I Redovisningsrådets utkast till rekommendation ”Förvaltningsfastigheter” finns ett krav om upplysning på verkligt värde. Denna tilläggsupplysning kommer att göra det enklare att jämföra informationen från fastighetsbolagen skriver Christina Gustafsson och Bo Nordlund i en kommentar till utkastet.
Under sommaren 2001 har Redovisningsrådet publicerat ett utkast till rekommendation – Förvaltningsfastigheter. Utkastet till rekommendation har baserats på IAS 40 – Investment Property och överensstämmer med alternativet ”cost model” som anges där, vilket innebär att företag som innehar förvaltningsfastigheter skall upplysa om verkligt värde som tilläggsupplysning. I originalet av IAS 40 finns även en ”fair value model” där löpande värdering av förvaltningsfastigheter sker till verkligt värde i balansräkningen och att värdeförändringen utgör en del av årets resultat. Denna realisation av eventuella övervärden i både resultat- och balansräkning är inte aktuell för Sverige i dagsläget, då Redovisningsrådet gjort bedömningen att en sådan tillämpning inte är förenlig med årsredovisningslagen (ÅRL). I förlängningen är det emellertid möjligt att värdering till verkligt värde enligt IAS 40 kan komma att tillåtas när den nya EU-reglerna om redovisning för noterade företag införs, vilket enligt planerna ska ske senast från år 2005. Detta nya regelverk kommer att innebära att koncernredovisning skall upprättas enligt IAS.
Utkastet till rekommendation, som föreslås tillämpas på räkenskapsår som påbörjas efter 1 januari 2003, kommer att innebära ett positivt bidrag till att kravet på rättvisande bild kan uppfyllas av fastighetsföretag. Något krav på information om fastigheternas verkliga värde har inte funnits i svenska redovisningsnormer. Merparten av de noterade fastighetsföretagen redovisar emellertid redan idag bedömningar av marknadsvärden på sina fastighetsinnehav i årsredovisningen, dock inte alla. Placeringen av denna upplysning varierar mellan ordinarie årsredovisningshandling och annan information i de tryckta årsredovisningarna.
Vad är en förvaltningsfastighet?
Förvaltningsfastigheter är fastigheter (mark eller byggnader – eller del av en byggnad – eller mark med byggnader) som innehas (av ägaren eller av en leasetagare vid finansiell leasing) i syfte att generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Rörelsefastigheter som används i den egna verksamheten och fastigheter som innehas i syfte att säljas (lagertillgångar) är inte förvaltningsfastigheter. En del kniviga gränsdragningsproblem kan komma att uppstå vid den praktiska tillämpningen.
Värdebegrepp
Det verkliga värdet fastställs enligt utkastet som det mest sannolika pris som kan erhållas på marknaden på balansdagen. Det är det belopp till vilket fastigheten skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det fastställs utan avdrag för försäljningskostnader. Enligt utkastet motsvaras det verkliga värdet på en förvaltningsfastighet vanligen av marknadsvärdet, vilket är det begrepp som fastighetsbolagen nu använder.
Den bästa bedömningen av verkligt värde – liksom även av marknadsvärdet – utgår från aktuella priser på en aktiv marknad för likartade fastigheter med samma läge. I avsaknad av priser på en aktiv marknad kan båda dessa värden baseras på priser på aktiva marknader för fastigheter av annat slag eller andra lägen och med justeringar för dessa skillnader. Finns inte aktuella prisnoteringar kan justering ske för förändringar i marknaden sedan de senaste transaktionerna genomfördes. I avsaknad av statistik av detta slag anges att verkligt värde kan baseras på nuvärdet av uppskattade framtida betalningsströmmar (vilket torde tolkas som marknadens bedömning av dessa), diskonterade med en kalkylränta som återspeglar marknadens bedömning av osäkerheten i storleken av, och tidpunkten för, framtida betalningar. Det är den sistnämnda metoden som normalt tillämpas av fastighetsbolagen och värderare när man i nuläget gör bedömningar av fastigheters marknadsvärden. Orsaken är att i synnerhet kommersiella fastigheter (med lokaler) har så skilda förutsättningar och en så låg omsättning att användning av direkta ortprisjämförelser som enda värderingsmetod inte kan tillämpas.
I utkastet anges att det verkliga värdet inte återspeglar varken framtida investeringar i syfte att förbättra fastigheten eller framtida fördelar till följd av sådana investeringar. Detta är emellertid en viktig fråga där olika uppfattningar kan finnas. Den exakta tolkningen av vad som skall inrymmas i bedömningen av verkligt värde kommer med all sannolikhet att behandlas i remissvaren till utkastet och diskuteras vidare under hösten.
Verkliga värdet i utkastet skall inte förväxlas med återvinningsvärde som anges i RR 17 – Nedskrivningar. Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet (marknadspris efter avdrag för försäljningskostnader) och nyttjandevärdet (nuvärde av ägarens budgeterade kassaflöden).
Tänkbara värderings- och tillämpningsproblem
Ett av de största problemen med att fastställa verkliga värden för fastigheter är att många delmarknader i Sverige inte är tillräckligt likvida för att det skall vara möjligt att avläsa noterade priser direkt på marknaden. Enligt praxis bland fastighetsvärderare bedöms marknadsvärden med metoder som inrymmer såväl statistiska metoder (ortsprismetod) som marknadssimuleringsmetoder. Marknadssimulering innebär att prisbildningsprocessen på marknaden vid en tänkt försäljning efterliknas (via avkastningskalkyler t.ex. kassaflödesmetoden). Kombinationer av båda metoderna är också vanliga. I Svenskt Fastighetsindex, som mäter avkastningen på direkta svenska fastighetsplaceringar, är kassaflödesmetoden den värderingsmetod som dominerar – över 90 procent av värderingarna görs med denna metod. Nuvärdeberäkning av uppskattade framtida betalningsströmmar bedöms därför bli den metod som kommer att vara vanligast vid tillämpningen, även för bestämmande av verkligt värde för förvaltningsfastigheter i redovisningen.
Utkastet till rekommendation säger att det är önskvärt, men inte nödvändigt, att det verkliga värdet fastställs med utgångspunkt från en värdering gjord av oberoende värderingsmän med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med det läge som är föremål för värdering. Kvaliteten och tillförlitligheten på värderingarna kommer således att kunna variera.
Problemen med fastighetsmarknadens likviditet och att värderingsobjekten oftast inte är utbytbara, leder ofta fram till att ett osäkerhetsintervall anges i värdeutlåtandet för en fastighet. Detta leder till frågan om detta spridningsintervall också skall framgå i årsredovisningen.
Utkastets regel om att investeringar inte får beaktas kan tolkas som att framtida förädlingspotentialer inte skall ingå i verkligt värde, vilket kan bli ett problem eftersom det skiljer sig gentemot definitionen av marknadsvärdet och praxis för hur det fastställs idag. Om marknadens aktörer har påverkats av sådana potentialer i fastigheter ingår detta mervärde i de noterade priserna. Den värderingshandledning som ges ut av Svenskt Fastighetsindex innehåller betydligt utförligare beskrivningar av fastighetsrelaterade definitioner och värderingsprinciper än vad som är fallet i utkastet avseende Förvaltningsfastigheter. Det vore anmärkningsvärt om verkligt värde enligt utkastet skulle avvika från det marknadsvärde som fram till nu har angivits i fastighetsföretagens årsredovisningar och också ligger till grund för avkastningsmätningen i Svenskt Fastighetsindex. Ytterst blir det dock företagets revisor som får avgöra huruvida bedömningen av de verkliga värden som presenteras i årsredovisningshandlingen uppfyller redovisningskraven eller ej.
Krav på tilläggsupplysningar i övrigt
Utkastet anger vilka obligatoriska tilläggsupplysningar som skall finnas, bl.a.:
Vilka kriterier som använts för att skilja förvaltningsfastigheter från andra typer av fastigheter.
Metoder och antaganden vid fastställande av verkligt värde på förvaltningsfastigheterna.
I vilken utsträckning verkliga värden baseras på värderingar av oberoende värderingsmän med särskilda kunskaper.
Hyresintäkter och direkta kostnader (drift och underhåll) för de förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter under året samt direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererat hyresintäkter under perioden.
Det bör i sammanhanget noteras att Finansanalytikernas rekommendationer ställer betydligt högre krav än vad utkastet gör när det gäller tilläggsinformation och analysunderlag i fastighetsbolagens årsredovisningar. Det gäller bl.a. typ av fastigheter (bostäder, kontor, industri), geografiska lägen, åldersstruktur, vakansgrader samt hyres- och lånekontraktsstruktur.
Löpande värdering till verkligt värde i balans- och resultaträkningen
Om bara några år väntas en EU-lagstiftning för noterade företag införas där IAS skall tillämpas. Ett av alternativen, ”fair value model”, är då löpande värdering till verkligt värde i balansräkningen där värdeförändringen utgör en del av årets resultat, vilket leder till frågan om vad som är syftet med redovisningens ”kärna” – dvs. balans- och resultaträkningen.
Fördelarna med ”fair value model” i IAS 40 ligger bland annat i att det blir betydligt lättare för en investerare eller långivare att avläsa ett värde på bolaget direkt ur balansräkningarna. Även den komplicerade avskrivningsproblematiken avseende byggnader, som berörts i artikel i Balans nr 5/20011, tonas ned.
Flera av de centrala finansiella nyckeltalen baserade på resultat- och balansräkningen skulle för vissa företag komma att förändras drastiskt. Å andra sidan skulle man uppnå större jämförbarhet mellan företagen om kapitalbasen ändrades till att avse verkligt värde. Det gäller mått som soliditet och avkastning på totalt kapital.
De två olika alternativen i IAS 40 visar dock på fundamentala skillnader i synsätt avseende försiktighets- och realisationsprinciperna. I diskussioner som rör redovisningsteori och kulturella skillnader diskuterar man ibland hur den så kallade långsiktiga eller kortsiktiga orienteringen dominerar inom en viss redovisningskultur. ”Fair value model” i IAS 40 lutar möjligen åt en mera kortsiktig orientering som i många fall kan komma att förskjuta vinster från framtid till nutid. ”Fair value model” kan också med ett visst intresse betraktas mot bakgrund av den prisuppgång på fastigheter vi upplevde på 1980-talet som sedan följdes av den fastighetskris som idag delvis fallit i glömska. Hade fastighetsföretagen då använt IAS 40 med löpande värdering till verkligt värde hade troligen ytterligare några av de noterade bolagen gått i konkurs.
Vad skall balans- och resultaträkningen visa? Om man betänker att det alltid kommer att finnas en osäkerhet i verkliga värden på fastigheter, är det frågan om inte realisation av förväntade värdestegringar i resultaträkningen är att gå ett steg för långt. Med den kapitalintensitet och de lönsamhetsmått som är normala i denna bransch, kan normalt förväntade spridningsintervall i fastighetsvärderingar vara flera gånger större än presterade årliga överskott i den löpande förvaltningen. Mot denna bakgrund kan konsistensen i resultat- och balansräkningarna till vissa delar ifrågasättas vid redovisning enligt ”fair value model” i IAS 40.
Lundström & Nordlund, ”Fastigheters värdeförändringar och avskrivning på byggnader i redovisningen”, Balans nr 5/2001.
Slutsatser
Att redovisa verkliga värdet som tilläggsupplysning kommer att bidra till en rättvisande bild. Med rätt uppsättning av tilläggsupplysningar i övrigt, som komplement till det verkliga värdet, innebär detta att en utomstående bedömare själv kan göra bedömningar och beräkna effekter av förändringarna i beståndets verkliga värde istället för att få det serverat direkt i balans- och resultaträkningarna. Med krav på tilläggsupplysning om verkligt värde kommer informationen från fastighetsbolagen att bli mer likformig och det blir enklare att göra jämförelser och vissa nyckeltalsberäkningar som baseras på verkligt värde. Särskilt för de företag som tidigare aldrig lämnat egna uppgifter om fastigheternas marknadsvärden (t.ex. Hufvudstaden) innebär utkastet att redovisningen kommer att ge läsaren en mer rättvisande bild av företagets ställning. Genom krav på tilläggsupplysning i den formella årsredovisningen kvalitetssäkras också informationen om fastigheternas verkliga värden, vilket eventuellt kan öka trovärdighet till värderingarna, vilket i sin tur skulle kunna bidra något till att minska substansrabatterna för de noterade fastighetsbolagen.
Christina Gustafsson är VD på Svenskt Fastighetsindex och auktor revisor Bo Nordlund är verksam på KPMG i Arvika. Bo Nordlund medverkade senast i Balans nr 5/2001.