till väg
Markvärdet bör justeras på grund av buller från väg med belopp som uppgår till följande procentsatser enligt nedanstående tabell på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.
Exponeringsgrad | ||||
|---|---|---|---|---|
Tomten gränsar till vägen | Tomten ligger nära vägen men gränsar inte till denna | |||
S-nivå | S-nivå | |||
Ekvivalent ljudnivå dB(A) | 1,2–9,5 | 10– | 1,2–9,5 | 10– |
>70 | 15 % | 20 % | 10 % | 15 % |
67–70 | 10 % | 15 % | 5 % | 10 % |
62–66 | 5 % | 10 % | 5 % | |
56–61 | 5 % |
Vid bullernivåer på 56–61 dB(A) vid fasad bör nedsättning endast ske om uteplatsen eller andra rekreationsytor är orienterade mot vägen samt om fastigheten är utsatt även för andra störningar såsom damm, luftföroreningar eller ljussken.
Angivna justeringsbelopp innefattar, då tomten gränsar till vägen, förutom värdenedsättning till följd av bullret även övriga störningar som vanligen följer av trafiken, som störningar av damm, avgaser, ljus och skakningar.
Med att tomten gränsar till väg bör avses att den ligger i första raden invid vägen på ett ringa avstånd från denna och är till övervägande del oskärmad.
I fråga om buller bör tomtens och småhusets läge och skärmning i form av skyddande och avskärmande vegetation, plank, bebyggelse eller liknande i förhållande till vägen beaktas.
B. Justering för närhet till järnväg
Markvärdet bör justeras på grund av buller från järnväg med belopp som uppgår till följande procentsatser enligt nedanstående tabell på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.
Exponeringsgrad | ||||
|---|---|---|---|---|
Tomten gränsar till järnvägen | Tomten ligger nära järnvägen men gränsar inte till denna | |||
S-nivå | S-nivå | |||
Ekvivalent ljudnivå dB(A) | 1,2–9,5 | 10- | 1,2–9,5 | 10– |
>70 | 10 % | 15 % | 5 % | 10 % |
67–70 | 5 % | 10 % | 5 % | |
62–66 | 5 % |
Vid bullernivå 62–66 dB(A) vid fasad bör nedsättning endast ske om uteplatsen eller rekreationsytor är orienterade mot järnvägen samt om fastigheten är särskilt utsatt för andra störningar såsom skakningar och ljussken.
Med att tomten gränsar till järnväg bör avses att den ligger i första raden invid järnvägen på ett ringa avstånd från denna och är till övervägande del oskärmad.
Kraftledningar
För en småhusenhet, vars byggnadsplats är beläget högst 100 m utanför ytterfasen på en ledning på 130 kV eller mer, bör en nedjustering göras med ett belopp som uppgår till nedan rekommenderade procentsats på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. Ledningar på 70 kV eller mindre bör i undantagsfall kunna leda till justering. I sådana fall bör värdenivån vara hög (S-nivåfaktor 10,0 eller högre) och ledningsstolpens belägenhet bör vara mycket framträdande. Justeringsbeloppet bör i dessa fall inte överstiga 10 procent av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. För en småhusenhet som har en ledningsstolpe på eller i direkt anslutning till tomten och denna finns i blickfånget bör en nedjustering ske med ytterligare fem procentenheter jämfört med nedanstående tabell.
Justeringsbelopp i procent av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus
Avstånd i meter mellan huvudbyggnad och ledningens ytterfas | Exponeringsgrad | |||
|---|---|---|---|---|
Ledningen går över eller gränsar till tomten | Ledningen ligger nära men gränsar inte till tomten | |||
S-nivå | S-nivå | |||
1,2–9,5 | 10– | 1,2–9,5 | 10– | |
0–29 | 10 % | 15 % | 5 % | 10 % |
30–50 | 5 % | 10 % | 2 % | 5 % |
51–75 | 2 % | 5 % | 2 % | |
76–100 | 2 % |
Sjö- eller havsutsikt
Med sjö- eller havsutsikt bör avses fri utsikt sommartid från uteplats eller från småhusets vardagsrum, matrum eller liknande.
Med begränsad sjöutsikt bör avses att det varken finns en fri utsikt eller avsaknad av utsikt.
Då riktvärdeangivelsen för tomtmark förutsätter sjö- eller havsutsikt för belägenhetsklass 1 och 2 bör riktvärdet för tomtmark för småhus som saknar sjö- eller havsutsikt justeras ned med ett belopp motsvarande skillnaden i värde mellan den belägenhetsklass som värderingsenheten indelats i och närmast lägre belägenhetsklass.
Vid begränsad sjöutsikt bör riktvärdet justeras ned med ett belopp som motsvarar halva skillnaden i värde mellan den belägenhetsklass som värderingsenheten indelats i och närmast lägre belägenhetsklass.
Strandens attraktivitet
Om den tillgängliga stranden eller strandzonen för en strandfastighet (belägenhetsklass 1) är bättre eller sämre än vad som är normalt inom värdeområdet bör justering aktualiseras för strandfastigheten. Justeringsbeloppet bör motsvara skillnaden i värde mellan riktvärdet för tomtmark som indelats i belägenhetsklass 1 (strand) och riktvärdet för tomtmark som indelats i belägenhetsklass 2 (strandnära) multiplicerat med angivna procentsatser i nedanstående tabell.
Stranden/strandzonen för tomten utgörs av | Riktvärdeangivelsen i värdeområdet förutsätter | ||||
|---|---|---|---|---|---|
Sand/klippor | Parkmark | Åker/Äng | Skog | Vass/våtmark | |
Sand/klippor | 0 | 25 % | 25 % | 25 % | 50 % |
Parkmark | –25 % | 0 | 0 | 0 | 25 % |
Åker/äng | –25 % | 0 | 0 | 0 | 25 % |
Skog | –25 % | 0 | 0 | 0 | 25 % |
Vass/våtmark | –50 % | –25 % | –25 % | –25 % | 0 |
Swimmingpool utomhus
För swimmingpool utomhus bör justering göras med högst 50 procent av tekniska nuvärdet. Det tekniska nuvärdet bör normalt motsvara anläggningskostnaden vid anläggningsåret.
7.6 Justering av riktvärdet för småhus
Allmänna råd
Radon
Om radon inte förekommer allmänt inom värdeområdet, bör påtaglig inverkan på marknadsvärdet anses föreligga då årsmedelvärdet för radongashalten i småhuset överstiger 200 Bq/m3.
Justering bör ske under förutsättning att mätning redovisas för det aktuella småhuset eller – då fråga är om gruppbebyggelse – intyg för likartade byggnader. Mätningen bör ha upprättats med ledning av de metodbeskrivningar som Statens strålskyddsinstitut har utfärdat. Mätning bör inte vara äldre än fem år. Mätningar som anger radondotterhalt bör omräknas till radongashalt genom att mätvärdet multipliceras med faktorn 2.
A. Om åtgärder för att nedbringa radongashalten inte har vidtagits bör justeringsbeloppet bestämmas till 5 procent av de sammanlagda riktvärdena för mark och byggnad, när radongashalten är 400 Bq/m3 och högre och till 3 procent när radongashalten är mellan 200 och 399 Bq/m3.
B. Om åtgärder har vidtagits för att nedbringa radongashalten och kontinuerliga åtgärder behövs för att hålla nere radongashalten under 200 Bq/m3 och om radongashalten därefter understiger 200 Bq/m3, bör justeringsbeloppet bestämmas till 2 procent av de sammanlagda riktvärdena för mark och byggnad.
Om åtgärder har vidtagits för att nedbringa radongashalten bör justering ske med 7 procent av de sammanlagda riktvärdena för mark och byggnad när radongashalten trots sådana åtgärder är 400 Bq/m3 eller högre och med 5 procent när radongashalten är mellan 200 och 399 Bq/m3.
Byggnadsskador t.ex. fukt- och mögelskador
Justeringsbeloppets storlek bestäms i regel mot bakgrund av bedömda reparations- och underhållskostnader. Generellt bör då följande gälla. Värderingen bör utgå från att skadan ska repareras, om kostnaderna i förhållande till byggnadens värde är rimliga. Vidare bör skadorna vara säregna med hänsyn till byggnadens ålder.
Om det är fråga om större fukt- eller mögelskador som har en direkt påverkan på byggnadens stomme och som bör åtgärdas omgående, bör justeringsbeloppet uppskattas till högst 75 procent av nödvändiga kostnader (k), angivna i 2015 års kostnadsnivå.
Om det är fråga om andra skador eller eftersatt underhåll som måste åtgärdas omgående bör nödvändiga kostnader (k) inte anses slå igenom på värdet med mer än 50 procent om inte högre påverkan på marknadsvärdet kan påvisas. Justeringsbeloppet (0,75x0,5xk) bör uttryckas i 2015 års kostnadsnivå.
Om åtgärden däremot inte behöver ske omgående utan vid lämplig tidpunkt under den närmaste tioårsperioden, bör nödvändiga kostnader vanligen inte anses slå igenom på värdet med mer än 25 procent om inte högre påverkan på marknadsvärdet kan påvisas. Justeringsbeloppet (0,75x0,25xk) bör uttryckas i 2015 års kostnadsnivå.
Kulturhistoriskt intressanta byggnader -Onormala drifts- och underhållskostnader
Frågan om påtaglig inverkan på marknadsvärdet bör grundas på en bedömning av om merkostnaderna för bevarandet påverkar marknadsvärdet. En justering på grund av onormalt höga underhålls- eller driftskostnader samt på grund av bevarande av onödiga byggnader och byggnadsdetaljer bör ske i de fall det är sannolikt att marknadsvärdet påverkas påtagligt. Hur stor justeringen ska vara får bedömas från fall till fall.
Finns ingen preciserad utredning om kostnadernas storlek, och har småhuset ändå ett så klart kulturhistoriskt intresse att det byggnadsminnesförklarats eller omfattas av rivningsförbud eller skyddsbestämmelser enligt plan- och bygglagen (2010:900) bör för de överstora husen (> 400 kvm bruttoarea) och överloppsbyggnaderna en nedjustering kunna ske.
Inverkan av vägrat rivningslov och rivningsförbud
Viss del av byggnadsvärdet kan antas bli täckt av ekonomisk ersättning enligt plan- och bygglagen och bör då inte föranleda någon justering. Med hänsyn härtill bör en justering för vägrat rivningslov högst uppgå till 20 procent av byggnadsvärdet.
Om ersättning redan har utbetalats eller inte längre kan begäras av fastighetsägaren (jfr 14 kap. 7 § och 15 kap. 5 § plan- och bygglagen) kan inverkan på marknadsvärdet vara större. Hur stor justeringen bör vara beror på möjligheterna att använda byggnaden som bostad eller för annat ändamål.
Om ett småhus inte får rivas eller inte kan användas till något nyttigt och om det dessutom hindrar att tomtmarken används på annat sätt, bör värdet av småhuset sättas ned till under 1 000 kr.
Skyddsbestämmelser eller skyddsföreskrifter
Själva införandet av skyddsbestämmelser eller skyddsföreskrifter som inte är kombinerade med rivningsförbud för ett småhus bör normalt inte påverka värdet i någon påtaglig grad. Ägaren kan få full ersättning så snart fråga är om ett intrång som inte endast är bagatellartat för ägaren.
Sedan skyddsåtgärderna utförts t.ex. restaurering av äldre fasad bör påtaglig inverkan på marknadsvärdet endast aktualiseras i fråga om onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden. Då större ersättningar utbetalas i den takt skyddsåtgärderna genomförs bör någon påtaglig inverkan på marknadsvärdet inte anses vara i fråga.
Låg takhöjd
Enligt svensk standard SS 21054:2009 framgår bl.a. att ett utrymme ska ha en rumshöjd av minst 1,9 m för att vara mätbart, varför en lägre takhöjd än 1,9 m inte bör beaktas vid taxeringen.
Då värdet enligt SV-tabellen utgör grundvärdet i kolumnen (10)–75 kvm, bör någon extrapolering av värdet inte göras.
Justering för säregna förhållanden bör ske för bostadsutrymmen som har en takhöjd mellan 1,9 och 2,1 m. Justeringen bör bestämmas till 25 procent av värdeytans genomsnittliga värde per kvadratmeter multiplicerat med boytan för den del av småhuset som har en takhöjd mellan 1,9 och 2,1 m.
Värde av lokaldel
Värdet av sådant utrymme i småhus som är inrättat för annat än bostadsändamål (lokaler) bör föranleda justering för säregna förhållanden. Vägledning för justeringens storlek bör hämtas från allmänna råd om värdering av lokal i hyreshus.
Värdefulla komplementhus
Vid justering för förekomst av värdefulla komplementhus bör samtliga följande förutsättningar vara uppfyllda.
Det bör normalt vara fråga om annat komplementhus än garage och carport.
Komplementhuset avviker i förhållande till vad som är normalt i värdeområdet.
Förekomsten av komplementhuset ska påtagligt inverka på marknadsvärdet.
Bostadsbyggnad sammanbyggd med ekonomibyggnad
Om småhuset är sammanbyggt med ekonomibyggnad för djurskötsel bör detta anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.
7.7 Justering av riktvärdet för ekonomibyggnader
Allmänna råd
Överloppsbyggnader
Om en ekonomibyggnad inte anses behövlig för jordbruksdriften eller inte kan förväntas få sådan användning inom tre–fem år (överloppsbyggnad) bör den värderas på samma sätt som ekonomibyggnader tillhörande byggnadskategoriklass 11. Ekonomibyggnadsvärdet bör därvid justeras med ett belopp som högst motsvarar skillnaden mellan riktvärdet och motsvarande riktvärde för byggnadskategoriklass 11. Om det är uppenbart att byggnaderna inte heller kan bli behövliga vid annan driftsinriktning inom lantbruket eller för ändamål utanför lantbruket bör värdet justeras till noll.
Rivningskostnader
Saneringsmogna byggnader bör normalt åsättas värdet noll. För att byggnaderna ska förutsättas ha ett negativt värde bör krävas dels att föreläggande om rivning meddelats eller en rivning av andra skäl är nödvändig och måste ske inom kort, dels att rivningskostnadernas storlek är utredd. Justeringens storlek bör uppskattas till en tredjedel av beräknade rivningskostnader, nedräknade till 2015 års kostnadsnivå.
Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser
2016:15
Dessa allmänna råd tillämpas första gången vid allmän fastighetstaxering 2017 och därefter vid särskilda fastighetstaxeringar till och med 2019.