Rätt Moms 2022 – Anna Sandberg Nilsson och Lena Westfahl

Hyresavi

Definition

Enligt momslagen avses med faktura ett dokument eller ett meddelande i pappersform eller i elektronisk form som uppfyller villkoren för fakturor i 11 kapitlet i momslagen. Denna definition medför att oavsett vad handlingen kallas t.ex. faktura, hyresavi, kvitto, avräkningsnota osv., så är handlingen en ”faktura” om den innehåller all den in formation som momslagen kräver.

Lagrum

1 kap. 17 § respektive 11 kap. mervärdesskattelagen (1994:200)

Beskattning

Uthyrning och försäljning av hyresrätt eller bostadsrätt är enligt huvudregeln momsfria tjänster. Om debitering av el, gas eller vatten sker särskilt utifrån faktisk förbrukning vid uthyrning av bostäder ska moms debiteras på hyresavin avseende el, gas och vatten efter prövning i Högsta förvaltningsdomstolen 2019 (191203, mål nr 1595-19), se vidare ordet bostad.

Uthyrning av verksamhetslokaler är enligt huvudregeln en momsfri fastighetstjänst. Om en uthyrare hyr ut momsfritt har denne inte möjlighet att göra avdrag för ingående moms avseende kostnader som tillhör lokalerna. Den momsen blir i stället en kostnad. För att undvika att momsen ska blir en kostnad finns bestämmelser om s.k. frivillig skattskyldighet.

Den frivilliga skattskyldigheten vid lokaluthyrning medför att uthyraren, om vissa krav är uppfyllda, ska debitera 25 % moms på hyran. Uthyraren får då göra avdrag för ingående moms på de kostnaderna som hör samman med den momspliktiga uthyrningen.

Om en hyresvärd omfattas av frivillig skattskyldighet vid lokaluthyrning är en hyresvärden skyldig att utfärda en hyresavi, som utgör faktura i momshänseende. Denna utvisar hyresvärdens krav på betalning och är viktig då den dessutom utgör underlag för att styrka (bevisa) avdragsrätten för ingående moms. I vissa fall kan det räcka med en förenklad faktura och i övriga fall ska en fullständig faktura ställas ut. Se vidare faktura. Ett hyreskontrakt utgör normalt inte en faktura som kan vara underlag till avdragsrätt för hyresgästen.

På vilket underlag (beskattningsunderlag) ska momsen beräknas när man ställer ut en hyresavi? Moms ska tas ut på hyran men också på ersättning för gas, vatten, el, värme och tv- och radiosändningar. Även ersättning för fastighetsskatt och tillägg för indexförändring ska ingå i beskattningsunderlaget. Detta gäller oavsett om man fakturerar dessa delar separat eller tillsammans i en faktura (hyresavi). Moms ska däremot inte tas ut på betalningspåminnelser och inte heller på räntedebitering.

Om en hyra understiger självkostnaden för fastighetsägaren kan denne uttagsbeskattas (uttag) i vissa fall. Detta gäller framför allt mellan parter i intressegemenskap.

När ett hyreskontrakt upphör i förtid kan hyresgästen bli skyldig att kompensera hyresvärden med ett visst belopp. Som regel är förhållandena sådana att en sådan kompensation inte bör ses som hyra utan närmast som skadestånd. Beloppet utgör då inte ersättning för en tjänst och ska inte beläggas med moms. I ett flertal andra EU-länder har sådan ersättning setts som en sista hyra och därmed ses som en omsättning.

Den som hyr ut en lokal utan att vara frivilligt skattskyldig ska inte ta ut moms på hyran och då finns inte heller momslagens krav på hur hyresavin ska se ut. I sådana fall kan dock annan lagstiftning (t.ex. bokföringslagen eller aktiebolagslagen) ha krav på hur hyresavin ska se ut.