Det finns i många fall behov av att redovisa högre avskrivningar på byggnader än vad som nu är vanligt, skriver Stellan Lundström och Bo Nordlund. De menar att det problemet också borde behandlas betydligt utförligare i bolagens årsredovisningar.
För räkenskapsår som påbörjas fr.o.m. 1 januari 2001 ska Redovisningsrådets rekommendation RR 12, ”Materiella anläggningstillgångar”, tillämpas. Denna innehåller bland annat regler som ska beaktas då fastighetsföretagen redovisar avskrivningar.
Men det är inte bara förändringar i regelverket som gör frågan om ekonomiska livslängder och avskrivningar intressant. Låg inflation och en allt snabbare teknisk utveckling är exempel på omvärldsfaktorer som medför att avskrivningsproblemet hamnar i fokus.
Med verkliga reala värdeminskningsförlopp på mellan två och kanske tio procent per år, beroende på typ av byggnad och läge, förefaller dagens låga avskrivning i många fastighetsbolag ge en delvis felaktig bild av verkligheten.
Avskrivningarna speglar inte verkligheten
Praxis bland fastighetsbolagen på börsen är vanligtvis att sätta avskrivningen till 1 procent av byggnadernas anskaffningsvärde. Motiveringarna till denna procentsats är i regel knapphändiga, om några. Det kan vi säga efter att ha studerat 1999 års bokslut, och detta mönster verkar fortsätta även i boksluten för år 2000.
Speciellt för fastigheter är att de har lång ekonomisk livslängd. Över tiden påverkas kostnader och värden av inflation, men också av cykliska förlopp i den underliggande ekonomin. Andra faktorer som kan påverka avskrivningsbehovet är framtida krav på soliditet kopplat till kostnader för nyproduktion och ombyggnader. Produktionskostnaderna har i ett perspektiv bakåt ökat i reala termer. Det har också skett en förskjutning av kostnadsandelarna för en ny byggnad. För 50 år sedan utgjorde stommen ca 80 procent av den totala byggkostnaden medan installationer och inredning stod för resten. Idag är förhållandet nära på det omvända.
En avskrivning i nominella termer på en procent av byggnadernas anskaffningsvärde ger en antagen ekonomisk livslängd på 100 år. Fastighetens marknadsposition, individuella skick och ålder verkar inte påverka den bedömningen i företagen.
De senaste årens kraftiga ökningar av hyresfastigheters marknadsvärden i goda lägen skapar en situation som i figur 1, dvs att marknadsvärdet överstiger det bokförda värdet. Observera att värdestegringen i princip avser ett ökat värde för byggrätten (marken). Byggnaden har avskrivits i en snabb takt.
Begreppet ekonomisk livslängd
En grundläggande fråga avseende byggnadsavskrivning är hur man definierar begreppet ekonomisk livslängd. När väl denna definition är klar kan man bedöma om det finns ett mönster i resursförbrukningen över tiden, dvs. om avskrivningen är linjär, degressiv eller progressiv.
Den ekonomiska livslängden för byggnaden ska bedömas utifrån dels utnyttjandet och dels de tekniska funktionerna. Nyttjandet innefattar marknadsförutsättningar som förväntat kapacitetsutnyttjande och betalningsförmåga hos kunderna. Allt kortare cykler för kundernas verksamheter ställer krav på fortlöpande förnyelse av byggnadskapitalet. Byggnaderna och deras funktioner föråldras allt snabbare vilket ger kortare avskrivningstid. Den tekniska delen av avskrivningen avser tekniska funktioner där val av byggmaterial, byggteknik och installationer påverkar förnyelse- och reparationsbehovet.
Den ekonomiska livslängden för en byggnad varar så länge som det förväntade driftnettot kan förränta byggrättens värde i alternativ användning samt ge en avskrivning till den existerande byggnaden. Den ekonomiska livslängden och därmed avskrivningen grundläggs i driftnettots nivå och förändring. Driftnettot i sin tur påverkas över livscykeln av tidstypiska förlopp som realt fallande hyror (för en fastighet som inte förnyas) och realt stigande underhållskostnader. Driftnettot nuvärdeberäknas med en riskjusterad kalkylränta, och ju högre kalkylränta desto kortare blir de ekonomiska livslängderna.
Med den snabbt växande ekonomiska basen i Stockholm kan vi spekulera i ekonomiska livslängder för kontorsbyggnader i spannet 15 till 25 år. I Stockholm uttrycks den korta ekonomiska livslängden av fortlöpande hyresgästanpassningar och moderniseringar. Då vissa av dessa åtgärder kostnadsföres direkt i företagen kommer avskrivningen i viss utsträckning att redovisas som kostnader för hyresgästanpassning.
Studerar man avkastningen för bostadshyresfastigheter i olika stadier av livscykeln så finner man att en real värdeminskning i normalfallet torde uppgå till närmare två procent per år, för byggnader som inte förnyas. Denna slutsats baseras bl.a. på en studie av redovisade driftnetton från scb:s Intäkts- och kostnadsundersökning 1999 för privatägda flerbostadshus (IKU 1999).
Så säger årsredovisningslagen och RR 12
Årsredovisningslagen (ÅRL) 4 kap. 4 § fastslår att en anläggningstillgång med begränsad ekonomisk livslängd ska skrivas av systematiskt över denna livslängd. I RR 12 används begreppet nyttjandeperiod i företaget i stället för ekonomisk livslängd. Dessutom framgår det av RR 12 att avskrivningsbart belopp definieras som anskaffningsvärdet med avdrag för beräknat restvärde. Restvärdet ska i sin tur uppskattas vid anskaffningstillfället i då rådande prisnivå (pkt 26). Att fastighetens värde över tiden kan variera på grund av inflation och cykliska förlopp ska inte påverka bedömningen av den ekonomiska livslängden.
Över tiden är marken, och eventuellt stommen, de beständiga delarna på en hyresfastighet. Stommens värde är emellertid beroende av om den har ett värde vid en ombyggnad. Ett avskrivningsförlopp kan mycket schematiskt beskrivas med figur 3 (se nästa sida).
Själva stommen – i meningen byggnadsskalet – kan stå under lång tid, kanske 30 till 70 år. Det som förändras, byts ut och uppgraderas med allt kortare intervall är rumsindelning (logistik), elförsörjning, värme- och kylanläggningar, VA-system, kablage för datorkommunikation, våtutrymmen, fasader, entréer, fönster etc.
Vid byte av viktiga komponenter som förlänger nyttjandeperioden förespråkar RR 12 en komponentavskrivning (pkt 24). En rak avskrivning på det totala byggnadskapitalet som ska spegla den verkliga resursförbrukningen torde på tillväxtorter med råge överstiga den enda procent av anskaffningsvärdet som fastighetsbolagen på börsen tycks tillämpa. Även på orter med sämre ekonomisk tillväxt torde denna procent vara i minsta laget då det mesta på och i byggnaden behöver förnyas inom en period som omfattar 30–50 år efter dess uppförande.
Behov att redovisa högre avskrivningar
Slutsatsen av ovanstående torde bli att behov finns att redovisa högre avskrivningar på byggnader än vad som är vanligt i nuläget. I årsredovisningarna borde det komplexa avskrivningsproblemet medföra betydligt fylligare motiveringar till vald avskrivningsplan än vad som i nuläget är vanligt. En alltför låg avskrivning medför en dold uppskrivning av fastighetens beständiga delar och en uppskrivning ska (enligt ÅRL) inte redovisas som fritt eget kapital. Den delen av kapitalet som härstammar från uppskrivning är då inte är utdelningsbar till aktieägarna.
Man måste hålla isär avskrivningar på byggnaderna och den eventuella värdeförändringen på byggrätten (marken). Ju snabbare värdeökning på marken desto snabbare är också avskrivningen på byggnaden. Ur informationssynpunkt bör värdeförändringen på byggnaden redovisas separat från värdeförändringen på byggrätten.
Avskrivningsproblematiken har ytterligare dimensioner som inte redovisas i denna artikel. Ytterst handlar det här om att skapa transparens och ge korrekt information om resultat och förmögenhetsställning till aktieägarna och andra intressenter.
(Delar av ovanstående artikel har även publicerats i FastighetsNytt nr 2 – 2001.)
Stellan Lundström (t.v.) är fastighetsekonom och biträdande professor vid Institutionen för Fastigheter och Byggande vid KTH.
Bo Nordlund är auktoriserad revisor vid KPMG i Arvika.