Uppskovsbelopp

Dödsbo

I två speciella situationer kan även ett dödsbo få uppskov. Den ena avser det fallet att den skattskyldige har avyttrat en ursprungsbostad men avlidit innan han har hunnit förvärva en ersättningsbostad. Dödsboet har då rätt till uppskov om en efterlevande make eller sambo förvärvar en ersättningsbostad och bosätter sig där inom den tid som skulle gällt för den döde.

Det andra fallet avser situationen att den avlidne förvärvat en ersättningsbostad, men inte hunnit bosätta sig där innan han avled. Om den efterlevande maken eller sambon bosätter sig i den förvärvade bostaden inom den tid som skulle ha gällt för den avlidne kan dödsboet medges avdrag för uppskovsbelopp.

I båda fallen måste den efterlevandes bosättning i ursprungsbostaden uppfylla bosättningskraven enligt ovan.

Ursprungsbostad

Ursprungsbostaden är den privatbostad som vid avyttringen är den skattskyldiges permanentbostad. Bostaden måste dessutom vara belägen i en stat inom EES-området. Privatbostad kan vara småhus, bostadsrätt och ägarlägenheter. En lägenhet i ett andelshus omfattas däremot inte av definitionen av privatbostad. Man äger i dessa fall inte lägenheten utan en ideell andel i ett hyreshus. En andelslägenhet kan därför inte vara ursprungsbostad.

Med permanentbostad avses en bostad där den skattskyldige varit bosatt under minst ett år före avyttringen, eller under minst tre av de fem föregående åren (de tre åren behöver inte vara sammanhängande). Uppfyller man inte något av dessa kriterier kan man inte få uppskov med vinsten vid avyttringen. Tiden för bosättning räknas fram till tidpunkten för avyttringen. Om man bor kvar i bostaden en tid efter avyttringen får denna tid inte räknas med.

Det är dock inget krav att man ägt bostaden under hela den tiden man som man bott där. Vid en ombildning av en hyresrätt till bostadsrätt räknas även den tid man bott i bostaden när den var hyresrätt.

I de fall där den skattskyldige har förvärvat en ny bostad innan den gamla avyttras kan man, vid bedömningen av om den gamla bostaden uppfyller kriterierna för att vara permanentbostad, begära att bedömningen görs vid tidpunkten för förvärvet av den nya bostaden.

Om man inte varit bosatt i bostaden ett år vid avyttringen kan den ändå räknas som ursprungsbostad i vissa fall. Det gäller vid expropriation, tvångsavyttring eller försäljning till en stat på grund av flygbuller.

Ersättningsbostad

Med ersättningsbostad avses en tillgång i en stat inom EES som vid förvärvet är

1. småhus med mark som är småhusenhet.

2. småhus på annans mark,

3. småhus som är inrättat till bostad åt en eller två familjer med tillhörande tomtmark på lantbruksenhet,

4. tomt om där uppförs ett småhus som avses i 1 eller 3,

5. bostad i ett privatbostadsföretag,

6. ägarlägenhet som utgör ägarlägenhetsenhet, eller

7. tomt om där uppförs en ägarlägenhet som avses i 6.

Bedömningen av om bostaden kan utgöra ersättningsbostad enligt ovan görs vid tidpunkten för förvärvet. När det gäller småhus är det kategoriseringen enligt fastighetstaxeringslagen vid ingången av året som styr. Är det en småhusenhet vid ingången av förvärvsåret anses det vara det även vid tidpunkten för förvärvet (Skatteverkets ställningstagande 071116, dnr: 131 678347-07/111). Vid bedömningen av om man förvärvat en andel i ett privatbostadsföretag är det bostadsföretagets status vid förvärvstidpunkten som är avgörande.

För att bostaden ska kunna utgöra ersättningsbostad får den inte förvärvas tidigare än året före det år då ursprungsbostaden avyttras. Den får inte heller förvärvas senare än året efter det år då ursprungsbostaden avyttras. Man har alltså tre år på sig att förvärva en ny bostad.

Ett undantag från dessa begränsningar är när den skattskyldige ägt en fastighet en längre tid och utför ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten under tiden mellan den 1 januari året före det år då ursprungsbostaden avyttras och den 2 maj andra året efter avyttringen. Fastigheten räknas då som ursprungsbostad och anses anskaffad den 1 januari året före det år då ursprungsbostaden avyttrades. I dessa fall får bara utgifterna för ny-, till- eller ombyggnaden räknas med som ersättning för ersättningsbostaden.

Preliminärt uppskovsbelopp

Om den skattskyldige inte förvärvar någon ersättningsbostad före utgången av det år som ursprungsbostaden avyttras eller inte har bosätter sig på ersättningsbostaden senast den 2 maj året medges preliminärt uppskov det beskattningsår som ursprungsbostaden avyttras. Det preliminära uppskovsbeloppet uppgår till kapitalvinsten ökad med eventuellt tidigare uppskovsbelopp.

Om en ersättningsbostad förvärvas året efter det år då ursprungsbostaden avyttras och den skattskyldige bosätter sig där senast den 2 maj andra året efter avyttringen medges slutligt uppskovsbelopp.

I de fall den skattskyldige inte uppfyller kraven på förvärv av ersättningsbostad respektive bosättning enligt ovan återförs det preliminära uppskovsbeloppet till beskattning i sin helhet.

Exempel:

X avyttrar sin villa år 5 med en vinst på 500 000 kr och har inte förvärvat någon ersättningsbostad vid utgången av år 5. X har ett uppskovsbelopp på 300 000 kr sedan tidigare. X kan då medges preliminärt uppskov med 800 000 kr.

Om hon förvärvar en ersättningsbostad under år 6 och bosätter sig där senast den 2 maj år 7 kan ett slutligt uppskovsbelopp fastställas. I annat fall återförs det preliminära uppskovet till beskattning.

Slutligt uppskovsbelopp

Om en ersättningsbostad förvärvas före utgången av det beskattningsår då ursprungsbostaden avyttras och den skattskyldige bosätter sig där senast 2 maj året efter medges avdrag för slutligt uppskovsbelopp det beskattningsår som urprungsbostaden avyttras.

Om den skattskyldige fått preliminärt uppskov och förvärvar en ersättningsbostad senast året efter det år då ursprungsbostaden avyttras och bosätter sig där senast den 2 maj andra året efter avyttringen medges slutligt uppskov.

Om ersättningsbostaden är minst lika dyr som ursprungsbostaden kan den skattskyldige få slutligt uppskov med hela vinsten, dock maximalt 3 000 000 kr.

Är den nya bostaden billigare än den sålda kan uppskov endast medges med en del av vinsten. Uppskovsbeloppet uppgår i dessa fall till kapitalvinsten (inklusive eventuellt tidigare uppskovsbelopp) multiplicerad med kvoten mellan förvärvspriset och försäljningspriset.

Exempel:

Den gamla bostaden avyttras för 3 000 000 kr och den nya förvärvas för 2 700 000 kr. Uppskov medges då med 90 % (2 700 000 / 3 000 000) av kapitalvinsten.

Överskjutande del av kapitalvinsten beskattas tas upp till 22/30 i inkomstslaget kapital. Det innebär att vinsten beskattas med 22 %.

Tak för uppskovsbelopp

Uppskovsbeloppet får inte överstiga 3 000 000 kr (taket) multiplicerat med den skattskyldiges andel av bostaden. Eventuellt överskjutande del ska tas upp till beskattning. Detta gäller avyttringar som sker efter den 30 juni 2020.

Taket var tidigare 1 450 000 kr, men för att öka rörligheten på bostadsmarknaden beslutade man 2016 att tillfälligt slopa taket på avyttringar under tiden 2016-06-21-2020-06-30. På avyttringar under denna period kunde man alltså få uppskov med hela vinsten oavsett storlek. I samband med att de tidsbegränsade reglerna löpte ut höjdes taket till 3 000 000 kr.

Återföring av uppskovsbelopp

Uppskovsbeloppet ska återföras till beskattning när ersättningsbostaden avyttras. Det sker genom att uppskovsbeloppet läggs till den skattepliktiga vinsten. Ett återfört uppskovsbelopp kan ligga till grund för ett nytt uppskov eller beskattas.

Om man avyttrar en del av ersättningsbostaden ska den del av uppskovsbeloppet som belöper på den avyttrade delen återföras till beskattning.

Den skattskyldige kan också återföra hela eller del av uppskovsbeloppet frivilligt utan att ersättningsbostaden avyttras. Det belopp som återförs måste då uppgå till minst 20 000 kr per år.

Återföring ska även ske när bostaden övergår till någon annan genom arv, gåva, bodelning eller testamente. Det finns dock några undantag från denna regel. Om bostaden övergår genom arv eller testamente till en efterlevande make eller sambo eller till ett hemmavarande barn under 18 år får uppskovet behållas. Bedömningen ska i dessa fall göras vid tidpunkten för dödsfallet (Skatteverkets ställningstagande 090922, dnr: 131 720340-09/111). Uppskovet får även behållas vid bodelning som sker i samband med skilsmässa eller då ett samboförhållande upphör samt vid bodelning efter makes eller sambos död.