SKV A 2018:15 Riktvärdeangivelser och grunderna för taxeringen och värdesättningen av industrienheter utom täktmark vid 2019 års allmänna fastighetstaxering

Flera värderingsenheter

En industribyggnad bör delas upp i flera värderingsenheter,

1. då utrymmen tillhörande samma lokaltyp är av olika standard,

2. då olika industribyggnader har sammanbyggts med gångpassage, sluss eller liknande, och

3. då byggnaderna avsevärt skiljer sig åt i fråga om standard.

En värderingsenhet

Utrymme inom en sådan del av en industribyggnad som primärt utgör hyreshus eller specialbyggnad, men som indelats som industribyggnad på grund av att byggnaden till övervägande del utgör industribyggnad, bör indelas som en värderingsenhet. Bostads- och butiksutrymmen bör indelas som industrikontor. Garage bör indelas som lager.

Om en byggnadsdel inte lämpligen kan värderas enligt den för lokaltypen föreskrivna värderingsmetoden, bör detta beaktas genom justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen.

Till- och ombyggnadskostnadens storlek i förhållande till nybyggnadskostnaden

Omfattningen av till- eller ombyggnad bör hänföras till en av nedanstående tre grupper där till- och ombyggnadskostnadens storlek relateras till nybyggnadskostnaden vid tiden för till- eller ombyggnaden.

Nybyggnadskostnad

För beräkning av nybyggnadskostnaden vid tidpunkten för till- och ombyggnaden, bör följande belopp avseende nybyggnadskostnader för ordinära industribyggnader användas.

I nedanstående nybyggnadskostnader ingår inte mervärdesskatt eller omsättningsskatt men däremot ränta under byggtiden.

Till- och ombyggnadskostnader bör bestämmas på motsvarande sätt som ovanstående nybyggnadskostnader.

För till- och ombyggda industribyggnader inom nedan nämnda tre grupper bör värdeåret bestämmas på följande sätt:

Tillbyggnad

Vid bestämmandet av kostnaderna för en tillbyggnad bör tillses att kostnaderna för tillbyggnaden inte beräknas högre än vad en nybyggnad av motsvarande utrymme skulle ha kostat.

Vid tillbyggnad av likvärdiga utrymmen kan nybyggnadsåret och tillbyggnadsåret enklast vägas samman med ledning av storleken på ytorna av den gamla och den nya delen. Om däremot ursprungsbyggnadens och tillbyggnadens ytor inte är likvärdiga, bör sammanvägningen ske med ledning av normalkostnaderna under tillbyggnadsåret att nyuppföra den nya och den gamla delen av byggnaden.

Metodval

Den faktiska byggnadskostnaden bör användas som grund för beräkningen av återanskaffningskostnaden för byggnader som uppförts efter år 2000, då kostnaden är känd och anledning saknas till antagande att den är onormal. För övriga byggnader bör erfarenhetstal användas, då sådana finns för den aktuella typen av byggnader.

Faktisk byggnadskostnad

I faktiska byggnadskostnader bör ingå samtliga kostnader för att uppföra en motsvarande anläggning oavsett finansieringsform. Mervärdesskatt ska inte medräknas i kostnaderna.

Statsbidrag eller andra former av bidrag eller stöd (räntefria lån etc.) som kan ha utgått för att uppföra anläggningen i fråga ska avräknas från de faktiska byggnadskostnaderna. Generella bidrag som har utgått för den aktuella typen av anläggning under nivååret ska avräknas.

Beräkning med ledning av erfarenhetstal

Återanskaffningskostnaden bör beräknas för varje värderingsenhet som produkten av rekommenderade erfarenhetstal och byggnadens storlek, t.ex. bruksarea och bruttovolym.

Erfarenhetstal

För industribyggnader som värderas enligt produktionskostnadsberäkning bör erfarenhetstalen i tabellen nedan användas.

Erfarenhetstal, byggkostnader i kr/kvm BTA (bruttoarea enligt svensk standard SS 21054:2009)

Med oisolerad byggnad avses dels att stommen enbart är dimensionerad för snö- och vindlast, dels att golvet är dimensionerat för små laster och litet slitage, dels att isolering, uppvärmning och mekanisk ventilation saknas.

Isolerad byggnad indelas i enkel, normal och hög standard.

1. Med enkel standard avses stomme dimensionerad enbart för snö- och vindlast. Golv dimensionerat för små laster och litet slitage. Enkel, tunn isolering. Enkel uppvärmning och enkel mekanisk till- och frånluftsventilation.

2. Med normal standard avses stomme dimensionerad för laster utöver snö- och vindlast. Golv dimensionerat för normala laster och normalt slitage. Normal isolering och uppvärmning. Mekanisk till- och frånluftsventilation av normal standard.

3. Med hög standard avses stomme dimensionerad för stora laster utöver snö- och vindlast. Golv dimensionerat för stora laster och hårt slitage. Tjockare isolering med hög standard på uppvärmning. Särskilda krav på god luftkvalitet.

För en liten industrilokal (under cirka 500 kvm) ska den övre delen av de angivna intervallen i tabellen användas. För större industrilokaler (över 2 000 kvm) ska den undre delen av intervallen användas.

För normala industrikontor bör erfarenhetstal om 14 800–20 500 kr/kvm bruttoarea användas.

Återanskaffningskostnad

Återanskaffningskostnaden för silobyggnader för torkning och lagring av spannmål bör beräknas efter 3 000 kr/lagringston. Med lagringston avses ton vete med en densitet på 0,78.

För mobilmaster bör följande erfarenhetstal för byggnadskostnader användas för torn respektive master.

Allmänna råd

Justering för eftersatt underhåll bör ske med hänsyn till den hyra som byggnaden i befintligt skick kan tänkas bli uthyrd för.

Då byggnad har sådana konstruktionsfel och byggskador att byggnaden inte kan fylla sin funktion utan att skadan åtgärdas bör justering göras med 60–80 procent av kostnaden för att åtgärda skadan. Då byggnaden kan användas i skadat skick, bör justering göras med 10–50 procent av kostnaderna för att åtgärda skadan. Den lägre siffran bör användas i områden med låga värdenivåer och den högre i områden med höga värdenivåer sett i landet som helhet. Kostnaderna bör anges i 2017 års värdenivå.

Allmänna råd

Med överloppsbyggnader bör avses industribyggnader som inte nyttjas på grund av att de inte längre är anpassade för verksamheten på fastigheten och som inte heller efter ombyggnad kan förväntas komma till användning inom 3–5 år. Justering av riktvärdet bör ske med hänsyn till den kostnad som är nödvändig för att anpassa byggnaderna för verksamhetens behov. Då det är uppenbart att byggnaderna inte kan komma till användning inom överskådlig tid bör värdet justeras till noll kr.

Med saneringsbyggnad bör avses industribyggnad som uppenbart ska rivas. För att behovet av rivning ska anses uppenbart bör krävas att rivningslov eller föreläggande om rivning meddelats. Behov av rivning kan även anses uppenbar av andra skäl, t.ex. då byggnader inom kort ska ersättas av nya som en anpassning till verksamheten på fastigheten. Justering av markvärdet bör endast ske när det finns utredning om rivningskostnadernas storlek. Med rivningskostnad bör avses den totala kostnaden för att riva och forsla bort byggmaterial till återvinning och deponi samt evakueringskostnader. Kostnaden ska minskas med eventuella intäkter från försäljning av rivningsmaterial. Kostnader för återställande av mark eller sanering av mark ska inte medräknas.

Justeringens storlek bör avse 30–50 procent av beräknade rivningskostnader angivet i 2017 års kostnadsnivå. Det lägre procenttalet bör användas i områden med låga värdenivåer och det högre i områden med höga värdenivåer sett över landet som helhet.

Allmänna råd

Om återanskaffningskostnaden för en spannmålssilo som saknar rensnings- och torkutrustning beräknats med hjälp av erfarenhetstal bör justering göras med 20–40 procent. För nya silos i stål bör den övre delen av intervallet användas.

Då det saknas möjlighet till direkt lastning och lossning från fartyg, med en lastkapacitet om minst 10 000 ton, till silon bör justering göras med 20 procent i ortstyp 1. Justering med 20 procent bör göras för en silo i ortstyp 2 då det saknas möjlighet till direkt lastning och lossning från fartyg med en lastkapacitet om minst 1 000 ton.

Allmänna råd

Justering bör göras för det hyresbortfall som uppkommer genom att en byggnad står helt eller delvis tom på grund av att lokaler inte kan hyras ut, dvs. vakanser. Hyresbortfallet bör anges i procent av faktorn hyra för värderingsenheten. Avvikande vakansgrad bör beräknas som vakansgrad för värderingsenheten minus den genomsnittliga vakansgraden för industrilokaler inom värdeområdet.

Justeringsbelopp bör beräknas med ledning av nedanstående tabell. Med H avses i tabellen den hyra som utläses med ledning av IH-tabellen, bilaga 3.

Då tiden för att nedbringa vakanserna överstiger 6 år bör justering aktualiseras vid lägre avvikande vakansgrad än 20 procent.

Allmänna råd

Riktvärdeangivelserna förutsätter omedelbart bebyggbar tomtmark om inte annat anges. Med omedelbart bebyggbar tomtmark avses att tomtmarken har för värdeområdet normala markanläggningar i form av tomtanläggningar och VA-anslutning.

Då sådana markanläggningar saknas bör justering beräknas med ledning av nedanstående tabell.

Allmänna råd

Med väntetid bör avses tiden innan byggnation får påbörjas. Väntetid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som gäller vid taxeringsårets ingång.

Justering för väntetid bör göras med ledning av nedanstående tabell över nedräkningsfaktorer. Justeringens storlek bör bestämmas till skillnaden mellan riktvärdet (för tomtmark till industribyggnad) och riktvärdet multiplicerat med nedräkningsfaktorn enligt följande tabell.

Allmänna råd

För industritomter där betydande del av tomten inte är iordningställd och marken på grund av läget inte kan förväntas bli bebyggd inom överskådlig tid bör marken justeras till värdet av omkringliggande åker- och skogsmark.