SKVFS 2017:9 Förberedelsearbetet inför 2019 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri- och elproduktionsenheter samt täktmark

1 §I denna föreskrift avses med

• riktvärdekarta: en karta (kartbild) på vilken gränserna mellan värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter har angetts samt de riktvärdeangivelser och de förutsättningar som enligt tillhörande förteckning ska gälla inom respektive värdeområde,

• riktvärdekarta H: riktvärdekarta för hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter,

• riktvärdekarta I: riktvärdekarta för industribyggnader och övriga byggnader värderade med ledning av avkastningsberäkning, samt tomtmark för industribyggnader och övriga byggnader värderade med ledning av en avkastnings- eller produktionskostnadsberäkning,

• riktvärdekarta El: riktvärdekarta för elproduktionsenheter,

• riktvärdekarta T: riktvärdekarta för täktmark, och

• typkod: benämning på taxeringsenhet beroende på inrättande, till exempel hyreshusenhet, lokaler.

Övriga begrepp som används i denna föreskrift har samma innebörd i fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199).

2 §För en värdefaktor inom ett värdeområde ska det anges på riktvärdekartan om det förutsätts något annat än genomsnittliga förhållanden.

3 §I ett värdeområde får det inte ingå delområden med så skilda värdenivåer att olika riktvärdeangivelser kan anges för delområdena.

4 §Vid indelning i värdeområden ska som utgångspunkt användas den indelning som framgår av respektive riktvärdekarta för H, I, El och T från den särskilda fastighetstaxeringen 2018.

5 §Av riktvärdekarta H ska framgå Skatteverkets beslut avseende

• indelningen i värdeområden för hyreshus och ägarlägenheter samt tomtmark till dessa byggnader,

• riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för hyreshus och ägarlägenheter, och

• riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter.

Ett värdeområde för hyreshus och tomtmark till hyreshus samt ägarlägenheter och tomtmark till dessa byggnader får omfatta högst en kommun. Ett värdeområde för hyreshus och ägarlägenheter får bara omfatta ett värdeområde för tomtmark för hyreshus och ägarlägenheter.

Riktvärdekarta H ska upprättas för varje län.

6 §Av riktvärdekarta I ska framgå Skatteverkets beslut avseende

• indelningen i värdeområden för industribyggnader och övriga byggnader, som värderas med ledning av en avkastningsberäkning,

• indelningen i värdeområden avseende tomtmark för industribyggnader och övriga byggnader värderade med ledning av en produktionskostnads- eller avkastningsberäkning,

• riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för industri och övrig byggnad, och

• riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för tomtmark till industri och övrig byggnad.

Ett värdeområde för industri och övrig byggnad samt tomtmark till dessa byggnader får omfatta högst en kommun. Ett värdeområde för industribyggnad och övrig byggnad får bara omfatta ett värdeområde för tomtmark för sådana byggnader.

Riktvärdekarta I ska upprättas för varje län.

7 §Av bilaga till riktvärdekarta I ska framgå Skatteverkets beslut avseende riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för industribyggnader och övriga byggnader, värderade med ledning av produktionskostnadsberäkning.

För sådana byggnader ska hela riket utgöra ett värdeområde.

8 §Riktvärdekarta El ska innehålla de riktvärdeangivelser och uppgifter om de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden. För elproduktionsenheter utgör hela riket ett värdeområde.

9 §Av riktvärdekarta T ska framgå Skatteverkets beslut avseende

• indelningen i värdeområden för täktmark,

• riktvärdeangivelser avseende vilka arrendepriser per kubikmeter fast mått av brytvärda fyndigheter av olika slag som gäller inom varje värdeområde för täktmark, och

• uppgifter om de förutsättningar och förtydliganden som behövs för att tillämpa riktvärdeangivelsen.

Riktvärdekarta T ska upprättas för varje län.

10 §Förslag till riktvärdeangivelser respektive förslag till vilka förutsättningar som ska gälla för riktvärdekartorna H, I, El och T ska upprättas med utgångspunkt från köpeskillingar för representativa överlåtelser under åren 2015–2017 av hela eller delar av hyreshus-, industri- och elproduktionsenheter samt täktmark.

Dessa köpeskillingar eller likvider för representativa överlåtelser (provvärderingsobjekt) ska ligga till grund för provvärderingarna. Överlåtelserna ska avse hyreshus-, industri- och elproduktionsenheter samt täktmark som enligt bestämmelserna i 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) har granskats och tagits upp på förteckningar över representativa överlåtelser. Vid beräkning av riktvärdeangivelser för täktmark och elproduktionsenheter ska någon viktning av köpeskillingar med hänsyn till året för förvärvet inte ske.

Om riktvärdeangivelser avseende riktvärdekarta El och T har beräknats med stöd av marknadssimuleringsmetoder på grund av att överlåtelser saknas ska detta dokumenteras.

11 §Om marknadsvärdenivån avseende representativa överlåtelser av hyreshus- och industrienheter som skett under åren 2015–2017 har förändrats under dessa år ska en prisutvecklingsfaktor bestämmas. Prisutvecklingsfaktorn ska bestämmas så att köpeskillingarna korrigeras till 2017 års marknadsvärdenivå.

Prisutvecklingsfaktorerna ska differentieras om prisutvecklingen har varit väsentligt olika för skilda regioner eller för olika slags egendom.

Resultatet ska redovisas i form av prisutvecklingsfaktorer för prisutvecklingsområden.

12 §Vid viktning av köpeskilling på de överlåtelser avseende hyreshus- och industrienheter som är gjorda under åren 2015–2017 ska, vid beräkning av 2017 års marknadsvärdenivå följande koefficienter användas:

• år 2015: 0,6

• år 2016: 0,8

• år 2017: 1,0.

Viktning ska ske efter det att köpeskillingen korrigerats med prisutvecklingsfaktorn.

13 §Under förberedelsearbetet görs provvärdering för att kontrollera vilken taxeringsvärdenivå som kommer att uppnås vid tillämpning av föreslagna indelningar i värdeområden och riktvärdeangivelser. De förutsättningar som anges på riktvärdekarta H, I, El och T ska leda fram till taxeringsvärden som motsvarar 75 procent av marknadsvärdenivån för respektive hyreshus-, ägarlägenhets-, industri-, och elproduktionsenhet samt täktmark. Provvärderingen ska göras med utgångspunkt från de förslag till riktvärdekartor som Lantmäteriet ska lämna enligt 32 §.

14 §Sådana representativa överlåtelser som kvarstår efter granskning och gallring i enlighet med 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) ska ligga till grund för provvärderingen. Köp av obebyggd tomtmark ska utvärderas särskilt.

Köp avseende fastigheter som är upplåtna med tomträtt ska undantas från provvärderingen om skillnaden i marknadsvärde mellan dessa och övriga hyreshus- och industrifastigheter som är upplåtna med äganderätt är större än tio procent. Vidare ska köp avseende hyreshusfastigheter vars egenskaper väsentligt avviker från beståndet av fastigheter i värdeområdet inte tas med vid provvärderingen i de fall dessa köp påverkar nivåläggningen.

En analys av de tillämpade prisutvecklingsfaktorerna ska göras. Även taxeringsvärdenivå och standardavvikelse ska anges för åren 2015, 2016 och 2017.

I övrigt ska kontrollvärdering enligt 16–19 §§ omfatta samtliga provvärderingsobjekt.

15 §När ett antal värdeområden tillsammans ska bilda ett provvärderingsområde på sätt som förutsätts i 5 kap. 5 a § och 19 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) ska detta framgå av en beskrivning på riktvärdekartan. Varje provvärderingsområde ska ha ett särskilt nummer.

16 §Provvärderingen ska avslutas med en kontrollvärdering (kvalitetssäkring). Vid denna ska de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som riktvärdekarta H och I leder till beräknas för olika grupper av hyreshus- och industrienheter. Beräkningarna ska avse taxeringsenheter eller delar därav som överlåtits genom köp och avse ett eller flera värdeområden. Spridningen kring de beräknade taxeringsvärdenivåerna ska redovisas.

Hyreshusenheter

För hyreshusenheter med typkod 320, 321 och 325 ska sammanställningar av provvärderingen göras för varje värdeområde eller ett eller flera provvärderingsområden för

1. hyreshus med enbart eller huvudsakligen lokaler med en sammanlagd årshyra som

   • är mindre än 500 000 kr i 2017 års hyresnivå

   • uppgår till minst 500 000 kr i 2017 års hyresnivå

2. hyreshus med enbart eller huvudsakligen bostäder med en sammanlagd årshyra som

   • är mindre än 300 000 kr i 2017 års hyresnivå

   • uppgår till 300 000 kr men understiger 800 000 kr i 2017 års hyresnivå

   • uppgår till minst 800 000 kr i 2017 års hyresnivå

3. övriga hyreshus med bostäder och lokaler utan att någon lokaltyp är den huvudsakliga.

Med huvudsakligen avses att värdet av ifrågavarande lokaltyp (inklusive markvärdet för denna) ska uppgå till minst 75 procent av taxeringsenhetens värde.

För hyreshusenheter ska värdeområden med en genomsnittlig taxeringsvärdenivå (T/K) som är högre än 0,8 och som grundar sig på minst fem representativa överlåtelser redovisas.

I var och en av de olika grupperna för kontrollvärdering ska vid sammanläggning av värdeområden till ett provvärderingsområde endast ingå värdeområden med samma eller närliggande riktvärdeangivelser och med liknande marknadsförutsättningar i övrigt.

Industrienheter

1. För industrienheter, värderade med ledning av en avkastningsberäkning, ska sammanställningar av provvärderingen göras för varje värdeområde eller ett eller flera provvärderingsområden beträffande enheter med en köpeskilling som

   • är mindre än 5 000 000 kr i 2017 års prisnivå

   • uppgår till minst 5 000 000 kr i 2017 års prisnivå.

2. För industrienheter, värderade med ledning av en produktionskostnadsberäkning, ska sammanställningar av provvärderingen göras beträffande enheter med en köpeskilling som

   • är mindre än 5 000 000 kr i 2017 års prisnivå

   • uppgår till minst 5 000 000 kr i 2017 års prisnivå.

I var och en av de olika grupperna för kontrollvärdering som avses för grupp A ska vid sammanläggning av värdeområden till ett provvärderingsområde endast ingå värdeområden med samma eller närliggande riktvärdeangivelser och med liknande marknadsförutsättningar i övrigt.

För grupp B ska samma ortstyp gälla.

Förteckningar

22 §Lantmäteriet ska till Skatteverket lämna preliminära förslag till värderingsmetoder, klassindelning av värdefaktorer och värdetabeller. Detta ska för industri- och elproduktionsenheter och täktmark ske med utgångspunkt från den värderingsmetodik som tillämpades vid 2013 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri- och elproduktionsenheter (SKVFS 2012:9). För hyreshus- och ägar- lägenheter ska det ske med utgångspunkt från den värderingsmetodik som tillämpades vid 2016 års förenklade fastighetstaxering av hyreshusenheter och ägarlägenhetsenheter (SKVFS 2015:4). Om Skatteverket finner skäl att överväga ändringar i värderingsmetodiken ska Lantmäteriet även lämna förslag i denna del.

23 §Om inte annat anges särskilt ska Lantmäteriet lämna förslag till Skatteverket vid följande tidpunkter.

Lantmäteriet ska senast den 5 december 2017 till Skatteverket lämna

• förslag till ändringar i fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199),

• förslag till HK-tabell, IH-tabeller, IK-tabell, IN-tabell, KN-tabell, IO-tabell, Nvi-tabell och Nö-tabell,

• tomtvärdetabell för tomtmark till hyreshus och ägarlägenhet, upprättad på sätt som framgår av bilaga 2 a i fastighetstaxeringsförordningen, och

• tomtvärdetabell för tomtmark till industribyggnad, upprättad på sätt som framgår av bilaga 7 a i fastighetstaxeringsförordningen.

Lantmäteriet ska senast den 1 februari 2018 till Skatteverket lämna

• förslag som kan påverka innehållet i Skatteverkets föreskrifter enligt 7 kap. 7 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152).

Lantmäteriet ska senast den 1 mars 2018 till Skatteverket lämna

• förslag till allmänna råd om taxeringen och värdesättningen för hyreshus-, ägarlägenhets-, industri-, och elproduktionsenheter samt täktmark.

24 §För hyreshus och ägarlägenheter ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till

• klassindelning av värdefaktorerna lägenhetstyp, hyra och ålder, och

• bestämmelser för beräkning av riktvärden för hyreshus och ägarlägenheter.

I förslaget ska H-nivåfaktorer anges.

Lantmäteriet ska till Skatteverket lämna förslag till marknadsmässiga genomsnittshyror per värdeområde för lokaler av olika åldrar. Lokalerna ska avse kontorslokaler samt även butikslokaler i värdeområden där det finns skäl att ange annan hyresnivå än för kontorslokaler. Förslag ska även lämnas avseende genomsnittshyror för bostäder per värdeområde. Samtliga hyror ska avse nivååret.

25 §För tomtmark ingående i hyreshusenhet och ägarlägenhet ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till riktvärdeangivelse inom varje värdeområde. Riktvärdeangivelsen ska avse värden per kvadratmeter bruttoarea byggrätt för bostäder respektive lokaler ovan mark.

26 §För industribyggnader och övriga byggnader värderade med ledning av en avkastningsberäkning ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till

• klassindelning av värdefaktorerna lokaltyp, storlek, ålder och standard, och

• bestämmelser för beräkning av riktvärden för industribyggnader och övriga byggnader.

I förslaget ska IH- och IK-nivåfaktorer anges.

27 §För industribyggnad och övrig byggnad värderade med ledning av en produktionskostnadsberäkning ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till

• klassindelning av värdefaktorerna återanskaffningskostnad, ålder, byggnadskategori och ortstyp, och

• bestämmelser för beräkning av riktvärden för industribyggnader och övriga byggnader.

28 §För tomtmark ingående i en industrienhet ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till riktvärdeangivelse inom varje värdeområde. Riktvärdeangivelsen ska avse värden per kvadratmeter tomtmark eller per kvadratmeter bruttoarea byggrätt.

29 §För täktmark ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till

• klassindelning av värdefaktorerna väntetid och brytningstid,

• tillämpliga brytningsfaktorer, och

• tillämpliga värden för varje värdeområde i kronor per kubikmeter fast mått av förekommande fyndigheter.

Med brytningsfaktor avses de tal som anger faktorn vid varierande väntetid och brytningstid enligt Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2012:9) om värderingen av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri- och elproduktionsenheter vid 2013 års allmänna fastighetstaxering.

30 §För elproduktionsenheter ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till

• faktorerna för flerårsreglering, belägenhet, ålder, utnyttjande och storlek,

• återanskaffningskostnad för olika slag av värmekraftverk,

• fullasttid för vindkraftverk,

• nedskrivningsfaktor för kärnkraftverk (KN-tabell), kraftvärmeverk (NÖ-tabell) och vindkraftverk (Nvi-tabell),

• omräkningsfaktorer för industribyggnad, övriga byggnader, värmekraftverk och kärnkraftverk (IO-tabell),

• tabell för justeringsfaktor avseende avvikande drifttid,

• tabeller för justering av elcertifikat, och

• bestämmelser för beräkning av riktvärdeangivelser.

31 §Lantmäteriet ska senast den 2 december 2017 säkerställa former och format för leveranser enligt 34–38 §§ på det sätt som närmare bestäms av Skatteverket.

32 §Lantmäteriet ska senast den 26 februari 2018 till Skatteverket lämna

• förslag till värdeområdesindelning för tomtmark för hyreshus och ägarlägenheter, industribyggnader, övriga byggnader, kraftverksbyggnader samt för täktmark,

• förslag till prisutvecklingsfaktorer,

• förslag till riktvärdekarta H och I (första ansatsen),

• förslag till riktvärdekarta El och T,

• förslag till marknadsmässig genomsnittshyra för lokaler per värdeområde och genomsnittlig bruksvärdehyra för bostäder per värdeområde, och

• förteckning över de vid denna tidpunkt kända representativa överlåtelser av hyreshus- och industrienheter som föreslås som provvärderingsobjekt samt en förteckning över de överlåtelser som inte har ansetts som representativa. Grunderna för bortgallring ska redovisas i varje enskilt fall.

33 §Lantmäteriet ska senast den 26 februari 2018 till Skatteverket lämna preliminärt förslag på värden till sådana tabeller som avses i fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199)

• 1 kap. 8 § fastighetstaxeringsförordningen (HK-tabell),

• 1 kap. 13 § fastighetstaxeringsförordningen (IH-tabeller och IK-tabeller),

• 1 kap. 15 § fastighetstaxeringsförordningen (IN-tabell) varav leverans sker senast den 1 februari 2018,

• 1 kap. 15 och 35 §§ fastighetstaxeringsförordningen (IO-tabell),

• 1 kap. 35 § fastighetstaxeringsförordningen (KN-tabell),

• 1 kap. 34 e § fastighetstaxeringsförordningen (Nö-tabell),

• 1 kap. 34 h § fastighetstaxeringsförordningen (Nvi-tabell),

• 1 kap. 37 § fastighetstaxeringsförordningen (tomtvärdetabeller), och

• 22–30 §§.

34 §Lantmäteriet ska senast den 27 april 2018 till Skatteverket lämna uppgift om till vilket värdeområde respektive hyreshus-, ägarlägenhets-, industri- och elproduktionsenhet samt täktmark tillhör.

35 §Lantmäteriet ska senast den 27 april 2018 till Skatteverket lämna slutligt förslag på värden till sådana tabeller som avses i 33 §.

36 §Lantmäteriet ska senast den 29 maj 2018 verkställa de ändringar som Skatteverket bestämmer beträffande de förslag som Lantmäteriet lämnar enligt 33 och 34 §§.

37 §Lantmäteriet ska senast den 15 juni 2018 till Skatteverket leverera resultatet av förberedelsearbetet enligt de former och format som har bestämts enligt 31 §.

Riktvärdeangivelser ska redovisas för varje värdeområde samt vilka förutsättningar som ska gälla för varje värdeområde. Till redovisningen ska fogas dels resultatet av provvärderingen vilken har verifierats genom kontrollvärdering (kvalitetssäkring), dels redovisning av tillämpade provvärderingsområden, prisutvecklingsområden och beräkningar som visar de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som förslaget leder till.

Redovisningen av kontrollvärderingen avseende hyreshus-, ägarlägenhets- och industrienheter ska utföras på sätt som framgår av 13–21 §§.

38 §Redovisningen av kontrollvärdering avseende täktmark och elproduktionsenheter ska redovisas separat.

2017:9

Dessa föreskrifter träder i kraft den 1 oktober 2017 och tillämpas vid förberedelsearbetet inför 2019 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri- och elproduktionsenheter samt täktmark.

Avkastningsbaserad marknadsvärdesbedömning för hyreshusenheter vid allmän fastighetstaxering 2019

Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning för industrienheter vid allmän fastighetstaxering 2019