K2 i bostadsrättsföreningen

Jag sitter i styrelsen i en bostadsrättsförening och vi har valt att gå över till K2. Enligt våra rådgivare är det branschpraxis att skriva av byggnaden i 100–120 år efter att man gått in i K2. Det känns långt, stämmer det?

Det är årsredovisningslagen som reglerar att avskrivning ska ske. Enligt lagen ska en förening själv bestämma nyttjandeperioden på sin byggnad. Det går alltså inte att hänvisa till att andra skriver av på en viss tid. Det är byggnadens ålder, byggnadsteknik och liknande som ska utgöra en grund för hur lång nyttjandeperiod som ska tillämpas. Någon branschpraxis finns inte avseende längden på nyttjandeperioden, däremot kan det finnas förslag till avskrivningstider.

Övergången till K2 innebär inte att avskrivningstiden ändras så att avskrivningstiden automatiskt blir 100–120 år från den dag då föreningen går över till K2. Föreningen måste göra sin egen bedömning av återstående nyttjandeperiod.

Vad gör jag när värden höjer hyran?

Sedan tre år hyr vårt företag kontorslokaler med mycket centralt läge som vi betalar en ganska hög hyra för. Det finns inget särskilt avtalat om hur hyreshöjning ska ske utan vi har ett vanligt hyreskontrakt. Nu har vår hyresvärd skickat ett brev där hyran höjs med 40 procent från och med nästa månad. Vi tycker att det är helt orimligt, dels har vi inte budgeterat för detta dels är höjningen alldeles för stor, långt över marknadshyran i området. Vad kan vi göra? Får de höja hyran redan från och med nästa månad?

Såsom det verkat har ni ett hyresavtal som löper på obestämd tid. Det innebär att hyresavtalet har nio månaders uppsägningstid. Er hyresvärd måste, för att kunna teckna ett nytt hyreskontrakt med högre hyra, först säga upp ert nuvarande avtal. Detta med nio månaders uppsägningstid. Svaret är alltså att er hyresvärd inte får göra på det här sättet.

Vid uppsägningen ska er hyresvärd ange de förändrade hyresvillkoren som ska gälla efter att uppsägningstiden löpt ut. Hyresvärden ska också upplysa om att ni som hyresgäster kan hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Om hyran inte är förenlig med marknadshyran på orten när det nya avtalet träder ikraft anses hyran vara oskälig. Om så är fallet, och ni inte godtar de nya villkoren, kan ni antingen komma överens om en skälig hyra eller kräva ersättning för uppsägningen motsvarande en årshyra enligt det avtal som gällde vid uppsägningen.

Om hyresnämnden bedömer att den nya, höjda hyran är skälig har ni dock inte rätt till ersättning. Då kan ni bara välja mellan att godta de nya villkoren eller att flytta.

Vägledning för K2

Jag undrar hur man gör när man inte hittar svar på en viss fråga i det regelrverk man tillämpar. Alltså, om jag inte finner vägledning i K2-regelverket, kan jag i stället tillämpa valda delar av K3-regelverket?

Nej, K2 (eller K3) ska tillämpas i sin helhet. I BFNAR 2008:1 Årsredovisning i mindre aktiebolag, punkt 1.6 står det ”Är inte frågan reglerad i detta allmänna råd ska företaget söka vägledning i följande ordning:

a) Regler i detta allmänna råd som behandlar liknande frågor.

b) Grundläggande redovisningsprinciper enligt ÅRL 2 kap. 4§ och grundläggande principer enligt detta allmänna råd (se kapitel 2).”

Sen ska man komma ihåg att både K2 och K3 består av normer om hur årsredovisningslagen ska tillämpas. Så när det gäller de grundläggande principerna är vår åsikt att man mycket väl kan kika i K3 för att se vilken tolkning Bokföringsnämnden har gjort av de grundläggande principerna i K3.

Hur får jag kunderna att betala?

Mitt företag har problem med att några av våra kunder inte har betalat sina skulder till oss, trots att vi har skickat påminnelser till dem. Våra kunder är andra företag och vi har avtal med dem om betalningsdag. Vi anser oss ha uppfyllt vår del av avtalet och undrar därför hur vi ska få dem att betala sina skulder till oss?

Som du skriver har ni redan skickat en påminnelse till företagen. Det framgår dock inte om något av företagen har bestridit er fordran på något sätt. Det finns flera vägar att lösa problem med kunder som inte betalar sina skulder men det är ni som avgör hur ni ska göra, företrädesvis med hänsyn till hur stor er fordran är.

Relationen till kunden är i regel viktig, och ofta lönar det sig att föra en dialog med företaget. En rättslig process kan hindra en fortsatt god relation och då kan inkasso eller säljande av fordringar vara ett alternativ. Ibland är dock en rättslig process nödvändig.

Ett inkassoföretag har möjlighet att hjälpa er trycka på ett företag för att de ska betala er fordran. Om ni vill ha hjälp av inkasso måste dessa kopplas in innan det finns en eventuellt påbörjad domstolsprocess och/eller en ansökan hos Kronofogden. Det finns även företag som kan köpa upp alla era fordringar och driva in pengarna åt er.

Om ni vill föra processen på egen hand, utan hjälp från inkasso eller företag som köper era skulder, finns det även här flera vägar att ta.

Det går att vända sig till tingsrätten för att få fastställt att er fordran är korrekt och sedan få en fullgörelsetalan avseende deras betalning. Detta ska göras direkt om er kund bestridit fordran från början. Om förfallodagen har passerat för betalningen, om ni kan påvisa skulden genom förhandling och om skulden avser pengar kan ni ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden. Ni kan också välja att gå direkt till domstol.

När ni antingen fått en dom på betalningsskyldighet från domstol eller ett utslag från Kronofogden om betalningsskyldighet men fortfarande inte fått betalt för er fordran kan ni även ansöka om verkställighet hos Kronofogden. Kronofogden meddelar då kunden att de är skyldiga att betala skulden och om skulden då inte betalas görs en tillgångsundersökning som innebär att Kronofogden undersöker om det finns utmätningsbara tillgångar. Efter det kan Kronofogden besluta att utmätning ska ske för att få in pengar för er fordran. Om det tycks som att er fordran inte kommer att kunna betalas kan ni även ansöka hos tingsrätten om att försätta företaget i konkurs.

Sofia Wallebom, Clara Hamrén, Eva Törning