Trots sektorns stora ekonomiska betydelse, saknas fortfarande kompletterande normgivning för bostadsrättsföreningar. När K-regelverken blir tvingande riskerar en stor sektor att stå utan vägledning, skriver Erik Davidsson, Jörgen Götehed och Niklas Holmström.
Då K2-regelverket inte är anpassat till majoriteten av mindre ekonomiska föreningar, blir K3–regelverket sannolikt huvudalternativet för bostadsrättsföreningar i Sverige, trots att inte en enda når upp till de aktuella gränsvärdena.
En bostadsrättsförening har två parallella instrument för att åstadkomma ett jämt avgiftsuttag och undvika kraftiga avgiftshöjningar vid återinvesteringar; avskrivningar och avsättning till underhållsfond. Föreningen är skyldig att beakta båda regelverken, det vill säga att göra både avskrivningar och avsättningar till underhållsfond. Dessa skapar tillsammans medel för framtida återanskaffningar, men skiljer sig i redovisningshänseende då den ena utgör en kostnad och den andra är en resultatdisposition. I ett förvaltningsperspektiv är det dock summan av de två som ska bedömas vara tillräcklig, för att täcka en tänkt förbrukning och tillgodose behovet av framtida återanskaffning.
Frågan om samverkan mellan avskrivningar och underhållsavsättningar behöver hanteras i både redovisnings- och förvaltningshänseende. Förståelsen för den ömsesidiga samverkan är begränsad och har hittills inte tilldragit sig normgivarens intresse. Då är det inte heller lätt för en lekman att förstå innebörden.
Ett förenklat scenario kan innebära att de bostadsrättsföreningar som tillämpar K2 kommer att försöka göra obefintliga avskrivningar och låta behovet av avgiftsuttag för framtida återinvesteringar täckas av avsättningar till underhållsfonden. När det är dags för en åtgärd belastar den resultatet och möts av uttag från underhållsfonden. För de bostadsrättsföreningar som tillämpar K3 sker minimala avsättningar till underhållsfonden och i stället föreligger en avskrivningsplan som tillgodoser kravet på tillräckliga avgifter för framtida återinvesteringar. Den tänkta samverkan mellan två parallella instrument blir mindre transparent och innebörden blir mer svårbegriplig, beroende på val av K-regelverk.
Inför övergången till obligatorisk tillämpning av K-regelverken pågår diskussioner om olika komponenter för fastigheter i K3. En tillkommande komplikation för en bostadsrättsförening är hur man ska betrakta inre underhåll i lägenheterna. Vid upplåtelsen övergår ansvaret för det inre underhållet till bostadsrättsinnehavaren, men utgiften utgör fortsatt en del av avskrivningsunderlaget för byggnaden. Föreningen är med andra ord skyldig att göra avskrivningar på delar av byggnaden för vilka man inte längre har ansvar för återanskaffning/underhåll.
Vår bedömning är att det ur ett redovisningsperspektiv är rimligt att acceptera en lång nyttjandeperiod/avskrivningsplan för den del av byggnaden som föreningen inte har underhållsansvar för. På motsvarande sätt kan den/de delar som täcks av underhållsfonden skrivas av under lång tid, i princip parallellt med byggnadens stomme.
SABOs schablonmodell från 1990-talet indikerade en genomsnittlig nyttjandeperiod på drygt 50 år för ett flerfamiljshus. Sedan dess har fastighetsbranschen anammat avskrivningsprinciper där många fastighetsägare tillämpar nivåer runt en procent per år för hyresfastigheter. Parallellt har många bostadsrättsföreningar i nyproduktion (och ombildningar) tillämpat progressiva avskrivningsplaner. Med låga initiala avgifter underlättas försäljning (och upplåtelse) av bostadsrätter, men vanligen medför det större avgiftshöjningar inom några år.
Vilka nyttjandeperioder som blir praxis vid tillämpning av K3 återstår att se. Hur motsvarande normer ska anpassas för bostadsrättsföreningar, efter anpassning för inre underhåll och med en kombination av avskrivningar och underhållsavsättningar, är en väsentlig fråga där vägledning helt saknas. Vilken inverkan det får på avgifter och priser för bostadsrätter kan man bara spekulera om. Men det finns en uppenbar risk för att regelverken inte kommer att följas och att stora variationer uppkommer. Brist på riktlinjer kommer att medföra problem för olika intressenter och försätter även revisorn i en svår situation.
Erik Davidsson , Jörgen Götehed och Niklas Holmström arbetar på BoRevision med revision av bostadsrättsföreningar.