Värdering av fastigheter: Alla fastighetsbolag har inte följt god redovisningssed

Efter turbulensen på bygg- och fastighetsmarknaderna är värderingsfrågorna, liksom förra året, i fokus för revisorer och redovisningsansvariga. I Rolf Rundfelts genomgång av börsbolagens redovisningar pekas bl.a. på att sju av de undersökta företagen under 1991 klassat om sina fastigheter till anläggningstillgångar (se också figuren i anslutning till referatet av seminariet om årsredovisningar), möjligen för att slippa kravet på att värdera sina omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip och därmed urholka soliditeten ytterligare.

I det av FINFORUMs seminarier som behandlade värderingen av fastigheter – ”Efter 80-talets yra” – inledde en av seminarieledarna, auktor revisor Bo Ribers, Bohlins, med att ge en bakgrund till FARs överväganden inför 1991 års bokslut. I bokföringslagens (BFL) § 13 regleras vad som är anläggnings- respektive omsättningstillgång, men problem kunde finnas under rubriken ”omsättningsfastigheter”, en särskild rubrik mellan omsättnings- och anläggningstillgångar i balansräkningen, där många s. k. förvaltningsfastigheter redovisats – huvudsakligen av skattemässiga skäl.

Han betonade att årsredovisningens rubricering inte påverkar den skattemässiga bedömningen och att god redovisningssed i detta fall sålunda inte har några skattemässiga effekter.

Auktor revisor Jan Eriksson, SET, knöt an till detta och menade att om mönstret tidigare varit styrt av skatteregler, så var det efter skattereformen en annan bild som klarare speglade den materiella bakgrunden. Han ansåg att förvaltningsfastigheter även i byggföretag i allmänhet var avsedda för stadigvarande innehav och alltså anläggningstillgångar.

Jan Eriksson framhöll inledningsvis också att frestelsen för ett företag att i sina årsredovisning gå omvägen över att förändra syftet med sitt fastighetsinnehav borde vara måttlig, eftersom man också måste värdera om fastigheterna i samband med att dessa klassades om.

Bo Ribers citerade BFL § 15, 3 st: ”Har värdet av anläggningstillgång varaktigt gått ned skall nedskrivning ske med det engångsbelopp, som kan anses erforderligt enligt god redovisningssed.”

– Fastighetsmarknadens återhämtning kommer att dröja, sa han. Förmodligen kommer det att dröja längre än nuvarande konjunkturcykel.

Knappast varaktig nedgång

Fastigheter har dock i regel en så lång återstående livslängd att det enligt FARs överväganden knappast borde vara rimligt att karakterisera nedgången som varaktig. I vissa fall är det naturligtvis troligt att det har skett en varaktig nedgång från 80-talets inflaterade priser, men nedskrivning ska då inte ske till dagens låga värden, poängterade Bo Ribers.

Tredje deltagare i panelen var Hufvudstadens VD Olof Agri, som påpekade att en fastighet har flera värden, både ett marknadsvärde och ett avkastningsvärde. I fråga om marknadsvärdet var han helt enig med de refererade ståndpunkterna från FAR, medan han däremot ville ha en mer nyanserad syn på avkastningsvärden i debatten.

Om fastighetsmarknadens utveckling sa Olof Agri:

– Man hyr i högkonjunktur i regel mer ytor än man för tillfället behöver. I lågkonjunktur är bilden den motsatta, företagen tränger ihop sig inför ytterligare nedskärningar. Psykologin är viktig, den här mekanismen skapar en hävstång som gör att det går fort att få balans igen när marknaden vänder.

Och hur stora avskrivningar bör fastighetsbolagen göra? Efter vilken princip?

Bo Ribers menade att fastighetsbolagens tillämpning av avskrivningar på fastigheter som är anläggningstillgångar inte alltid stämt med regelboken. Ett exempel är tysta kvittningar mot kostnadsfört underhåll, möjligen har företagen också kvittat mot värdeökningar.

Jan Eriksson ansåg att den 100-åriga avskrivning som flera företag tillämpar inte speglar verkligheten.

Några användbara nyckeltal i sammanhanget menade han vara 10–12 års underhållscykel, 30 år innan det är dags att modernisera och 50–70 år för bärande delar.

Han ansåg att den 50-åriga skattemässiga avskrivningen var en rimlig modell som passade för de flesta fastigheter. Undantag finns dock, för t.ex. bensinstationer bör man räkna med 20 år (hur ofta ser man en 50 år gammal bensinmack?).

I fråga om omsättningstillgångar gäller lägsta värdets princip och Bo Ribers refererade FARs modell:

Det lägsta värdet av anskaffningsvärde eller nettoförsäljningsvärde (priset vid en ”normal” försäljning) – försäljningskostnader – räntekostnader (hänförliga till investeringen) + driftsnettot (under tiden fram till försäljningen).

FAR kom i sina övervägande fram till att viss avskrivning skulle ske även på omsättningsfastigheter, eftersom en del av deras anskaffningskostnad måste anses bli förbrukad under förvaltningen.

Panelen diskuterade vidare going concern-frågor (som utreds närmare av Bo Ribers och Monica Ramseyer i en artikel på sidan 15 i detta nummer) och Jan Eriksson betonade kraven på dokumentation vid kassaflödesproblem.

– Alla seriösa företag har en framförhållning och revisorn kan i regel testa premisserna ganska enkelt. Likviditetsprognosen måste också omvandlas till finansplan.

Som svar på en fråga betonade han också att vid en eventuell tvångslikvidation gällde den rubricering av fastigheterna som redan gjorts.

I värderingsfrågan betonade panelen att det är individuell värdering som gäller. Kollektiv värdering kan bara accepteras undantagsvis i extrema fall.

Olof Agri återkom till frågan om marknads/dagsvärde och avkastningsvärde och han betonade att revisorn inte bara fick acceptera ett begrepp ”värde”, utan också måste göra egna analyser.

– Avkastningsvärdet är ofta viktigare och här är revisorn lika bra som värderingsföretagen på att bedöma den realränta som avgör nivån på avkastningskravet, sa han.

– Marknadsvärde är mest för fastigheter som är lagervaror eller vid en tvångsförsäljning. Det kan också vara användbart för sådana företag som inte förstår sig på fastigheter...

Avkastningskravet

Hur stort bör avkastningskravet vara?

En gissning är realränta 5 procent + 2 procents korrigering för risk, dvs. 7 procent i normalfallet. I Stockholms city kan det räcka med 6 procent, på orter där det byggs mycket bör det enligt Olof Agri kanske det bör vara 8 procent som är ”a” i formeln för avkastningsvärde (se separat figur).

Exempel på korrigeringar som bör göras är för en stor andel lediga lokaler, svaga hyresgäster, eftersatt underhåll eller hyra som avviker från marknadshyra.

Agri menade också att avkastningsvärdena nu nått ett bottenläge med stort utbud på marknaden och en mycket avvaktande inställning från potentiella köpare.

– Priserna kommer inte att stiga på långa tider, men det är naturligtvis ändå fel att inte sälja om man behöver göra det, sa han.

Marknaden skulle troligen vända upp igen 1994–95, realräntan och inflationen börjar troligen öka tidigare än så trodde han. Och som svar på en fråga sa Olof Agri det nog inte var omöjligt att branschen fick se också en strukturell förändring, att företagen i fortsättningen skulle nöja sig med mindre yta per anställd, också i en bättre konjunktur.

Jan Eriksson återkom inför 1992 års bokslut till frågor kring den besvärliga hybriden omsättningsfastigheter:

Att individuell värdering gäller – utom i de undantagsfall då fastigheterna bildar en ekonomisk beslutsenhet eller internt behandlas som ett enda projekt – står klart.

Men gäller lägsta värdet eller annat värde?

Och vad gäller avskrivningarna konstaterade Jan Eriksson att god redovisningssed hittills nog inneburit att avskrivning ska ske på omsättningsfastigheter, särskilt på s.k. förvaltningsfastigheter. Om dessa fortsättningsvis redovisades som anläggningsfastigheter skulle förmodligen huvudregeln räcka för de fastigheter som redovisas som lager.

Avslutningsvis gav panelen också en del svar på åhörarnas frågor, bl. a. dessa:

* Industrifastigheter som köpts eller byggts dyrt, men där lönsam produktion pågår behöver inte skrivas ned.

* Att inte göra avskrivningar på anläggningsfastigheter är inte god redovisningssed.

* Bredden och variationen i beteenden när det gäller att redovisa fastigheter är för stor nu.

Bengt Holmquist & Inge Wennberg