Att fastigheter har komplicerade momsregler vet alla som sysslar med redovisning. De vet också vad en fastighet är.
Just nu. Men 1 januari förändras fastighetsbegreppet.
Det som länge bestämts i jordabalken ska i framtiden styras av en EU-förordning (1042/2013).
– Tanken är att vad som är en fastighet ska vara detsamma i alla 28 medlemsländer. I dag har varje land nationella regler som definierar begreppet fastighet, säger Emil Virhammar. Han är momsexpert på Svalner och förklarar att fastighetsbegreppet i EU:s momsdirektiv inte är närmare definierat, utan har kommit att definieras av EU-domstolen.
Enligt finansdepartementets nya förslag på förändringar i momslagen ska begreppet fastighet definieras som:
Varje bestämd del av jorden, på eller under dess yta, som det är möjligt att äga eller besitta.
Varje byggnad eller konstruktion som har fästs vid eller i marken, ovan eller under havsnivån, och som varken kan monteras ned eller flyttas med lätthet.
Varje föremål som har installerats och ingår som en integrerad del av en byggnad eller konstruktion och utan vilken byggnaden eller konstruktionen är ofullständig, exempelvis dörrar, fönster, tak, trappor och hissar.
Varje föremål, utrustning eller maskin som är varaktigt installerad i en byggnad eller konstruktion och som inte kan flyttas utan att byggnaden eller konstruktionen förstörs eller förändras.
De nya reglerna kommer att få följdeffekter, bedömer Emil Virhammar:
– Fastighetsbegreppet är så centralt i momslagstiftningen. Så det är klart att det får konsekvenser när man lämnar de svenska begreppen.
Blir det enklare?
– Alla nyheter av den här typen tar tid att implementera. Fastighetsbegreppet som vi känner det har decennier på nacken och det finns rättspraxis. Det finns visserligen praxis från EU-domstolen, som redan i dag påverkar vårt svenska fastighetsbegrepp, men inte alls så många avgöranden. Så till en början måste man många gånger göra en egen bedömning av om det är en fastighet eller inte.
– Men sedan kommer det naturligtvis att utarbetas praxis. Men helt klart kommer de nya reglerna att innebära mer jobb till oss konsulter och till revisorer.
Vilka företag kommer att påverkas av en ny momslag?
– Till en början bör inte de som löpande förvaltar och hyr ut kontorslokaler påverkas i någon större omfattning, säger Emil Virhammar.
Om det gäller upplåtelse av rum är det inga konstigheter.
– Däremot kommer ändringen av begreppet att påverka om utrustning ingår i uthyrningen. Men den frågan bedöms separat.
Emil Virhammar förklarar att det som tidigare setts som en del av fastighetsupplåtelsen kan komma att bedömas som lös egendom om egendomen går att flytta.
Företag som håller på med leasing av tillgångar kommer dock att påverkas mer direkt. Detsamma gäller företag som arbetar med byggnation och service av fastigheter i olika former. Fastighetsbegreppet styr om reglerna om omvänd byggmoms blir tillämpliga, säger han.
I finansdepartementets förslag föreslås vidare att begreppet verksamhetstillbehör försvinner och ersätts av begreppet ”maskiner och utrustning som har installerats varaktigt”. De kommer att utgöra del av fastighet, men ska jämkas som lös egendom.
Finansdepartement vill också att momslagens regler om tillhandahållande av gas, vatten, värme som utgör en del av upplåtelse av fastighet och är undantagna från moms försvinner.
Till skillnad från många andra förändringar av skattelagstiftningar handlar det inte om att få in mer pengar till statskassan. Däremot räknar regeringen med högre administrativa kostnader för Skatteverket och ett fåtal företag för att anpassa sig. ”I ett längre perspektiv medför den ökade harmoniseringen vinster för företagen i form av förenkling av tillämpningen”, skriver finansdepartementet.
Fastighetsmomsen är speciell och snårig. Vore det inte enklare med samma momsregler som i övrigt?
– Det är svårt. Moms är i grunden skatt på konsumtion. Mark och fast egendom är inte tänkta att konsumeras. Därför har lagstiftaren tyckt att dess tillgångar inte ska omfattas av moms.
Framförallt anses momsfriheten ha en positiv effekt på bostäder, eftersom hyrorna inte är momsbelagda. Den ideella sektorn uppskattar att hyror är momsfria, men det råder olika uppfattning bland olika aktörer på fastighetsmarknaden.
De flesta kommersiella fastighetsbolag som förvaltar lokaler kan tillämpa specialregler om frivillig skattskyldighet. De vill ofta ha momsade fastigheter eftersom de då kan göra avdrag för investeringsmoms. Dessa regler har funnits sedan 1979 och har utvecklats under åren. Men de kan fortfarande förbättras och förenklas.
Förändras momssatsen i nya momslagen?
– Nej, det är bara själva definitionen av fastighet som förändras.
Finansdepartementet, ”Ny definition av fastighetsbegreppet i mervärdesskattelagen”, januari 2016.
Fredrik Nejman