Definition
Är mark, skatterättsligt även byggnad på ofri grund.
Kommentar
För fastigheter finns det många särskilda skatteregler som reglerar förvärv, förvaltning och avyttring. Investeringar i fastigheter är ofta stora och det är då viktigt att veta vad olika beslut får för konsekvenser för beskattningen. Under denna rubrik gör vi en översiktlig presentation av de regler som gäller för fastigheter. En mer fördjupad genomgång finns för varje område.
Förvärv av fastigheter
Vid ett direkt förvärv av en fastighet ska köparen betala stämpelskatt. Anskaffningsutgiften inklusive kostnad för stämpelskatt ska fördelas på de olika tillgångsslagen, byggnad, byggnadsinventarier, mark och markinventarier.
Vid förvärv av en fastighet som ägs av ett bolag utgår ingen stämpelskatt. Eventuella kostnader för förvärvet läggs till anskaffningsvärdet för andelarna.
Både vid ett direkt förvärv av fastigheter och vid förvärv via bolag är det viktigt att ta ställning till hur förvärvet ska klassificeras och om klassificeringen påverkas av de särskilda reglerna om byggnadsrörelse. Även utan reglerna om byggnadsrörelse kan fastigheten vara en lagerfastighet.
Löpande fastighetsförvaltning
Under det löpande innehavet är värdeminskningsavdrag ofta en stor kostnad. Det finns många olika typer av fastighetskostnader som är direkt avdragsgilla.
Åtgärder som syftar till att hålla fastigheten i ett bra skick är direkt avdragsgilla som kostnader för reparation och underhåll. Även en ombyggnad som omfattas av utvidgat reparationsbegrepp är direkt avdragsgill.
Om en byggnad inte längre används och man gör en utrangering drar man av kvarvarande värdeminskningsavdrag.
Försäljning av fastigheter
Om en fysisk person gör en överlåtelse av näringsfastighet som är kapitaltillgång sker beskattningen i inkomst av kapital. Man måste då göra en återföring av värdeminskningsavdrag.
En försäljning av en lagerfastighet beskattas som inkomst av näringsverksamhet.
Ett aktiebolag som säljer en fastighet med kapitalförlust kan inte kvitta förlusten mot rörelsevinster, förlusten hamnar i fastighetsfållan.
Nya regler inom fastighetsområdet
En utredning har föreslagit en rad förändringar inom fastighetsområdet. Utredningen föreslog att reglerna skulle börja gälla från och med 1 juli 2018. Utredningen är skickad på remiss och regeringen har ännu inte skickat någon lagrådsremiss. Då utredningen har stor påverkan på fastighetsområdet ger vi här en kort översikt:
- Om ett företag säljs ska de fastigheter som detta företag äger anses avyttrade för marknadsvärdet. Fastigheterna anses sedan förvärvade för samma pris. Effekten av att företaget säljs blir därmed att det sker en beskattning av fastigheterna på skillnaden mellan skattemässigt värde och marknadsvärdet. Beskattningen sker när någon ny ägare får bestämmande inflytande över ett företag vars balansomslutning till minst 75 procent består av fastigheter.
- Vid en försäljning av ett bolag vars balansomslutning till minst 75 procent består av fastigheter ska ytterligare en intäkt tas upp till beskattning. Beskattningen av intäkten är tänkt att motsvara den stämpelskatt som tas ut vid en direkt försäljning av fastigheter.
- Stämpelskatten föreslås sänkas till 2 procent.
- Man inför stämpelskatt vid överlåtelser genom fastighetsreglering.
Tänk på
En näringsfastighets taxeringsvärde och typ påverkar inte bara fastighetens fastighetsskatt utan även en rad andra faktorer. Det är därför viktigt att fastigheten är korrekt taxerad. Fastighetens taxeringsvärde påverkar bland annat:
- Hur anskaffningsvärdet ska fördelas mellan mark och byggnad.
- Det årliga uttaget av fastighetsskatt.
- Avskrivningen av byggnaden.
- Om fastigheten är undantagen från skatte- och avgiftsplikt.
- Stämpelskattens storlek vid vissa transaktioner.
Deklaration
En kostnad för en ombyggnad som inte kostnadsförts i bokföringen, men ska dras av skattemässigt, justeras i INK2 och INK4 ruta 4.4 b.
En kapitalförlust på fastigheter som inte är avdragsgill på grund av fastighetsfållan återläggs i INK2 ruta 4.3 c. För att underlätta deklarationsarbetet är det viktigt att bokföra ej avdragsgilla kapitalförluster på fastigheter på särskilt konto.
Skillnader mellan bokförda avskrivningar och skattemässiga avskrivningar justeras i INK2 och INK4 ruta 4.9.
Bokföring
Utgifter för fastigheter tillhör det frikopplade området, vilket innebär att det är inkomstskattelagen som styr hur utgiften ska periodiseras.
Rättspraxis
HFD 2017 ref. 72
Förhandsbesked om avdragsrätten för stämpelskatt när ett aktiebolag förvärvat en fastighet genom en överlåtelse som civilrättsligt ansetts som gåva (s.k. kattrumpa) avvisades av HFD.