FARs redovisningskommitté har framlagt ett utkast till tillägg i redovisningsrekommendationen nr 7 om leasing.
I en artikel om ”sale and leaseback” i BALANS nr 10/1979 behandlar Ronald Hathorn amerikanarnas redovisningsrekommendation om leasing, FASB 13, och gör följande i mitt tycke mycket kloka uttalande: ”Livet är egentligen för kort för att överta hela deras arsenal som osökt framkallar tankar om overkill”.
Denna inställning – att inte göra livet alltför komplicerat – präglar också FARs redovisningsrekommendation nr 7: Redovisning av avtal om förhyrning och uthyrning av anläggningstillgångar (leasing m m). Rekommendationen omfattar två sidor, vilket skall jämföras med FASB 13 och övriga amerikanska Statements och Interpretations rörande leasing, vilka tillsammans bildar en volym på ca 250 sidor.
Rekommendationen nr 7 kan betecknas som ”snäll” i så måtto att den inte ställer särskilt stora krav på företagen när det gäller att redovisa sina leasingförhållanden. Vi har inom redovisningskommittén en tid arbetat med en översyn av rekommendationen och därvid kommit fram till att den bör kompletteras i två hänseenden, dels ifråga om upplysningsplikten dels ifråga om sale and leaseback-transaktioner.
UPPLYSNINGSPLIKT
Härom sägs följande i övervägandeavsnittet i den nuvarande rekommendationen:
”Ifråga om sådana hyresavtal som de i föregående stycke behandlade uppstår frågan om de, på grund av bestämmelserna i aktiebolagslagen 11 kap 9 § första stycket, bör omnämnas i årsredovisningen hos det förhyrande företaget såsom varande av väsentlig betydelse för bedömande av verksamhetsresultat och ställning. Om en väsentlig del av använda anläggningar förhyrs, andra än sådana fastigheter som det är normalt att brukaren ej äger, får detta anses vara ett förhållande som varje år bör anges i förvaltningsberättelsen eller i not till balansräkningen. Om hyresavtal ej fullföljdes, kunde företaget nämligen bli nödsakat anskaffa eget eller främmande kapital för köp av anläggningar för att kunna fortsätta rörelsen i oförändrad omfattning. Hyresavtal kan vidare innebära att man bundit sig under längre tid och med betydande belopp.”
I rekommendationsavsnittet sägs också att man skall ange i förvaltningsberättelsen eller i not till balansräkningen om väsentlig del av använda anläggningar disponeras på grund av hyresavtal.
Inom redovisningskommittén är vi av den uppfattningen att efterlevnaden av denna del av rekommendationen är dålig hos såväl företag som revisorer. En av anledningarna till detta är nog att i rekommendationen icke exakt angivits hur upplysningsplikten skall fullgöras.
För att få en bättring till stånd föreslås nu att rekommendationen kompletteras med en passus som kräver att i förvaltningsberättelsen eller i not till balansräkningen skall anges det beräknade anskaffningsvärdet av tillgångar som per balansdagen disponeras på grund av hyresavtal samt räkenskapsårets hyror för sådana tillgångar. Med anskaffningsvärde förstås i detta sammanhang den köpeskilling som ursprungligen skulle ha erlagts om tillgången köpts istället för förhyrts.
Man kan diskutera länge vilka upplysningar som bör krävas i detta sammanhang. Från enbart informationssynpunkt skulle man avgjort ha föredragit att få reda på det planmässiga restvärdet istället för anskaffningsvärdet samt vilka framtida hyror företaget bundit sig för och hur dessa fördelar sig på de kommande åren istället för det senaste räkenskapsårets erlagda hyror.
Redovisningskommittén har emellertid strävat efter att inte ”ta till större våld än nöden kräver”. Det nu framlagda förslaget är därför att se som en kompromiss mellan å ena sidan en önskan om en mer informativ redovisning och å andra sidan en strävan att inte belasta företagen med alltför betungande redovisningskrav.
SALE AND LEASEBACK
Redovisningskommittén föreslår att leasingrekommendationen kompletteras med ett nytt avsnitt av följande lydelse (se inramad text).
FÖRSÄLJNING AV TILLGÅNG MED SAMTIDIG ÅTERFÖRHYRNING (S K SALE AND LEASEBACK)
Överväganden
Sale and leaseback innebär att ägaren av en tillgång säljer denna till en köpare, som sedan hyr ut tillgången till den ursprunglige ägaren. Syftet med transaktionen är ofta att genomföra en lånetransaktion. Överlåtelsen av tillgången förser köparen med säkerhet för sitt lån till säljaren. Den sker vanligen på så sätt att den affärsmässiga risk, som ett ägande innebär, kvarstannar hos säljaren.
En sale and leaseback-transaktion får den för säljaren ofta eftersträvande effekten att den synliga soliditeten förbättras. Den överlåtna tillgången redovisas ju inte längre i balansräkningen. Dessutom ökar det egna kapitalet om en vinst redovisas vid överlåtelsen.
Om en sale and leaseback-transaktion till sitt verkliga innehåll utgör en lånetransaktion är den bokföringsmässiga vinst som kan uppkomma vid överlåtelsen inte att anse som realiserad, då den motsvaras av att säljaren påtagit sig ökade framtida kostnader för dispositionen av tillgången. Vinst som uppkommer vid en dylik transaktion skall ej redovisas som intäkt i resultaträkningen utan istället reserveras som en skuld – normalt långfristig – i balansräkningen. Skulden återföres till resultatet periodiserad över den avtalade hyrestiden.
Avtalsvillkor och andra omständigheter vid en sale and leaseback- transaktion kan variera från fall till fall. Det går därför knappast att uppställa klara regler för huruvida en viss transaktion skall bedömas som en verklig försäljning eller en lånetransaktion. En samlad bedömning får göras av samtliga avtalsvillkor och andra omständigheter som kan föreligga. Följande omständigheter kan tyda på att en lånetransaktion föreligger:
Hyrestiden är längre än vad som är normalt på marknaden för liknande tillgångar
Säljaren äger rätt att vid hyrestidens utgång förvärva tillgången till ett på förhand bestämt pris, som inte anknyter till då gällande marknadspris
Säljaren svarar för alla kostnader som är förenade med att äga tillgången utöver avskrivningar och ränta
Hyran är framräknad så att köparen erhåller en marknadsmässig ränta på det kapital som han lagt ut. Avtalskonstruktionen är således sådan att vinster och förluster på grund av värdeförändring under hyrestiden tillfaller resp drabbar säljaren.
Om avtalet är så konstruerat att tillgången automatiskt återgår till säljaren vid hyrestidens utgång eller att säljaren har skyldighet att vid hyrestidens utgång på avtalade villkor överta tillgången kan någon överlåtelse ej anses ha ägt rum. I dessa fall saknas anledning att föra bort tillgången ur den ursprunglige ägarens balansräkning. Det uppburna beloppet redovisas hos denne som en låneskuld, och tillgångens bokförda värde upptas i sin helhet bland ställda panter.
Rekommendation
Om en sale and leaseback-transaktion till sitt verkliga innehåll utgör ett led i en lånetransaktion skall den bokföringsmässiga vinst, som kan uppkomma vid överlåtelsen av tillgången, reserveras som en skuld i balansräkningen. Skulden återföres till resultatet periodiserad över den avtalade hyrestiden.
KOMMENTARER
Hathorn har i sin artikel redogjort för hur de numera allt vanligare sale and leaseback-transaktionerna kan vara konstruerade samt även redogjort för hur amerikanarna löst härmed sammanhängande redovisningsproblem. Jag kommer därför ej att behandla dessa frågor ytterligare utan hänvisar härvidlag till Hathorns artikel.
Som framgår av ovanstående text har FARs redovisningskommitté – i motsats till FASB i USA – försökt undvika att uppställa helt klara kriterier för om en sale and leaseback-transaktion skall anses som en försäljning eller som en lånetransaktion. Med helt klara kriterier avser jag kriterier av den typ som återfinns i FASB 13, t ex att om hyrestiden omfattar minst 75 % av hyresobjektets ekonomiska livslängd skall avtalet anses som en ”capital lease”. Vi har varit rädda för att klara kriterier medför att företagen avpassar avtalsvillkoren därefter. Om vi exempelvis skulle skriva att en hyrestid på 10 år och därutöver medför att en transaktion anses som en lånetransaktion skulle detta kunna få till följd att alla avtal kom att lyda på 9 år. I gengäld är givetvis nackdelen med vårt angreppssätt att det medför en viss osäkerhet beträffande tolkningen och förmodligen också någon oenhetlighet i tillämpningen.
Rekommendationsförslaget stipulerar att om avtalet innebär att tillgången automatiskt återgår till säljaren vid hyrestidens utgång eller att säljaren har skyldighet att vid hyrestidens utgång på avtalade villkor överta tillgången så skall transaktionen ej redovisas som en försäljning utan enbart som en pantsättning. Detta överensstämmer helt med leasingrekommendationens allmänna redovisningsregler för avbetalningsköp. En dylik avtalsuppläggning är icke helt ovanlig vid s k säkerhetsöverlåtelser, en form av pantsättning som kreditinstituten främst använder sig av när det gäller byggnader på ofri grund, som ju ej kan pantsättas genom uttagande av pantbrev. Parterna avtalar då i säkerhetssyfte om överlåtelse av tillgången samt att äganderätten skall återgå till säljaren när ”lånet” återbetalats. I praxis har dessa säkerhetsöverlåtelser både redovisningsmässigt och skatterättsligt behandlats som rena pantsättningar. Redovisning av transaktionen som en försäljning med beskattning av eventuell vinst som följd har således mig veterligen ej ifrågasatts.
Sale and leaseback-transaktionerna, som främst är aktuella när det gäller fastigheter, är i allmänhet så konstruerade att säljaren har option att närhelst eller vid hyrestidens utgång återköpa fastigheten till ett på förhand angivet pris. Även om dessa affärer uppvisar betydande likheter med de ovan beskrivna s k säkerhetsöverlåtelserna torde det vara helt klart att civilrättsligt och även skatterättsligt ett giltigt köp föreligger.
Genom att ett giltigt köp föreligger enligt svensk rätt har vi ansett oss förhindrade att i rekommendationen föreskriva att en sale and leaseback skall redovisas enbart som en pantsättning om den till sitt verkliga innehåll utgör en lånetransaktion. Transaktionen skall istället redovisas som en försäljning men eventuell vinst icke redovisas i resultaträkningen utan istället reserveras som en skuld för att sedan upplösas under hyresperioden och matchas mot de ökade kostnaderna för dispositionen av tillgången. Denna redovisning kommer i konflikt med de skatterättsliga reglerna, vilka icke torde acceptera att vinstredovisningen sker successivt under hyresperioden. Med nuvarande gynnsamma skatteregler vid försäljning av fastigheter torde emellertid detta problem vara ganska litet, då flertalet försäljningar tack vare indexuppräkningen icke leder till någon skattepliktig vinst. Vidare torde i många fall de företag som utnyttjat sale and leaseback kunna eliminera eventuella skattepliktiga realisationsvinster genom kvittning mot förlustavdrag.
En annan fråga som kan vara av intresse i detta sammanhang är i vad mån de optionsavtal, som regelmässigt tecknas i samband med en sale-leaseback-transaktion, är giltiga. Enligt svensk rätt gäller att en utfästelse om framtida försäljning av fast egendom ej är bindande. Säljaren kan således ej tvinga sig till ett återköp utan endast hoppas att köparen står vid sitt ord. Säljaren lär enligt en fast praxis ej ens kunna kräva skadestånd om köparen vägrar att följa optionsavtalet såvida inte skadeståndsskyldighet i ett sådant fall stipulerats i optionsavtalet. Mot denna bakgrund kan det tyckas anmärkningsvärt att så många sale and leaseback-transaktioner baseras på ett icke bindande optionsavtal, trots att ett återköp av fastigheten ofta är planerat redan vid avtalets ingående. Sanningen är kanske den att detta i praktiken har mindre betydelse, då köparna i allmänhet är försäkringsbolag och liknande seriösa företag som icke riskerar sitt goda rykte genom att ej följa ett ingånget optionsavtal.
Om säljaren under hyrestiden utnyttjar sin rätt att återköpa fastigheten uppkommer frågan vad han skall göra i bokföringen med den del av vinsten som kvarstår reserverad bland balansräkningens skulder. Jag förutsätter således att säljaren redovisat i enlighet med ovanstående rekommendationsförslag. Enligt redovisningskommitténs mening skall beloppet användas för nedskrivning av fastigheten. Att vinstredovisa beloppet kan ej komma ifråga, eftersom någon faktisk vinst icke föreligger.
Avslutningsvis vill jag framhålla att redovisningskommittén icke på något sätt strävar efter att stoppa sale and leaseback-transaktioner, vilka ofta kan utgöra en ändamålsenlig lösning på såväl långivarens som låntagarens problem. Vad vi vill är endast att redovisningen hos det ”säljande” företaget skall vara sådan att intäkter och kostnader för en period skall matchas mot varandra samt att vinster ej skall redovisas förrän de är realiserade.
Lennart Huldén auktoriserad revisor Hagströms Revisionsbyrå AB och ledamot i FARs redovisningskommitté