Balans nr 6–7 2002

Revisor i bostadsrättsförening: Auktoriserad revisor i stor förening

På nionde våningen i kontorshuset i Täby Centrum har Ernst & Young kontor. Här finns auktoriserade revisorn Jan Ekeman. Från sin högt belägna position har han en vidsträckt utsikt genom fönstren. Över de närmaste hektaren utbreder sig två mycket stora bostadsrättsföreningar, HSB-anknutna brf Volten och HSB-avhoppade brf Farmen. Jan Ekeman är revisor i den senare.

Farmen är Sveriges fjärde största bostadsrättsförening och allra störst bland de icke organisationsanknutna. Här finns 866 lägenheter och fyrtio mindre lokaler i fem fasadteglade trevåningshus i betong, alla ungefär lika stora och byggda under miljonprogrammets dagar 1965–67. De rymmer nära 75 000 kvadratmeter lägenhetsyta. Taxeringsvärdet närmar sig fyrahundra miljoner kronor.

God ekonomi

Ekonomin är god. Likviditeten (omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder och fonden för inre underhåll) bör i en bostadsrättsförening ligga på minst hundra procent. I Farmen ligger den enligt senaste tillgängliga årsredovisning på 340 procent.

Som exempel på vad likviditeten betyder kan nämnas en tvist som brf Farmen hamnade i sedan föreningen sålt sin panncentral till Stockholm Energi för tjugoåtta miljoner kronor. Grannföreningen Volten hävdade ”dolt delägande” och ville ha nästan hälften av pengarna vilket skulle bli över femton miljoner kronor med ränta. Volten vann i tings- och hovrätt men förlorade i högsta domstolen. Om Farmen förlorat hade likviditeten ändå legat kvar på godtagbara 136 procent.

Soliditeten (eget kapital och fonden för yttre underhåll i förhållande till de totala tillgångarna) är cirka trettio procent. Ett riktvärde är 15–20 procent.

Nettoskulden per kvadratmeter (korta och långa skulder minus omsättningstillgångar dividerat med total bostadsyta) är ett viktigt nyckeltal för bostadsrättsföreningar. I Farmen har den stadigt minskat på senare år och är nere i 434 kronor enligt senaste tillgängliga årsredovisning. Det betyder att den totala nettoskulden ligger på cirka trettiotvå miljoner kronor.

I Farmen är det inte särskilt dyrt att bo. Treorna är på 82–88 kvadratmeter och kostar runt 2 300 kronor i månaden.

Det står i stadgarna

Det står, alltsedan utträdet ur HSB, i stadgarna att Farmen ska ha auktoriserad revisor. Och det är alltså Jan Ekeman. Han är också revisor i två andra föreningar, en med cirka tvåhundra lägenheter och en annan som är lite mindre.

Själv tycker han inte att det är så stor skillnad mellan att vara revisor i Farmen och att vara revisor i ett bolag.

– Visserligen är intäktssidan ganska enkel – bara avgifter och hyror som är ganska enhetliga, förutbestämda och dividerbara på kvadratmeter. Riskerna på intäktssidan är små. Där finns säkerhet med råge jämfört med bolag. Men i Farmen är arbetet ändå väldigt likt ett bolag, bland annat beroende på att förvaltningstjänsterna köps in och förvaltarens personal är placerad i området.

Dilemma för styrelserna

Förvaltningen består av en chef, en redovisare samt en person som arbetar med felhantering och ordnar så att hantverkare och andra kommer på plats.

Men det måste vara en del andra frågor än i bolag som du stöter på?

– Styrelserna i bostadsrättsföreningar lever ju alltid i ett dilemma. De vill hålla sig inom de ramar som gör att avgifterna inte behöver höjas. Samtidigt ska de se till att det finns nog med pengar för underhåll. Detta är en balansgång. Styrelserna i bostadsrättsföreningar är nog ganska ofta benägna att försöka tänja på avsättningskraven för att hålla nivån på avgifterna intakt för att bostadsrätterna i föreningen ska vara attraktiva.

Men i stora föreningar som Farmen är, menar Jan Ekeman, styrelseledamöterna och särskilt styrelseordföranden vana vid att arbeta mera strukturerat. Hur mycket jobb det blir för styrelseordföranden beror mycket på förvaltarens kompetens. Infordrande av anbud på reparationer och liknande kräver specialistkunskaper på byggsidan.

Kontroll på alla verifikationer

I Farmen sker en ganska omfattande substansgranskning. Här gör föreningens lekmannarevisor, en pensionär, en stor insats genom att kontrollera alla verifikationer inklusive attester och konteringar. Genom att han bor i området och alltså finns mitt i verksamheten har han också viss möjlighet att rimlighetsbedöma leveranser av material och debiterade arbetstimmar från olika leverantörer.

– Lekmannarevisorn är till stor hjälp för mig, säger Jan Ekeman. Annars är det inte så vanligt att man i en så här stor förening detaljkontrollerar alla verifikationer.

Det finns en välskött bokföring som Jan Ekeman bedömer som lätt att granska.

System för hyra, avgift, inkasso och avhysning

Eftersom föreningen har många små lokaler i källare och halvplan som hyrs ut kontrollerar Jan Ekeman systemet för den uthyrningen. Han kontrollerar att hyresnivån är någorlunda rätt och att alla hyresgäster blir debiterade.

– Har man lokaler är det viktigt att ha ett system för att bevaka att man får betalt, säger Jan Ekeman.

Han kontrollerar också att det finns system för att hantera medlemmar som inte betalar sina avgifter. Det ska finnas bra system för inkassering och avhysning – vilket tyvärr inte alltid förekommer i bostadsrättsföreningar. För en styrelse är detta ofta en mycket besvärlig fråga med emotionella inslag.

Revisorn granskar naturligtvis också styrelsens beslut och följer upp huruvida de verkställts. En titt på underhållsplanen är obligatorisk.

Nyckeltal bra metod

– En givande granskningsmetod är att ta fram nyckeltal i form av kvadratmeterpris på exempelvis finansiering, underhåll och drift, säger Jan Ekeman. Dessa branschtal kan vara mycket upplysande. Dessutom utgör de bra information till medlemmarna – de uppskattar den typen av presentation betydligt mer än en balans- och resultaträkning som ofta anses svårläst även om man försökt göra den så läsarvänlig som möjligt. Jag tror att den enskilde medlemmen har svårt att med hjälp av de traditionella siffrorna i en resultaträkning avgöra relationer inbördes och mellan åren avseende kostnader och intäkter.

Nyckeltalen kan också användas som måltal. Målet kan vara en sänkning nästa år.

Tillräckliga avsättningar

Gör du en framåtblickande analys av riskerna för en bostadsrättsförening – till exempel med tanke på stora reparationer som byte av vatten- och avloppsstammar?

– Inte mer än att jag ser om man gjort tillräckliga avsättningar för framtida planmässigt underhåll. Mer ingår inte i uppdraget. Rent byggnadstekniskt kan jag inte avgöra om pengarna kommer att räcka. Det är svårt att se särskilt långt framåt i tiden. Jag bedömer främst med hjälp av nyckeltal för andra föreningar om avsättningarna är tillräckliga.

Får du som revisor många frågor på bostadsföreningarnas stämmor? Till exempel om styrelsens arvoden och andra ersättningarna?

– Arvoden och ersättningar kan bli heta potatisar efteråt. I korridoren. Men vi har ju alltid granskat att ersättningarna stämmer med de beslut som stämman fattat. Ibland kommer det upp en del pseudofrågor kring småposter som jag inte alltid kan svara på. Tyvärr kan det ta mycket tid från andra kanske betydligt viktigare frågor. Men det är ju bra att stämman bevakar att styrelsen sköter sig och håller nere kostnaderna.

Utsedd av länsstyrelsen

Jan Ekeman har vid ett tillfälle varit av länsstyrelsen utsedd som särskild granskningsman i en bostadsrättsförening. (Ett sådant förordnande kan göras enligt 8:6 i lagen om ekonomiska föreningar. Särskilda omständigheter krävs.)

Det var en riktig ”soppa”. Ordföranden hade styrt hela föreningen och sålde bland annat in egna fastigheter till föreningen.

– Medlemmarna var förtvivlade och visste inte vad de skulle ta sig till. Ett stort problem var att få dem att inse sina demokratiska rättigheter i en förening. De måste själva rösta fram den styrelse de ville ha. De behövde faktiskt någon som talade om att de måste rösta bort ordföranden – som var en mycket stark person.

Inge Wennberg

För erfarna

Välkommen! Hos oss hittar du alla ekonomiska regelverk du behöver samlat på en enda digital plats. Fördjupa dig i allt från EU-rätt till självreglering, tidskrifter eller använd Rättserien där experter guidar dig till snabba svar.
  • Regler

    Här hittar du uppdaterat rättsligt material inom EU-rätt, svenska lagar och myndighetsföreskrifter. Du kan även hitta historik från 2008 och framåt.

  • Avancerad sök

    Filtrera dina sökningar och hitta rätt dokument snabbare. Vet du att det är en lag du söker efter kan du välja att visa bara de träffarna.

  • Markera & Anteckna

    Här kan du smidigt markera, anteckna och dela de avsnitt av texterna som är viktigast för dig och dina kollegor.

  • Rättserien

    Här kan du bekräfta dina kunskaper och enkelt hitta nya vägar till andra områden.

  • Jag vill veta mer

och oerfarna

Välkommen! Det kan vara svårt att hitta rätt ibland, så därför har vi samlat allt inom ekonomiska regler på ett och samma ställe. Navigera, sök eller använd Rättserien för att få svar på dina frågor.
  • Rättserien

    Här hittar du tydliga förklaringar till tusentals termer och information om var och hur du kan fördjupa dig. Till Rättserien

  • Navigering

    Allt relevant material hittar du samlat inom respektive ämnesområde.

  • Anteckna

    Skapa egna anteckningar för hur du ska gå till väga vid komplicerade regeltolkningar. Dela gärna med dig eller spara tips från dina kollegor!

  • Markera

    Använd överstrykningspennan och hitta tillbaka till det viktigaste nästa gång.

  • Jag vill veta mer

Sifferkollen

Belopp

Basbelopp
År 2020 2021 2022
Prisbasbelopp 47 300 47 600 48 300
Förhöjt pbb. 48 300 48 600 49 300
Inkomstbasbelopp 66 800 68 200  
Utdelning fåmansföretag
År 2019 2020 2021
Schablonbelopp 171 875 177 100 183 700

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2019 2020 2021
Räntesats 0,51 0,50 0,50
Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2019 2020 2021
Positiv 6,51 6,50 6,50
Negativ 1,51 1,50 1,50
Statslåneränta
År 2019 2020 2021
31 maj 0,05 -0,01 0,28
30 nov -0,09 -0,10  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2019 2020 2021
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2019 2020 2021
Frukost, lunch och middag 245 245 250
Lunch eller middag 98 98 100
Frukost 49 49 50
Skattefria gåvor
År 2019 2020 2021
Julgåva 450 450 500
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 500
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2019 2020 2021
Skattesats 21,4% 21,4% 20,6%
Mervärdesskatt
År 2019 2020 2021
Normal 25 % 25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1955 1956 - 1998
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%

 

Visa mer...