Definition
En verksamhet där man har sålt mer än 15 tomter under en tioårsperiod.
Kommentar
Om en fysisk person säljer en tomt är huvudregeln att beskattningen ska ske i inkomst av kapital. Beskattningen i inkomst av kapital är väsentligt lägre än för inkomst av näringsverksamhet. Därmed finns det anledning att ha regler som reglerar när försäljning av tomter når en så stor omfattning att beskattningen ska ske i inkomst av näringsverksamhet.
Gränsen är uttryckt direkt i lagtexten och anger att avyttringen av den femtonde tomten under en tioårsperiod innebär att en enkel tomtrörelse är påbörjad och den femtonde tomten därmed beskattas som inkomst av näringsverksamhet. Enstaka försäljningar ska inte leda till att det uppkommer en tomtrörelse.
Om markområdena ligger långt från varandra kan avyttringar från varje markområde räknas separat. Enligt praxis har markområden som låg inom 3 km från varandra ansetts vara samma tomtrörelse.
Även tomter som samägs med någon och avyttras räknas som avyttring av tomt. Även markupplåtelse genom arrende räknas som avyttring av tomt. Byte av arrendator eller försäljning av den utarrenderade tomten räknas inte som en avyttring.
Gåva, tvångsförsäljning genom expropriation eller försäljning till anställda räknas inte som avyttringar.
För att det inte ska gå att kringgå bestämmelserna räknas försäljningar som görs av närstående som avyttringar:
- Makes avyttringar under äktenskapet.
- Avyttringar gjorda av överlåtarens förälder, far- eller morförälder, make, barn eller barns make.
- Ett dödsbo där överlåtaren eller någon person som nämns i den andra punkten är delägare.
- Ett aktiebolag, ett svenskt handelsbolag eller en ekonomisk förening där överlåtaren ensam eller tillsammans med någon person som nämns i den andra punkten, på grund av det sammanlagda innehavet av andelar, har ett bestämmande inflytande.
Om en försäljning leder till att det uppkommer en enkel tomtrörelse måste man ta ställning till om de tomter som finns ska bli föremål för avskattning. Om det inte sker avskattning behåller tomterna sitt anskaffningsvärde.
Om tomtrörelsen avslutas genom att hela lagret av tomter avyttras ska denna sista avyttring beskattas som inkomst av kapital. Det krävs då att samtliga tomter avyttras. Om lagret har skrivits ned under anskaffningsvärdet ska skillnaden mellan bokfört värde och anskaffningsvärdet tas upp som intäkt i rörelsen.
Om inga tomter har sålts de senaste tio åren har tomtrörelsen upphört. Kvarvarande tomter blir då återigen kapitaltillgångar. Om det finns tomter inom detaljplanelagt område kan dessa inte ändra karaktär till kapitaltillgångar.
Tänk på
Att bedriva tomtrörelse leder inte till att man även anses bedriva byggnadsrörelse.
Deklaration
Om en avyttring av en tomt bokförts som intäkt utan att det föreligger tomtrörelse justeras intäkten bort på blankett NE ruta R14. Avyttringen redovisas på blankett K7.
Bokföring
Utgifter för fastigheter tillhör det frikopplade området, vilket innebär att det är inkomstskattelagen som styr hur utgiften ska periodiseras.
Rättspraxis
HFD 2012 not. 60
Två markområden inom ett avstånd av 3 km har ansetts ingå i samma tomtrörelse.