Risk för överraskningar vid klassificering av långfristiga hyresavtal enligt IAS 17

– Val av ränta viktig, implicit ränta eller marginell låneränta?

Ändringar i IAS 17 Leases kan leda till ovälkomna överraskningar för en del företag. Dessutom måste svenska företag anpassa sig till den generellt sätt strängare bedömningen ute i Europa vid en övergång till IFRS. Det skriver Carl Grefberg, Bo Nordlund och Camilla Wideroth.

Klassificeringen av ett leasingavtal hos leasetagaren, finansiellt eller operationellt, har som bekant betydelse för vem som i sin tur ska redovisa leasingobjektet i sin balansräkning. Det har under 2004 gjorts ändringar i IAS 17 Leases vilket gör att den version av IAS 17 som RR 6:99 bygger på ej är den som ska tillämpas av de bolag som från och med 1 januari 2005 börjar redovisa enligt IFRS.

Därutöver har bedömningen ute i Europa generellt sett varit något strängare än svensk praxis vilket bolagen vid en övergång till IFRS också måste anpassa sig till. Dessa ändringar kan leda till ovälkomna överraskningar för ett företag som önskar kapitalrationalisera genom att sälja och återhyra fastigheter.

Värdet av svenska kommersiella fastighetsöverlåtelser slog nytt rekord 2004 och 2005 har börjat starkt. Det är framför allt tre typer av transaktioner som driver marknaden:

• Fastighetsfonder med företrädesvis privata investerare som förvärvar bostadsbestånd;

• Inhemska eller internationella fastighetsfonder som förvärvar kommersiella lokaler både med enstaka och med ett flertal olika hyresgäster, samt

• Vanliga fastighetsbolag som förvärvar enstaka objekt eller bestånd i förvaltnings- och utvecklingssyfte.

Ett flertal av de överlåtelser som gjorts under senare tid har varit försäljningar av rörelsedrivande företags strategiska lokaler med samtidigt tecknande av långfristiga hyresavtal, inte sällan förenade med en återköpsoption. Företeelsen är på intet sätt en nymodighet utan var drivkraften när de svenska bankerna etablerade sina fastighetsleasingverksamheter i slutet på 80-talet. Av dessa finns endast Nordisk Renting och Scandrenting kvar med någon betydande verksamhet.

Viktiga ändringar i IAS 17 i jämförelse med RR 6:99 beträffande byggnader och mark

När det gäller klassificering av en leasad fastighet ska byggnads- och markkomponenten bedömas var för sig enligt IAS 17 vilket är en nyhet i jämförelse med RR 6:99. Detta krav innebär att man i första steget lägger respektive komponents verkliga värde till grund för denna fördelning. Sedan delar man leasingavgifterna mellan byggnad och mark. Den del av minimileaseavgiften som i normalfallet blir aktuell för att använda vid prövning huruvida finansiell lease föreligger, är den del av minimileaseavgiften som faller på byggnadsdelen i arrangemanget. I detta sammanhang är det viktigt att komma ihåg två saker:

Om en tillförlitlig fördelning ej kan ske mellan byggnads- och markkomponenten initialt ska enligt standarden hela avtalet bedömas som om det vore en byggnad vilket kan leda till att hela leasen klassificeras som finansiell lease.

Vid fördelningen av minimileaseavgiften mellan byggnader och mark kan man lätt förledas att tro att fördelningen av minimileaseavgiften ska proportioneras på samma sätt som det verkliga värdet av respektive komponent (byggnader och mark). Läser man emellertid ”Basis for conclusions” till IAS 17 så finner man att leasingavgiften som fördelas till markdelen inte innehåller väsentliga riskkomponenter som torde vara hänförliga till riskfaktorer kopplade till byggnaden.

Exempel på en sådan riskfaktor som kan kopplas till byggnaden, men kanske inte på samma sätt till marken, är risken för värdeminskning över leasingperioden. Det är mycket sannolikt att man kommer att finna en större portion av minimileaseavgiften, än vad som är motiverat av proportionerna i respektive komponents verkliga värde, hänförbar till byggnaden. Detta kan åskådliggöras med principskissen (figur 1).

Figur 1, se Balans nr 5 2005, sid. 33.

Att en större del av minimileaseavgiften blir hänförlig till byggnaden ökar sannolikheten för att byggnadsdelen riskerar att klassificeras som finansiell lease om man inte känner den implicita räntan i avtalet.

Detta kan i sin tur leda till att en fastighet man säljer och sedan hyr tillbaka med ett långt hyresavtal helt plötsligt kommer tillbaka in i balansräkningen och kanske till på köpet till ett högre värde än vad denna hade före dess att sale-lease-back affären genomfördes. Att byggnaden kan dyka upp som en ovälkommen gäst till ett högre värde än den hade innan beror på att man före affären hade byggnaden redovisad till planmässigt avskriven historisk anskaffningskostnad. Enligt IAS 17 ska fastigheten om den är en finansiell lease bokas till det lägsta av verkligt värde och nuvärdet av minimileaseavgifterna vilket i många fall kan vara högre än det tidigare redovisade värdet.

I sammanhanget är det mycket viktigt att påpeka att bedömningen huruvida en leasad byggnad ska bedömas som finansiell eller operationell lease inte enbart handlar om nuvärdet av framtida minimileaseavgifter. Andra bedömningsgrunder som också måste vägas in i totalbedömningen framgår bl.a. av standardens punkt 10-12. Vad som anförts i detta stycke avgränsar vi oss dock ifrån i fortsättningen och koncentrerar framställningen till diskussioner kopplade till IAS 17 punkt 10 d, närmare bestämt den delbedömningsgrund som finns i standarden som är kopplad till hur man bedömer nuvärdet av framtida minimileaseavgifter.

Diskonteringsränta vid klassificering av leasingavtal

Vid klassificering av leasingavtal enligt IAS 17 ska bland annat bedömas om nuvärdet av samtliga leasingavgifter är i det närmaste lika stort som leasingobjektets verkliga värde vid leasingavtalets start. Om leasingavtalets ränta står angiven är det tämligen lätt att räkna ut nuvärdet. För många typer av leasingavtal, ofta benämnda som hyresavtal, finns dock ingen ränta. Redovisningsstandarden anger att diskontering ska ske genom användande av den implicita räntan, eller om denna inte låter sig beräknas – leasetagarens marginella låneränta för lån med motsvarande längd och säkerhet. Detta kan leda till oönskade effekter vid långa hyresavtal av t.ex. fastigheter.

Leasingavtalets implicita ränta

Vid klassificering av leasingavtal anges i IAS 17 att ett finansiellt leasingavtal föreligger om nuvärdet av minimileaseavgifterna är minst i det närmaste lika stort som leasingobjektets verkliga värde. Som diskonteringsränta ska användas leasens implicita ränta eller, om den implicita räntan ej är känd, leasetagarens marginella låneränta för ett lån med motsvarande löptid och säkerhet. Leasens implicita ränta är den ränta som leder till att, för leasegivaren, summan av nuvärdet av nettoinvesteringen, minimileaseavgifter och det icke garanterade restvärdet vid leasingperiodens slut, är lika med noll. Den implicita räntan är alltså det samma som internräntan (IRR) av kassaflödena i nedanstående figur där nettoinvesteringen är -100, minimileaseavgifterna uppgår till 10 per år och leasingobjektets marknadsvärde vid leasingperiodens slut är 85 (se figur 2).

Figur 2, se Balans nr 5 2005, sid. 33.

Nuvärdet av minimileaseavgifterna (det ej garanterade restvärdet räknas inte med) diskonterade till den implicita räntan 9,3 % enligt ovanstående blir ca 71,5. Det motsvarar lika många procent av det verkliga värdet och är alltså långt ifrån i det närmaste lika stort.

De flesta hyresavtalen enligt denna typ görs som s.k. triple net leases, dvs. hyresgästen svarar för allt löpande inre och yttre underhåll samt drift och hyresvärden svarar endast för underhåll på bärande delar. Fastighetsägarens driftnetto avviker därför endast marginellt från hyran. Relationen mellan hyra och nettoinvestering i exemplet ovan kan i många fall sägas vara representativt för marknadens avkastningskrav för industrifastigheter med en enda hyresgäst i dagsläget.

Leasetagarens marginella låneränta

Om det framtida marknadsvärdet inte rimligen kan fastställas så ska man enligt standarden använda den marginella låneräntan för ett lån med motsvarande villkor. Denna ränta är dock ej heller alltid så lätt att fastställa. En approximation kan vara att använda marginalen för företagets längsta krediter och lägga denna ovanpå den riskfria räntan för en löptid motsvarande leasingavtalets löptid. Ett företag som betalar en marginal på t.ex. 0,35 procentenheter, vilket inte är ovanligt idag för de mer stabila noterade svenska bolagen, kommer då att få en diskonteringsränta på ca 4,22 %. Diskonteras hyrorna i exemplet ovan till denna ränta istället för den implicita räntan 9,3 % erhålls ett nuvärde om 92 % av det verkliga värdet. Indikationen på ett finansiellt leasingavtal blir då mycket stark.

Om istället leasetagaren är ett något mindre kreditvärdigt bolag kan marginalen för denna typ av kredit vara dubbelt så stor – 0,90 procentenheter. Beräknas nuvärdet med diskonteringsräntan 4,77 % motsvarar det drygt 89 % av det verkliga värdet varvid indikationen på finansiellt avtal avtar.

I sammanhanget bör det också påpekas att det inte är lämpligt att använda de räntemarginaler som gäller i den dagliga finansieringen eftersom kreditrisken tilltar med ökande kredittid. Därtill ska föras det faktum att ett leasingavtal i princip är ouppsägbart från hyresvärdens sida med mindre än att hyresgästen missköter sina betalningar medan en bank i de finstilta villkoren förbehåller sig rätten att säga upp krediten om man anser att låntagarens kreditvärdighet försämrats eller om säkerheten inte längre utgör betryggande säkerhet. För att hitta relevanta referensräntor anser vi därför att man måste vända sig till obligationsmarknaden för att utläsa räntenivåerna på långa löptider. Den säkerhet som leasingobjektet utgör måste också värderas explicit eftersom t.ex. ett centrallager och en kontorsfastighet visserligen utgör samma typ av egendom men som avsätts på två helt skilda marknader. Om fastigheten är optimerad för leasetagarens behov och det endast finns en hyresgäst blir säkerhetsvärdet till viss del avhängigt leasetagarens kreditvärdighet.

Skillnaden i räntemarginal (kreditspread) för låntagare med olika rating kan översiktligt illustreras genom figur 3 (se nedan) där låntagare med bästa rating (AAA) lånar någon tiondels procentenhet dyrare än staten och en kredittagare med svag finansiell ställning erfar en lånekostnad som är nära tre procentenheter högre än statens.

Figur 3, se Balans nr 5 2005, sid. 34.

Som vägledning för när nuvärdet av minimileaseavgifterna ska anses vara minst lika stort som det verkliga värdet har svensk praxis ofta använt de 90 % som anges i FAS 13. Något formellt stöd för detta finns dock inte i IAS 17. I vissa länder har praxis utvecklats ner mot 85 % eller till och med lägre om det samverkar med andra indikatorer på att det är ett finansiellt leasingavtal. Isolerat för relationen mellan nuvärdet av leasingavgifter och leasingobjektets verkliga värde kan klassificeringen av ett leasingavtal som ger leasegivaren 10 % direktavkastning illustreras enligt principskissen ovan (tabell 1). Gränsen mellan blått (operationellt) och rött (finansiellt) är givetvis gradvis skiftande eftersom slutgiltig klassificering ska ske utifrån avtalets samlade bedömning.

Tabell 1

Historiskt låga räntenivåer och kreditmarginaler

Såväl den riskfria räntan som kreditmarginalen på företagsobligationer är i dagsläget på historiskt mycket låga nivåer. Så sent som i slutet på 2002 var kreditmarginalen för obligationer med BB gradering mer än dubbelt så stor. Samtidigt tycks inte direktavkastningskravet ha sjunkit i motsvarande mån. Samma villkor tecknade vid två olika tillfällen kan därför leda till olika klassificering.

Den implicita räntan bör användas!

Av ovanstående analys framgår att klassificeringen av leasingavtal kan komma att bli avhängig av vem som är leasetagare om den marginella låneräntan används. Det har också konstaterats att en relevant marginell låneränta är svår att fastställa för leasetagare som inte har långfristiga obligationer utställda. Den marginella låneräntan tar inte heller hänsyn till faktorer som riskpremie för framtida vakans, expropriation eller andra ägarrisker som normalt ingår i en hyra. Det är en konsekvens som inte är tillfredställande.

Av den anledningen anser vi att man vid klassificering av långfristiga leasingavtal bör söka leasegivarens (ej garanterade) restvärde vid leasingperiodens slut för att på detta sätt härleda den implicita ränta varmed sedan minimileaseavgifterna diskonteras. Genom ett sådant förfarande kommer identiska leasingavtal alltid att klassificeras på samma sätt, oavsett vem leasetagaren är.

Carl Grefberg , senior manager, Bo Nordlund , konsult kvalificerad redovisning, och Camilla Wideroth , konsult kvalificerad redovisning, är verksamma vid KPMG. Bo Nordlund medverkade senast i Balans nr 1/2005.