Vasakronans årsredovisning har utsatts för kritik i Dagens Industri. Min uppfattning är att kritiken är överdriven. Artikeln aktualiserar emellertid en fråga som kan uppkomma i flera fastighetsförvaltande företag. Frågan gäller: Är det möjligt att år 2003 värdera en förvaltningsfastighet till ett nyttjandevärde som överstiger verkligt värde enligt en oberoende värdering? Frågeställningen berör framför allt en tolkning av RR 17, Nedskrivningar, men också RR 24, Förvaltningsfastigheter, en rekommendation som skall tillämpas från och med 2003.
Positivt intryck
Mitt allmänna intryck av Vasakronans årsredovisning är (oförändrat) positivt. Företaget har ju tidigare erhållit pris för bästa redovisning.
Två saker som jag tycker man särskilt kan nämna är en mycket utförlig innehållsförteckning i början av årsredovisningen och en tydlig beskrivning av den EVA-modell som används som resultatmål. Därtill kommer naturligtvis en utförlig beskrivning av fastigheter m.m.
Det som kritiseras i DI är en utebliven nedskrivning av vissa fastigheter. Beloppet uppgår till 500 miljoner och hänför sig huvudsakligen till förvärvet av Hötorgsskraporna under 2001. I VD-kommentaren sägs att ”dessa sent förvärvade objekt har inte oväntat minskat i värde 2002 och förväntas inte heller ge en värdemässig hävstång förrän i nästa konjunkturuppgång”.
I avsnittet om ”Marknadsvärden” står: ”Vasakronan tillämpar principen att utvärdera samtliga fastigheter och projekt ett antal år efter att fastigheten/projektet fullt ut integrerats i verksamheten. Vid denna tidpunkt görs en fördjupad bedöming av att åsatta värden är varaktiga och kan försvaras långsiktigt.”
Slutligen kan nämnas att i avsnittet om redovisningsprinciper sägs: ”För fastigheter som vid värderingstillfället har ett högre bokfört värde än det aktuella bedömda verkliga värdet görs individuell prövning. I det fall som värdenedgången bedöms som varaktig, görs nedskrivning med erforderligt belopp.”
Jag har på fråga från DI sagt att Vasakronans beskrivning av skälen till den uteblivna nedskrivningen inte är förenliga med Rådets rekommendation, det vill säga med den rekommendation som behandlar nedskrivningar, RR 17. Det gäller framför allt formuleringen av den princip där man hänvisar till varaktighet. Begreppet ”varaktighet” är olyckligt därför att det leder tankarna till ÅRL och uppfattningen att nedskrivning kan underlåtas när ledningen gör bedömningen att värdenedgången bara är tillfällig. RR 17 föreskriver som bekant att en nedskrivning skall ske omedelbart när man konstaterat att det redovisade värdet understiger återvinningsvärdet definierat som det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet.
Är det möjligt att avstå?
Den intressanta frågan vad gäller Vasakronan handlar dock inte om vad som skulle kunna vara en dålig formulering utan om det är möjligt att avstå från en nedskrivning när ett oberoende värderingsinstitut, i det här fallet NewSec, kommer fram till att det verkliga värdet understiger redovisat värde men där företagsledningen anser att nyttjandevärdet överstiger det redovisade värdet. Annorlunda uttryckt; får (från och med 2003) en förvaltningsfastighet redovisas i balansräkningen värderad till ett nyttjandevärde som överstiger verkligt värde enligt en oberoende värdering?
Ett kort svar är: Ja, men endast i undantagsfall. Hade Vasakronan kunnat utnyttja den valmöjlighet som finns i förebilden till RR 24, det vill säga IAS 40, och värderat sina fastigheter till verkligt värde, hade svaret varit nej. Av IAS 40 framgår nämligen att ett verkligt värde, fastställt exempelvis genom en värdering av en oberoende värderingsman, skiljer sig från det nyttjandevärde som definieras i RR 17. Nyttjandevärdet grundas på det enskilda företagets kunskaper och uppskattningar, till exempel synergier mellan olika fastigheter. Innebörden är att ett företag som vill värdera sina fastigheter till verkligt värde, definierat på det sätt som anges i RR 24, inte under några omständigheter kan gå utöver det värde som ett oberoende värderingsinstitut angett, i vart fall inte om fastigheterna omsätts på en aktiv marknad.
I Sverige gäller emellertid att värderingen skall ske med tillämpning av RR 12, Materiella anläggningstillgångar, alltså till anskaffningsvärde med avdrag för av- och nedskrivningar och där nedskrivningar bestäms med utgångspunkt från RR 17. Det innebär att när en företagsledning finner skäl för att ifrågasätta det redovisade värdet på sina fastigheter skall den göra en beräkning av det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet.
Antag att fastigheterna redovisas i balansräkningen till 1000 och att ledningen kommer fram till att återvinningsvärdet är 1100 samtidigt som en oberoende värdering ger vid handen att värdet endast uppgår till 900. Företagsledningen skall i detta fall inte skriva ner värdet på fastigheterna. Av RR 24 följer emellertid att företaget i en not till posten förvaltningsfastigheter också måste ange att det verkliga värdet uppgår till 900. Även om det inte uttryckligen sägs i RR 24 att ledningen måste förklara hur det kommer sig att deras bedömning avviker från en oberoende värderingsman, skulle jag bli förvånad om en sådan förklaring saknades. Vad det då handlar om är vilka faktorer som ledningen men inte värderingsmannen beaktat.
Bonusprogram
En fråga man kan ställa sig är varför inte Vasakronan redovisar en nedskrivning. Det redovisade resultatet är ju ganska ointressant i ett fastighetsföretag där inte minst reavinster gör att svängningarna är stora. En misstanke man kan ha är att det redovisade resultatet påverkar bonusbetalningar. Så är dock inte fallet. I Vasakronan finns visserligen ett bonusprogram. Det är emellertid baserat på ett resultat beräknat enligt den så kallade EVA-modellen. I det resultatet bortser man från såväl av- som nedskrivningar och ersätter i stället med den beräknade värdeförändringen (mätt med utgångspunkt från de värderingar som NewSec gjort) på hela beståndet. För 2002 uppgick värdeförändringen till minus 1 miljard vilket medförde att bonus inte utgick.
Docent Rolf Rundfelt
publicerade under 13 år boken ”Tendenser i börsbolagens årsredovisningar” tillsammans med Stockholmsbörsen och Bokföringsnämnden. Boken ges inte ut längre, men Rolf Rundfelt, som också är ledamot i Redovisningsrådet, fortsätter att studera börsbolagens årsredovisningar.
Redaktör: Rolf Rundfelt