Från HSB i malmö kommer initiativet till en kvalitetscertifiering av bostadsrättsföreningar. Certifiering innebär bland annat krav på att styrelsen utbildas och arbetar med tydliga verksamhetsmål, god underhållsplanering, tioårskalkyler inklusive prognoser för avgifterna och ger bra information till delägarna.
I certifieringen spelar yrkesrevisorer en avgörande roll. Certifierade föreningar ska riskanalyseras årligen av en professionell revisor (som dock inte måste vara auktoriserad eller godkänd). Yrkesrevisorn kontrollerar också varje år att föreningen uppfyller kraven för certifiering. Och det är yrkesrevisorn som skriver under certifikatet som föreningen kan stoltsera med i trappuppgången.
Hittills har tjugofem föreningar – långt ifrån alla i Malmöområdet – inom HSB Malmö fått sina certifikat. Systemet sprider sig nu också till Stockholmstrakten och andra delar av Mälardalen.
Bakgrunden till certifieringen är främst många bostadsföreningars besvärande brist på god ekonomisk information till nuvarande och blivande delägare.
Anders Olsson, projektledare, räknade en söndag till 830 bostadsrättsannonser i Sydsvenskan. Där fanns mycket information om parkettgolv och helkaklade badrum. Bara elva annonser hade något som helst att berätta om själva bostadsrättsföreningen. Och ofta finns det heller inte någon bra sådan information tillgänglig.
Från äventyr till klipp
Anders Olsson minns när hans mor skulle flytta till Lund för att bo i närheten av sin dotter. En lägenhet som uppfyllde alla krav på hiss, vettig kostnad etc. hittades. Men den enda ekonomiska information om föreningen som mäklaren hade var en resultaträkning. Den visade att räntekostnaderna var enorma. Så Anders Olsson fick säga till sin mor: ”Här kan du aldrig bo. Det här är rena äventyret.”
Men så fick han tag i en komplett årsredovisning. Där fanns alla de bundna lånen redovisade och de skulle omsättas inom några månader. Och som ränteläget var då innebar det en räntesänkning med fem–sex procent.
– Så vi gick tillbaka och köpte. Plötsligt var lägenheten rena klippet! Om informationen hade varit fullständig från början hade säljaren kunnat få trettio procent mer för lägenheten. Synd om honom. Och i en hel del affärer torde nackdelarna väga över lika mycket åt andra hållet. Detta är inte tryggt. Det har drivit mig att jobba med de här frågorna.
Arga ordförande
För sex år sedan hade HSB i Malmö en konferens med ett femtiotal styrelseordförande i bostadsrättsföreningar. Ett grupparbete ledde fram till att närmare hälften av deltagarna konstaterade att informationen till medlemmarna ofta var urusel. De blev rent ut sagt förbannade – argare ju mer de pratade om det.
En ordförande sa sig inte ens våga bo kvar i sin förening utan att vara kvar i styrelsen så att han för egen del fick ordentlig information.
”Militanta” ordförande på konferensen krävde att bostadsrättsföreningar som inte gav bra information till delägarna skulle tvingas ta ner HSB-skylten från fasaden.
Någon brutal nedmontering av skyltar blev det inte. Men synpunkterna blev startskottet till certifieringsarbetet.
Underhållsplan
Certifieringen innebär att bostadsrättsföreningarna måste uppfylla åtta olika krav.
Det första är utbildning av styrelseledamöterna. Minst tre av ledamöterna i styrelsen måste ha genomgått en enkel korrespondenskurs.
Det andra kravet är att föreningen ska sätta upp verksamhetsmål. Det kan handla om saker som att sänka uppvärmningskostnaden och att vidta olika trivselåtgärder. Målen ska följas upp varje år. Det är annars inte särskilt vanligt att föreningarna ställer upp sådana mål.
Det tredje är att det ska finnas en underhållsplan. I den planen ska det bland annat stå när vatten- och avloppsstammar ska bytas – sådan planering saknas i de flesta bostadsrättsföreningar. Att byta stammar är dyrt och kostnaden ska vara planerad och inte komma som en chock i form av höjda avgifter.
Det ställs höga kvalitetskrav på underhållsplanen. Den ska uppdateras varje år bland annat med tanke på prishöjningar på byggmaterial och andra kostnader.
Underhållsplanen ska också följas upp. Det ska redovisas vad som hänt.
Detaljerad tioårskalkyl
Vidare ska varje certifierad bostadsrättsförening ha en kontinuerligt uppdaterad och detaljerad tioårskalkyl med alternativa scenarier för inflation, räntor etc. Kalkylen ska innehålla uppgifter om de förväntade boendeavgifterna för de närmaste tio åren. För de närmaste tre åren ska styrelsens avgiftsberäkningar vara så ”skarpa” att de utgör god information till delägarna.
Kvalificerad information till de boende är ett viktigt krav för certifiering. De ska ha minst två informationsblad och ett informationsmöte med styrelsen varje år. Med kvalificerad information menas inte meddelanden om var man inte får ställa cyklar eller hur man ska bära sig åt i tvättstugan. Bra information är däremot att informera om hur mycket pengar föreningen sätter av till underhållet. Och om hur avgifterna beräknas utvecklas under de närmaste tre åren.
Obehagliga riskanalyser
– Det finns många föreningar som säger att de redan har tioårsplaner, avgiftskalkyler och annat, säger Anders Olsson. Men då har de dem ”i byrålådan”. Det är en viktig skillnad från informationssynpunkt. I byrålådan kan det till och med finnas riskanalyser utförda av yrkesrevisorer – som inte presenterats därför att de är obehagliga. Det finns en rädsla på många håll. Och en stark tradition att bara leverera den information som myndigheterna kräver.
– Informationen är viktig. En grundförutsättning för certifiering är att styrelsen anser att delägarna ska ha information, säger Anders Olsson.
Med tillförsikt in i dimman
Vad är det folk allra helst vill ha information om?
– Det är två saker som jag varit inne på: avgiftsutvecklingen under de närmaste åren och hur det är med byte av stamledningar. Det där sista börjar folk lära sig, särskilt de som ska köpa bostadsrätt i storstadsområdena. I en förening med dålig planering innebär stambyte ofta obehagliga överraskningar i form av höjda avgifter. Delägarna vill ha kontroll över sina månatliga avgifter och över stambytessituationen. De har rätt till det, anser jag. En styrelseordförande som inte kan ge besked på de punkterna – kan man ha förtroende för honom/henne? Ändå godtar man i många föreningar att styrelsen bara skriver att den ”ser med tillförsikt på framtiden”. Det är ingen information. Det är blind optimism.
Vad gjorde revisorn?
Vidare ska en certifierad förening ha en kvalificerad riskanalys upprättad av en yrkesrevisor. Revisorn kan hämtas från den HSB-ägda byrån BoRevision eller någon annan byrå.
– Revisionen är oerhört underskattad i många bostadsrättsföreningar, säger Anders Olsson. Ibland kommer det in skickliga skojare i styrelserna – det vore konstigt annars. Sådana människor finns överallt och med tanke på det stora antalet bostadsrättsföreningar vore det egendomligt om de inte fanns där också. Då krävs professionella oberoende revisorer som är vana vid att ifrågasätta.
När certifieringsprojektet låg i sin linda gick en bostadsrättsförening i Trelleborg i konkurs. Anders Olsson var där och pratade. Frågan ställdes: ”Vad gjorde revisorn?” Jo, revisorn hade konstaterat att det hade gått åt skogen med föreningen när det hade gjort just det.
Då sa en av styrelseledamöterna i föreningen: ”Vi vill inte ha det så här. Revisionen är en viktig demokratifråga, den är viktig för medlemmarna.”
– Och där växte tanken fram på en framtidsinriktad riskanalys, säger Anders Olsson. Föreningarna ska ha kvalificerad hjälp för att få de signaler som behövs om olyckan skulle vara på väg.
Delägarna ska godkänna
Ett krav i certifieringen är att stämman ska godkänna styrelsens mål och planering. Delägarna ska vara delaktiga. De ska själva besluta om sin planering.
Det slutliga kravet är att en yrkesrevisor kontrollerar att bostadsrättsföreningen varje år uppfyller de olika certifieringskraven. Gör inte föreningen det upphävs certifieringen. Hittills har en förening i HSB Malmö förlorat sitt certifikat.
Från början var det egentligen regionföreningen HSB Malmö som skulle kontrollera att föreningarna uppfyllde kraven.
– Men vi tyckte sedan att det inte var så lämpligt utan lade över kontrollen på BoRevision som är mer oberoende, säger Anders Olsson.
Roligare möten
Certifieringen ökar också intresset för att delta i föreningsstämmorna – av andra anledningar än eventuell smörgåstårta och kaffe.
– Vid ”normala” föreningsstämmor pratar man om historiska fakta, säger Anders Olsson. Om sånt som hände förra året. Eller på vilket konto styrelsen bokfört olika saker. Någon säger kanske att det är omöjligt att sia om framtiden om den skulle komma på tal. Men hur många är intresserade av sådant som redan hänt och de egentligen inte kan påverka? I en certifierad bostadsrättsförening får delägarna också svar på frågor som ligger längre fram i tiden. Styrelsen har ett hyfsat underlag för ekonomin tio år framåt och kan åtminstone redovisa hur de ser på utvecklingen tre år framåt. Det ökar intresset. Delägarna kan ställa frågor till styrelsen om framtiden. Och styrelsen kan svara. Det blir en annan form av stämma.
Dubblade arvoden
Den ökade mängden kvalificerad information har mottagits mycket positivt i föreningarna. I flera föreningar har det inträffat att delägarna spontant dubblat styrelsens arvoden – som tack för att de fått veta mer. Eller för att de förstått vilket stort arbete styrelsen lägger ner.
Det som HSB i Malmö dragit igång är egentligen självklart. Anders Olsson berättar om hur han i början av projektet ringde till avdelningsdirektör Sverker Thorslund på Konsumentverket och berättade om vad som pågick. Olsson hade väntat sig något av en uppskattande klapp på axeln.
Men Thorslund sa bara: ”Du tillhör en stor organisation. Det var på tiden.”
Inge Wennberg