Trots att de kan ha stor privatekonomisk betydelse saknas närmare riktlinjer för vad årsredovisningar i bostadsrättsföreningar ska innehålla.
Årsredovisningen i en bostadsrättsförening, BRF, kan skilja sig en del från årsredovisning i aktiebolag. Ofta innehåller den betydligt mer information, men det är målgruppen och medlemmarnas avsikt med investeringen som är den stora skillnaden. Den som investerar i ett aktiebolag gör det ofta i ett spekulativt syfte för att få avkastning.
– Den som köper en andel i BRF kan förvisso göra det i spekulativt syfte, men de flesta tänker nog att de köper en bostad snarare än en andel i en förening.
Det påverkar kraven på innehållet i årsredovisningen, säger Per Lundfors som är auktoriserad revisor på Grant Thornton.
I praktiken skrivs årsredovisningen i en BRF främst för befintliga medlemmar, men en bärande funktion är också att en presumtiv medlem ska kunna läsa den för att förstå och jämföra ekonomin i olika föreningar. Därför är det viktigt att årsredovisningen innehåller relevant information. Så har inte alltid varit fallet, och i slutet av 2015 tillsatte regeringen en utredning för att stärka konsumentskyddet.
Det formella innehållet i en förvaltningsberättelse styrs av om föreningen väljer att redovisa enligt K3 eller K2, men en bra förvaltningsberättelse innehåller vanligtvis mycket mer än vad som krävs enligt redovisningsregelverken.
– En bra förvaltningsberättelse bör innehålla vissa punkter för att öka förståelsen och jämförbarheten: belåningsgrad, bindningstid på lånen, taxekostnader, rådande ränteläge, information om genomförda och kommande underhåll – det vi brukar kalla underhållsplan. Framför allt är det viktigt att klargöra vem som ska finansiera framtida underhåll – är det föreningen själv för att det finns medel sparade, är det banken genom lån eller är det medlemmarna genom upplåtelseavgifter eller höjda/extra årsavgifter?, säger Per Lundfors.
Hans kollega Eva Törning pekar på att det pågår en diskussion, om att vissa nyckeltal ska finnas i årsredovisningen.
– Då skulle det bli lättare att jämföra ekonomin i olika föreningar. En lägenhet av samma storlek i en förening utan lån skulle då, teoretiskt, ha ett högre värde än en lägenhet med samma utseende i en förening med stora lån. Det beror på att den blivande medlemmen då köper en andel i en mer förmögen förening där andelen är värd mer och föreningen har större möjlighet att med egna medel exempelvis möta framtida underhåll, säger hon.
Avskrivningar i BRF – närmare bestämt progressiva avskrivningar – är ett ämne som bidrog till en het debatt för ett par år sedan i samband med att
Bokföringsnämnden beslutade att förbjuda progressiva avskrivningar vid tillämpning av K2. Avskrivningar är lite förenklat den post i resultaträkningen som visar årets slitage av fastighetens anskaffningsvärde. Enligt K2 görs avskrivning på hela byggnaden som en enhet – där kostnadsförs underhållet löpande och bör täckas av en yttre underhållsfond. Enligt K3 ska föreningen göra avskrivningar per komponent, där komponenten utgör en del av byggnaden som förbrukas över annan tid än andra delar.
– Byggnadens stomme förslits till exempel långsammare än en fasad. Avskrivning görs på varje komponent för sig i K3. I teorin sker utbyte av exempelvis fasaden när den gamla fasaden är avskriven. Man utrangerar då den gamla fasaden och börjar skriva av den nya. Det går inte att utrangera något ur byggnadsvärdet enligt K2 eftersom byggnaden skrivs av som en enhet över hela nyttjandeperioden, säger Eva Törning.
När det gäller valet mellan K3 och K2 är det ytterst få föreningar som måste redovisa enligt K3. I stället är det föreningens informationsbehov och verksamhet som avgör om föreningen bör välja K2 eller K3.
– Jag skulle säga att en typisk K3-förening är en förening som står inför större underhållsarbeten. Ett exempel på en typisk K2-förening är en äldre men väl underhållen förening på Östermalm i Stockholm med låga bokförda värden, säger Per Lundfors.
Eva Törning framhåller att det från och med nästa år kommer att vara möjligt att använda ”K3 light” för de föreningar som frivilligt valt att redovisa enligt K3. Det innebär att alla upplysningar som i dag krävs av K3 och inte av lag, inte behöver tillämpas på de föreningar som frivilligt tillämpar K3.
– Detta påverkar dock inte de upplysningar vi beskriver ovan för att medlemmarna ska förstå föreningen, dess ekonomi och hur det kan påverka medlemmarnas privatekonomi. Det här är ju redan frivilligt för att tillfredsställa läsarens behov av information, säger hon.
Att anlita en kvalificerad revisor i en BRF är sällan ett krav utan gäller bara om föreningen är så stor att den måste välja K3 (ett större företag enligt årsredovisningslagen, ÅRL). I stället brukar det vara föreningens stadgar som styr. Men även för de föreningar som inte måste ha kvalificerad revisor enligt stadgar eller lag kan det vara en god idé att anlita en extern kvalificerad revisor för att öka tilltron till och tillförlitligheten i föreningens redovisning.
– Kom ihåg att en investering i en bostadsrättsförening för många är den största affären i livet och investeringen påverkar privatekonomin så det är viktigt att föreningens ekonomi är tillförlitlig, säger Eva Törning.
Lisa Bergman