Rätt Skatt 2022 – Urban Kardvik och Lars Samuelsson

Handel med fastigheter

Definition

Verksamhet som går ut på att köpa och sälja fastigheter med vinstsyfte.

Lagrum

27 kap. IL

Kommentar

I 27 kapitlet IL finns regler som gäller för dem som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Det finns ingen särskild definition för vad som avses med handel med fastigheter. Den som äger en fastighet eller en andel i ett bolag som skatterättsligt klassificeras som en lagertillgång anses bedriva handel med fastigheter.

Om någon bedriver byggnadsrörelse finns det särskilda regler vid förvärv av fastigheter eller förvärv av andelar i bolag som äger fastigheter. En fastighet blir en lagerfastighet om den köps av någon som bedriver byggnadsrörelse. Andelar i ett bolag som äger en fastighet blir lagertillgångar.

Den som bedriver handel med fastigheter ska uppfylla de vanliga kriterierna för näringsverksamhet. Verksamheten ska vara varaktig, självständig och det ska finnas ett vinstsyfte. Det kriteriet som är intressant när det gäller handel med fastigheter är varaktigheten. Hur många transaktioner ska leda till att man anses bedriva handel med fastigheter?

Skatteverket har i ett antal domar drivit uppfattningen att fastigheter och andelar i företag som äger fastigheter ska kunna klassificeras som lagertillgångar i enlighet med de vanliga reglerna utanför 27 kap. IL. Skatteverket har menat att om syftet med att köpa en fastighet eller andelar i ett företag är att sälja dessa, ska fastigheten eller andelen klassificeras som lagertillgång. Skatteverket har inte vunnit framgång med denna uppfattning.

När man avgör om man bedriver handel med fastigheter måste man beakta olika omständigheter, som syftet med transaktionerna och antal transaktioner. Enligt Skatteverket finns det även anledning att beakta transaktioner i en hel koncern, det finns dock inget tydligt avgörande från högsta instans som visar att man ska göra en bedömning av hela koncernen.

Merparten av de rättsfall som finns när det gäller bedömningen av handel med fastigheter rör privatpersoner som äger näringsfastigheter. För dessa är skillnaden mellan en avyttring som ska beskattas som inkomst av näring och en som ska beskattas som inkomst av kapital mycket stor.

För ett aktiebolag skiljer sig inte beskattningen av en vinst på en fastighet som är kapitaltillgång från den av en vinst på en fastighet som är lagertillgång. Vinsterna beskattas som inkomst av näringsverksamhet och det är inte någon skillnad på skattesatsen.

Om ett aktiebolag säljer andelar i ett dotterbolag och dessa är kapitaltillgångar är kapitalvinsten skattefri; är andelarna lagertillgångar är vinsten skattepliktig.

Om någon bedriver handel med fastigheter klassificeras fastigheter som förvärvas som lagertillgångar, även andelar i företag som äger fastigheter klassificeras som lagertillgångar om de köps efter det att handeln med fastigheter påbörjats.

Ett aktiebolag som bedriver handel med fastigheter omfattas inte av reglerna om fastighetsfållan.

Deklaration

Skillnader i bokfört resultat och skattemässigt resultat vid en fastighetsöverlåtelse redovisas i INK2 och INK4 ruta 4.10.

Skillnader i bokfört resultat och skattemässigt resultat vid en överlåtelse av delägarrätter redovisas i INK2 ruta 4.7.

Bokföring

Beskattningstidpunkten vid en avyttring av en tillgång kan skilja sig från den tidpunkt som avyttringen ska tas upp i redovisningen.

Rättspraxis

Kammarrätten i Göteborg den 8 januari 2013 i mål 4366-3467-11

Ett bolag förvärvade trettio ekonomiska föreningar och avyttrade sex respektive elva under två år. Bolaget ansågs inte bedriva handel med fastigheter.

HFD 2012 not. 34

Ett bolag som inte bedriver byggnadsrörelse kan avyttra fem fastighetsägande dotterbolag under tre år utan att det är handel med fastigheter.

HFD 2019 ref. 47

När ett aktiebolag köper eller säljer andelar i bostadsrättsföreningar ska man använda den praxis som finns för handel med fastigheter för att avgöra om andelarna ska anses utgöra lager.