Balans fördjupning nr 2 2015

Upplåtelseavgifter i bostadsrättsföreningar – klassificering och beräkning

Hur ska upplåtelseavgifter i en bostadsrättsförening redovisas och under vilka förutsättningar har en bostadsrättsförening rätt att ta ut upplåtelseavgfter? I denna artikel belyser Eva Törning och Caisa Drefeldt dessa frågor samt ger exempel på hur upplåtelseavgifter ska beräknas.

Upplåtelseavgifter uppkommer vanligtvis när en bostadsrättsförening efter bildandet säljer andelar i föreningen (och andelsägaren får en nyttjanderätt till en specifik lägenhet eller motsvarande om det rör sig om en lägenhet som tidigare varit en hyresrätt i föreningen). Upplåtelseavgifter kan också förekomma av andra anledningar vilket vi återkommer till.

ÅRL kräver att fullgjorda upplåtelseavgifter ska redovisas som eget kapital i en bostadsrättsförening. De krav som finns rör fullgjorda upplåtelser och att dessa ska redovisas som bundet eget kapital, men det saknas lagregler och regler i normeringen för hur upplåtelseavgifter kan tas i anspråk.

Dock kan det i föreningens stadgar framgå att föreningen har rätt att ta ut en upplåtelseavgift och under vilka förutsättningar som detta kan ske. Till skillnad från medlemsinsatsen är upplåtelseavgiften helt frivillig för styrelsen eller årsstämman att besluta om.

Exempel på när upplåtelseavgifter tas ut

I förarbetena till bostadsrättslagen1 (BRL) anges tre olika exempel på när upplåtelseavgifter tas ut:

  1. För att differentiera villkoren mellan gamla och nya medlemmar i samband med större ombyggnadsåtgärder.

  2. Vindar som tas i anspråk för lägenheter som upplåts med bostadsrätt.

  3. Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

I dag förekommer även en annan typ av upplåtelseavgifter som innebär att en medlem betalar en upplåtelseavgift när aktuell lägenhet upplåts med bostadsrätt för första gången. Upplåtelseavgiften kan då enligt stadgarna berättiga till reducerad årsavgift beräknad på det sätt som stadgarna anger.

I förarbetena från 1990 anges att upplåtelseavgift beräknas som skillnaden mellan insatsen och bostadsrättens marknadsvärde, det vill säga det mervärde som medlemmen har tillfört föreningen. Förarbetena behandlar inte de fall då det i försäljningen ingår en entreprenad i form av att exempelvis bygga om och inreda den vind som anges i punkt 2. Med mervärde avses, enligt vår uppfattning, det värde som föreningen tillförts utöver medlemsinsatsen.

Beräkning av upplåtelseavgifter enligt BRL

Efter att ha läst och tolkat förarbetena till BRL ska, som vi nämnt, beräkningen av upplåtelseavgifter återspegla det mervärde som medlemmen har tillfört föreningen. Därmed torde en beräkning utformas enligt följande i de fall försäljning görs av en andel kopplad till en lägenhet som tidigare upplåtits med hyresrätt (vi har här infogat belopp för att det ska kunna gå att följa transaktionen in i redovisningen):

Försäljningssumma

100

– Mäklararvode och andra direkta försäljningskostnader

– 5

– Medlemsinsats som tillförs bundet eget kapital

– 5

– Värde på den ombildade hyresrätten till en bostadsrättslägenhet, exempelvis om brf har renoverat lägenheten före försäljning

–20

= Upplåtelseavgift

70

Beräkningen visar att det inte blir någon skillnad i vad som tillförs upplåtelseavgifter om föreningen säljer andel som innebär en nyttjanderätt till en råvind eller en vind som föreningen först har renoverat och som därmed utgör en färdig lägenhet. Eftersom hela föreningens redovisade värde/utgift för lägenheten dras av i denna beräkning blir medlemmens tillskott till föreningen densamma.

Observera att ovanstående beräkning är en redogörelse för hur upplåtelseavgiften borde beräknas enligt BRL och har inget att göra med redovisning enligt K32 eller K23 . Vi behandlar redovisningen nedan.

Beräkningen ovan överensstämmer med en sedvanlig beräkning av ett realisationsresultat vid avyttring av en materiell anläggningstillgång.

I de fall medlemmen har gjort ett tillskott för att i framtiden få rabatterade årsavgifter tillförs hela beloppet Upplåtelseavgifter.

Redovisning enligt K3 och K2

Vid en upplåtelse av en ny bostadsrätt erhåller föreningen en likvid. Det är vanligt att denna transaktion kallas för en försäljning.

I K2 p. 6.2 återfinns definitionen av en inkomst vilket är en del av definitionen av det som ska intäktsredovisas i resultaträkningen. I definitionen finns ett undantag som anger att ”erhållna förlagsinsatser och tillskott från företagets ägare är inte inkomster”. Varken ökningen av medlemsinsatsen eller upplåtelseavgift ska således redovisas i resultaträkningen utan redovisas direkt mot eget kapital.

I K3 p. 2.16 återfinns definitionen av en intäkt och här finns ett undantag för ”tillskott från ägare som ökar eget kapital är inte en intäkt”. Således gäller här, liksom enligt K2, att varken medlemsinsats eller upplåtelseavgift ska redovisas i resultaträkningen utan ska redovisas direkt mot eget kapital.

Resultaträkningen för en förening som enligt ovanstående exempel säljer en andel påverkas således av följande poster i K2:

Försäljningssumma minus mäklararvode, medlemsinsats och upplåtelseavgift (100–5-5–70)

20

Kostnad för renovering av lägenheten om denna inte är värdehöjande enligt K2 p. 10.15

– 20

Tillämpar föreningen K3 måste renoveringen av lägenheten bedömas om denna utgör en komponent (eller del av en komponent) eller inte. Utgörs den av en komponent ska utgiften redovisas som en tillgång och skrivas av separat. Då blir den initiala redovisningen enbart en intäkt. Det kan dock förekomma utrangering om arbetet innebär utbyte av delar.

Noten över förändring av eget kapital kan därmed se ut enligt följande:

Medlemsinsatser

Upplåtelseavgifter

Balanserat resultat

Ingående balans

150

20

10

Ökning medlemsinsatser

5

Ökning upplåtelseavgift

70

Medlemsinsatser

x

Utgående balans

155

90

x

En upplåtelseavgift som tillförts eget kapital för att i framtiden få rabatterade årsavgifter tillförs upplåtelseavgifter och ökar därefter intäkterna i form av årsavgifter när de rabatterade årsavgifterna realiseras. Bestämmelserna i BRL överensstämmer med K3 och K2.

Klassificering i eget kapital

Upplåtelseavgifter utgör ett slags tillskott från en medlem och klassificeras som bundet eget kapital vilket framgår av 5 kap. 15 § 3 st ÅRL : ”Vad som sägs i första stycket om insatser [som redovisas som bundet eget kapital, vår anm.] gäller också upplåtelseavgift i en bostadsrättsförening.

K3 citerar i kapitel 4 uppställningsformerna i ÅRL där kravet på uppdelning är enligt följande:

Bundet eget kapital

Inbetalda insatser och emissionsinsatser

  1. Medlemsinsatser

  2. Förlagsinsatser

Uppskrivningsfond

Fritt eget kapital

Balanserad vinst eller förlust

Årets resultat

Enligt K2 p. 15.1 ska eget kapital enbart innehålla de upplåtelseavgifter som betalats in, det vill säga ingen bruttoredovisning av totala upplåtelseavgifter minus de som inte betalats in, en slags kontantprincip.

I uppställningsformen för balansräkningen återfinns följande poster i punkten 4.5:

Bundet eget kapital

Medlemsinsatser och förlagsinsatser, insatser, insats-emissioner, överinsatser, upplåtelseinsatser och upplåtelseavgifter

Uppskrivningsfond

Reservfond och fond för yttre underhåll medel reserverade för framtida fastighetsunderhåll i bostadsrättsföreningar

Efterföljande redovisning av upplåtelseavgifter

Vi har belyst fyra olika situationer där upplåtelseavgifter har tagits ut och redogör här för hur den efterföljande redovisningen av dessa fyra situationer bör se ut.

Större ombyggnads- och underhållsåtgärder

En bostadsrättsförening genomför en renovering av en byggnad (som inte har något att göra med den avyttrade bostadsrätten enligt exemplet ovan).

K2

När renoveringen är gjord och kostnadsförd lämnar styrelsen som förslag till årsstämman att posten Upplåtelseavgifter upplöses med ett visst belopp för att täcka hela eller delar av utgiften. Efter godkännande görs en omföring innebärande att upplåtelseavgifter debiteras och balanserad vinst/förlust krediteras.

K3

Är renoveringen ett byte av komponenter kan styrelsen lämna som förslag att posten Upplåtelseavgifter upplöses med visst belopp för att täcka den tillkommande avskrivningen eller för att täcka utrangeringen av den gamla komponenten. Om renoveringen inte anses utgöra ett byte av en komponent kan samma förfarande som enligt K2 göras.

Försäljning av andelar kopplade till råvindar samt ombildning

När andelar säljs finns inga åtaganden om att upplåtelseavgifterna ska användas på ett visst sätt eller för ett visst ändamål. Det är således upp till styrelsen/årsstämman att besluta om att eventuellt använda upplåtelseavgifterna för ett visst ändamål.

Framtida reduktion av månadsavgiften

Upplåtelseavgifter som betalas av medlemmen för att erhålla framtida reduktion av månadsavgiften torde lösas upp över den tid som den framtida reduktionen avtalats eftersom den representerar en förskottsbetalning av en del av de framtida årsavgifterna. Minskningen av upplåtelseavgifterna tillförs intäkter av månadsavgifter.

Upplåtelseavgifternas användning

Som vi nämnt ovan finns ett antal olika anledningar för föreningen att ta ut upplåtelseavgifter och det finns troligtvis fler än dem som vi har nämnt ovan. Detta kan vara en anledning till varför det inte förefaller finnas några restriktioner av vad upplåtelseavgifter får användas till. I vissa fall följer det av uttaget att upplåtelseavgifterna ska minskas löpande (rabatterade månadsavgifter) eller vid ett visst tillfälle (genomförande av renovering). I andra fall är det upp till styrelsen/årsstämman att besluta vad upplåtelseavgifterna ska användas till.

Det är vanligt att likvida medel i form upplåtelseavgifter som kommer in till en förening används för underhåll. Upplåtelseavgifterna torde här kunna minskas för ett underhåll även om det inte var syftet med inbetalningen av upplåtelseavgiften, framför allt om föreningen ombildar en hyresrätt till bostadsrätt. En sådan minskning kan då göras genom att styrelsen i sitt förslag till vinsdisposition föreslår att upplåtelseavgifterna minskas och beloppet överförs till fritt eget kapital.

Slutsats

Vår slutsats efter genomgång av bland annat ÅRL och gamla förarbeten till BRL är att så länge som upplåtelseavgifterna fortfarande klassificerats som sådana så utgör de bundet eget kapital. Då vi inte har funnit några restriktioner för användningen av upplåtelseavgifterna måste slutsatsen bli att dessa kan överföras med årsstämmobeslut till balanserad vinst/förlust.

Vid den första redovisningen av upplåtelseavgifter vid försäljning av en andel, exempelvis kopplad till en råvind, är det viktigt att föreningen innan bokföring sker gör en beräkning av inte bara hur stor medlemsinsatsen är utan även upplåtelseavgiftens storlek eftersom båda dessa ska redovisas direkt mot eget kapital och inte som en intäkt i resultaträkningen. Det är också viktigt att avgöra varför upplåtelseavgiften betalas in för att sedan kunna minska dessa när föreningen åsamkas utgifter som upplåtelseavgiften var avsedd att täcka.

En upplåtelseavgift kan omvandlas till fritt eget kapital och användas för förlusttäckning om den inte är avsedd att täcka framtida utgifter eller utgör förbetalda årsavgifter.

Fotnoter

1) Prop. 1990/91:92 s. 123

2) BFNAR 2012:1

3) BFNAR 2009:1

Caisa Drefeldt är auktoriserad revisor, redovisningsspecialist och ledamot i FAR:s Policygrupp för redovisning.

Eva Törning är redovisningsspecialist och ansvarig för redovisningsfrågor inom Grant Thornton.

Sifferkollen

Belopp

Basbelopp
År 2019 2020 2021
Prisbasbelopp 46 500 47 300 47 600
Förhöjt pbb. 47 400 48 300 48 600
Inkomstbasbelopp 64 400 66 800 68 200
Utdelning fåmansföretag
År 2018 2019 2020
Schablonbelopp 169 125 171 875 177 100

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2018 2019 2020
Räntesats 0,36 0,51 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2018 2019 2020
Positiv 6,49 6,51 6,50
Negativ 1,50 1,51 1,50
Statslåneränta
År 2018 2019 2020
31 maj 0,49 0,05 -0,01
30 nov 0,51 -0,09  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2018 2019 2020
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2018 2019 2020
Frukost, lunch och middag 235 245 245
Lunch eller middag 94 98 98
Frukost 47 49 49
Skattefria gåvor
År 2018 2019 2020
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2018 2019 2020
Skattesats 22% 21,4% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2018 2019 2020
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%

 

Visa mer...