Landets bostadsrättsföreningar förvaltar hundratals miljarder kronor och är i stort behov av en fungerande normgivning. Det skriver Erik Davidsson och Jörgen Götehed som menar att redovisningsnormerna bör anpassas för att ge en rättvisande bild av verksamheten, inte bara kopieras från regelverket för mindre aktiebolag.
Bokföringsnämnden (BFN) har tidigare utarbetat ett allmänt råd för årsredovisning i mindre aktiebolag, BFNAR 2008:1, även kallat K2. Under det senaste året har BFN tagit fram motsvarande normgivning för mindre ekonomiska föreningar, vilken varit på remiss under sommaren. Remisstiden gick ut 30 september. Frågan är i vilken utsträckning normgivningen har anpassats för bostadsrättsföreningar. Hur kommer branschen att ta till sig regelverket? Kommer redovisningen att ge en rättvisande bild i en bostadsrättsförening?
I Sverige finns enligt Statistiska centralbyrån (SCB) drygt 21 000 ekonomiska föreningar, varav drygt 15 000 är bostadsrättsföreningar. Huvuddelen av de företag som förväntas tillämpa det nya regelverket är alltså bostadsrättsföreningar. Bostadsrättsföreningen är en företagsform som i många avseenden skiljer sig från andra associationsformer. Verksamheten drivs inte i vinstsyfte, men det är viktigt med ett positivt kassaflöde över tiden. Medlemmarna bor i och brukar föreningens enda stora anläggningstillgång och delar på de kostnader som är förknippade med nyttjandet. Varken bostadsrättslagen eller lagen om ekonomiska föreningar behandlar hur redovisningen ska ske i en bostadsrättsförening. Liksom andra företag ska en bostadsrättsförening upprätta årsredovisningen i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL) och följa samma normgivning som andra företag, det vill säga Bokföringsnämndens allmänna råd.
När vi tagit del av det allmänna rådet för årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar, konstaterar vi att reglerna i stor utsträckning överensstämmer med dem som tagits fram för mindre aktiebolag. Anpassningar har naturligtvis skett vad gäller terminologin i ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar, det vill säga anpassningar till bundet eget kapital i form av insatser, upplåtelseavgifter och yttre underhållsfond, intäkter i form av årsavgifter med mera. Vad gäller uppställningsformer, förenklingsregler, värderingsfrågor och vägledning i anslutning till dessa, återfinns i huvudsak samma formuleringar som i K2 för mindre aktiebolag.
Som verksamma med bostadsrättsföreningar stöter vi dagligen på redovisningsfrågor som är unika i denna företagsform och där varken lagstiftaren eller normgivaren ger någon vägledning. Dessa frågeställningar behandlas inte heller i det nya särskilda allmänna rådet för mindre ekonomiska föreningar. Hur ska till exempel redovisning ske vid förvärv av bostadsrätter, förändring i bostadsrätt, vid kapitaltillskott och så vidare?
I K2 för ekonomiska föreningar finns liksom i K2 för aktiebolag begränsningar till taxeringsvärdet när uppskrivning sker av fastighet. Under de senaste åren, då många fastighetsförvärv i bostadsrättsföreningar skett via så kallade paketeringar, vilket typiskt medför uppskrivning av fastighet och nedskrivning av aktier, har reglerna i ÅRL inneburit att dessa föreningar fått stora balanserade underskott och samtidigt uppskrivningsfonder i motsvarande storleksordning. Det totala egna kapitalet blir oförändrat vid dessa transaktioner. För aktiebolag kan uppskrivningsfonden användas för täckande av förlust, vilket neutraliserar effekten av transaktionen. ÅRL ger dock inte ekonomiska föreningar samma möjlighet, vilket medför förklaringsproblem. Redovisningen i enlighet med de nya reglerna skulle innebära att föreningar vid paketering skulle redovisa negativt eget kapital uppgående till mycket väsentliga belopp, vilket inte ger en rättvisande bild. En övergång till de nya reglerna innebär för paketeringsföreningar att de går ur askan i elden. För anläggningstillgångar finns ett flertal andra begränsningar i det nya regelverket. Det är till exempel inte möjligt med komponentavskrivning, vilket i många fall skulle vara att föredra utifrån rättvisande bild.
Det har i remissvar från kvalificerade parter framförts att det föreligger behov av ett särskilt allmänt råd för bostadsrättsföreningar. I vårt arbete möter vi dagligen stora förvaltare av bostadsrättsföreningar, från vilka det framförts tveksamhet till K2 för ekonomiska föreningar. Sammantaget är vår bestämda uppfattning att de nya redovisningsreglerna kommer att ge en mindre rättvisande bild än tidigare. För intressenterna, som till stor del är vanliga människor utan ingående kunskap om redovisning, kommer det att bli ännu svårare att förstå de uppgifter som presenteras i årsredovisningen. Ofta är årsredovisningen den primära eller kanske enda källan till information om föreningens ekonomiska ställning och utveckling. Redan i dag har många boende svårt att tillgodogöra sig den information som kan utläsas av årsredovisningen. Redovisningsregler för bostadsrättsföreningar bör utformas för att förenkla för den primära målgruppen, i stället för att kopieras från regelverket för mindre aktiebolag.
Med nuvarande utformning ser vi uppenbara risker att branschen till stor del kommer att avstå från att tillämpa regelverket. Vid diskussioner med BFN kring remissförslaget har det anförts att vissa frågor är av associationsrättslig natur. Av svaret följer att det vi efterfrågar snarare ska riktas till lagstiftaren än normgivaren. Oaktat om man delar uppfattningen att till exempel frågor om en förenings förvärv av bostadsrätt, kapitaltillskott eller dylikt är att betrakta som associationsrättsliga, avtalsrättsliga eller har annan karaktär, är det otvistigt att det är affärshändelser som får redovisningskonsekvenser och att normgivning i dag saknas. Om normgivaren sett sig förhindrad att inkludera frågorna i ett nytt regelverk, borde lagstiftaren ha inkluderats i arbetet. I annat fall riskerar det nya regelverket att bli en parentes, i det närmaste helt utan genomslag.
Det kan givetvis uppfattas som ett misslyckande om ett nytt regelverk inte används. Men vi ser det som mer problematiskt att en sektor som representerar en så betydande andel av landets privata investeringar och sparande lämnas utan anpassade redovisningsnormer. Enligt statistik från SCB uppgick det totala taxeringsvärdet för småhus och hyreshus ägda av bostadsrättsföreningar 2006 respektive 2007 till drygt 540 miljarder kronor. Taxeringsvärdena har ökat sedan dess och fler bostadsrättsföreningar har tillkommit. Baserat på aktuella siffror bedömer vi att marknadsvärdet på den samlade förmögenhetsmassa som förvaltas av landets bostadsrättsföreningar sannolikt överstiger 1 500 miljarder kronor. Det kan jämföras med det totala börsvärdet på drygt 3 300 miljarder kronor.
Erik Davidsson är verksam med revision hos BoRevision samt revisionsnära tjänster hos Avant företagskonsult.
Jörgen Götehed är verksam med revision hos BoRevision.