Innehåll

Balans nr 2 2011

Debatt: Lekmän ska kunna förstå!

Årsredovisningar för bostadsrättsföreningar har debatterats i Balans. Här ger Anders Callert sin syn på hur man kan lösa vissa redovisningsproblem.

Årsredovisningar i bostadsrättsföreningar bör utformas så att lekmän kan göra välgrundade bedömningar kring status och ställning rörande föreningens verksamhet. Historiskt sett har marknadsvärden för bostadsrätter fluktuerat mer än marknadsvärden för egnahem. Detta har medfört relativt stora omfördelningar av förmögenheter mellan personer med olika kunskapsnivå om bostadsrättsföreningar.

Orsaken till fluktuationen nedåt torde exempelvis vara osäkerhet kring status om yttre underhåll av byggnaderna och även viss osäkerhet kring eventuella årsavgiftsförluster. Anledningen till dito uppåt torde vara att boendeformen kan ses som effektivare med bland annat lägre kostnadsbelastning per kvadratmeter boendeyta avseende vissa driftskostnader. Även bostadspolitiska åtgärder som exempelvis räntebidrag, avhängigt statens roll och dess finansiella läge, har inneburit att marknadsvärdena fluktuerat kraftigt.

För att förbättra informationen kring bostadsrättsföreningar i syfte att mildra kraftiga prisfluktuationer har sedan några år tillbaka ny normgivning tagits fram kring redovisning av underhåll och underhållsfond. När denna nya norm infördes beaktades tyvärr inte avskrivningsproblematiken. Både avskrivning och avsättning till underhåll tillgodoser att föreningen tillförs medel för att underhålla/ersätta olika komponenter i byggnaden. Grunden är att föreningens medlemmar ska täcka upp självkostnaden, under varje enskild tidsperiod av byggnadens livscykel. Problemet med avskrivningar utgörs av att de inte är nukostnadsbaserade. Det är heller inte redovisningstekniskt möjligt att återföra avskrivningar när en komponent i byggnaden renoverats till ursprungligt skick. En uppskrivning av byggnaden medför vidare tolkningsproblem i en årsredovisning då styrelsen ansvarar för att täcka kostnaderna med årsavgifter. Eftersom årsredovisningslagen hindrar en ekonomisk förening att täcka uppkomna förluster mot uppskrivningsfonden, så redovisas förlusten för all framtid under fritt eget kapital.

Hur ska då en lekman kunna läsa av helhetsbilden av årsredovisningen, att den följaktligen utvisar att status och ställning i föreningen inte strider mot självkostnadsprincipen? För att undvika detta tolkningsproblem anser jag att man bör minimera avskrivningar av byggnader i en bostadsrättsförening. Det som enligt min uppfattning framöver bör avskrivas utgörs av den del av byggnaden som inte täcks in i budgetposten avsättning till yttre underhåll. Information kring storleken av denna del av byggnaden kan begäras av byggherren. För att en lekman bättre ska kunna bedöma vilken ambitionsnivå styrelsen har avseende underhåll och avskrivningar, kan man ta fram ett nyckeltal i årsredovisningen som i grova drag gör det möjligt att bedöma om den är hög eller låg. Dividerar man hela det taxerade byggnadsvärdet med summan av årets avskrivningar på byggnader plus årets avsättning till underhåll får man ett mått på en genomsnittlig återanskaffningstid för alla komponenter i en byggnad (undantag det stadgeenliga inre underhållet). För en lekman torde detta nyckeltal underlätta tolkningen av föreningens status och ställning kring främst yttre underhållsnivå.

Anders Callert är auktoriserad revisor på Helsingborgs Ekonomi & Revision AB.