Allmän fastighetstaxering av lantbruksenheter 1998 – åsätts korrekta värden?

Allmän fastighetstaxering diskuteras ofta, bland annat i massmedia. Debatten är emellertid inte alltid byggd på gällande regler. Avsikten med denna artikel är därför att klara ut vissa begrepp och arbetsmetoder i nuvarande system i väntan på Fastighetstaxeringsutredningens utvärdering.

1 Inledning

Allmän fastighetstaxering (AFT) genomförs enligt en uppdelad turordning vart sjätte år, och 1998 var det dags för lantbruksenheter. Dessförinnan har småhus taxerats år 1996 och hyreshus- och industrienheter år 1994.

Efter AFT 96, men även i samband med AFT 98, har olika frågeställningar diskuterats, bl.a. i massmedia; Motsvarar taxeringsvärdet 75 % av marknadsvärdet? Finns det möjligheter till individuell anpassning av taxeringsvärdena? Vad ligger till grund för taxeringsvärdena? Debatten har dock inte alltid varit väl underbyggd med tillräckliga fakta.

I detta sammanhang kan nämnas att fastighetstaxeringen för närvarande är föremål för en utredning, Fastighetstaxeringsutredningen (Dir. 1997:36). I avvaktan på denna utredning, som skall vara klar vid utgången av år 1998, lämnas nedan i korthet en del fakta avseende AFT 98. Förhoppningsvis rätas en del frågetecken ut.

2 En teknisk lagstiftning – Finns det någon särskild ordning i regelverket?

Varje fastighet skall bli föremål för fastighetstaxering. Bestämmelser om fastighetstaxering finns i huvudsak i fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, och fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), FTF. Utöver dessa bestämmelser utfärdar Riksskatteverket och skattemyndigheterna de ytterligare verkställighetsföreskrifter och rekommendationer m.m. som är erforderliga. Det kan särskilt noteras att bestämmelserna i FTL och FTF är uppbyggda så att de olika momenten vid fastighetstaxeringen kronologiskt följer den formella ordning enligt vilken kapitel och paragrafer är uppställda.

Först skall egendomen således indelas i byggnadstyper (småhus, hyreshus, ekonomibyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad) och ägoslag (tomtmark, täktmark, åkermark, betesmark, skogsmark, skogsimpediment eller övrig mark). Sedan skall denna indelning ligga till grund för indelning i taxeringsenheter respektive i värderingsenheter, klassificering av värdefaktorer m.m. (jfr RR mål nr 481-1993). Härefter beräknas basvärde/taxeringsvärde enligt lagreglerade värderingsmodeller. Reglerna för indelning är uppbyggda med utgångspunkt i värderingstekniska bedömningar. Ofta kan det konstateras att det enbart genom att följa denna systematik leder till att svaren på olika frågor successivt faller på plats. Det är alltså viktigt att följa den formella gången från ax till limpa.

3 Hur definieras marknadsvärde?

Vid en AFT skall varje skattepliktig fastighet åsättas ett basvärde. Detta skall motsvara 75 % av ett marknadsvärde. Med marknadsvärde avses här det sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en försäljning på den allmänna marknaden. Vidare skall marknadsvärdet bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före det år då allmän fastighetstaxering sker, dvs. 1996 vid AFT 98.

I debatten har en sammanblandning ofta skett av begreppet ”marknadsvärde” och det som utgör en enskild prisnotering för en fastighet. Och det kan alltså åter konstateras att utgångspunkten är ett genomsnittligt prisläge. Med andra ord är det inte säkert att det pris som betalats för en viss fastighet återspeglar dess marknadsvärde. Däremot utgör det naturligtvis en ortsprisnotering bland andra.

Definitionen av marknadsvärde i FTL utgår från det genomsnittliga prisläget, och detta kan inte fastställas enbart med hjälp av en enskild ortsprisnotering. Det är ju väl känt att enskilda prisnoteringar för jämförbara fastigheter kan skilja sig åt enbart av det faktum att det är fråga om ”bra” respektive ”dåliga” affärer. Det är alltså en mix av sådan affärer som svarar mot definitionen av ”marknadsvärde”.

I detta sammanhang bör det även noteras att marknadsvärdet skall bygga på försäljningar på den allmänna marknaden. Härvid skall inte beaktas sådana försäljningar där det kan antas att ovidkommande omständigheter har inverkat på priset. Icke representativa försäljningar skall således gallras bort ur ortsprismaterialet när man kartlägger marknadsvärden. Som exempel på orena köp kan nämnas köp där relationerna mellan köpare och säljare kan föranleda misstanke om att försäljningen inte skett till högstbjudande, t.ex. släktköp.

4 Kan ett värdeutlåtande eller en avkastningskalkyl åberopas?

En fråga som ibland uppkommer är om det är fel på det åsatta basvärdet när ett värdeutlåtande eller en avkastningskalkyl för en enskild fastighet avviker från det marknadsvärde som legat till grund för fastighetstaxeringen. Delvis är frågan redan besvarad genom den ovan lämnade redogörelsen för vad som avses med 75 % av ett marknadsvärde, men för att sätta in frågan i sitt sammanhang måste det dessutom uppmärksammas att det finns en lagbundenhet till vissa värderingsmetoder och värderingsmodeller.

I FTL redovisas alltså de värderingsmetoder som får tillämpas för att bestämma marknadsvärdet, nämligen ortsprismetoden, avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. De värderingsmodeller som är författningsreglerade utgår från dessa metoder. Som regel skall värderingen därvid ske enligt ortsprismetoden. För taxeringen av lantbruksenheter och för förberedelserna för denna taxering är därför prisstatistiken av avgörande betydelse.

Den bundenhet som föreligger en viss värderingsmodell gör således att möjligheterna att utnyttja värdeutlåtande begränsas såvida de inte visar t.ex. en felaktig klassificering av någon värdefaktor som legat till grund för fastighetstaxeringen eller värdeinverkan av något säreget förhållande. Genom den koppling som finns till ortsprismetoden faller därför även avkastningskalkyler. Det kan alltså konstateras att någon renodlad avkastningsmetod för närvarande inte finns för fastighetstaxeringen. En sådan torde kräva att ett officiellt förräntningskrav fastställs.

5 Är underlaget till fastighetstaxeringen en ren tjänstemannaprodukt?

Underlaget till fastighetstaxeringen tas fram genom det omfattande förberedelsearbete som genomförs inför varje AFT. I detta ingår bl.a. en utvärdering och översyn av hur värderingsmodellerna fungerar. Vidare kartläggs prisstatistiken och vilka värdenivåer som gäller på olika håll i landet. Detta arbete har dokumenterats bl.a. på kartor med utritade geografiska områden, s.k. värdeområden, med värdenivåer, s.k. riktvärdeangivelser. För att kontrollera att 75 %-nivån uppnås genomförs även en provvärdering. All dokumentation avseende förberedelsearbetet inklusive provvärderingen finns hos Riksskatteverket och skattemyndigheterna. Det finns således förteckningar över samtliga köp som gallrats bort från respektive ingått i det underlag som legat till grund för bestämmande av värdenivåer inom olika värdeområden. Men utförs då detta arbete enbart av tjänstemän eller finns det någon insyn och lokalkännedom under arbetets gång?

Förberedelsearbetet inför AFT 98 har bedrivits centralt och regionalt av skatteförvaltningen. I organisationen för förberedelsearbetet har det ingått tjänstemän, sakkunniga på värdering samt lekmän på följande sätt.

Riksskatteverket som är ansvarigt för det centrala arbetet, har biträtts av Lantmäteriverket och Skogsstyrelsen. Lekmannainflytande och värderingsteknisk sakkunskap har tillgodosetts genom en referensgrupp och en expertgrupp.

I referensgruppen har ingått representanter för intresseorganisationer, värderingsteknisk expertis, skatteförvaltningen, Lantmäteriverket, Skogsstyrelsen och Statens jordbruksverk. Gruppens uppgift var att före beslut diskutera och lämna synpunkter på de förslag som lagts fram för gruppen. I expertgruppen har tjänstemän på Lantmäteriverket och Skogsstyrelsen samt andra sakkunniga på värdering ingått. Genom denna grupp har metodfrågor, frågor om köpeskillingsanalys och andra värderingsfrågor samordnats.

Skattemyndigheterna är ansvariga för det regionala förberedelsearbetet. Vid varje myndighet finns en kontaktperson som samordnar arbetet. Det värderingstekniska förberedelsearbetet har utförts av en utomstående värderingstekniskt sakkunnig (fastighetsvärderare) under ledning av kontaktpersonen. Vid varje skattemyndighet har det dessutom funnits en eller flera referensgrupper bestående av förtroendevalda ledamöter i skattenämnd. Referensgrupperna skulle under förberedelsearbetets gång lämna synpunkter.

Vidare har det funnits regionala arbetsgrupper som utfört granskning och gallring. I dessa grupper har det normalt ingått tjänstemän från den regionala skogsvårdsorganisationen, länsstyrelsens lantbruksenhet samt vid behov tjänstemän från lantmäterimyndighet. Arbetsgruppen biträddes av den värderingstekniskt sakkunnige, som även var föredragande.

6 Vilka ventiler finns för att ändra ett beräknat basvärde?

Det föreligger alltså en lagbundenhet till värderingsmodellerna. Denna lagbundenhet föreskriver att vissa fakta, s.k. värdefaktorer, skall bestämmas, och att värdena skall beräknas på grundval av dessa och de riktvärdeangivelser som rekommenderats för det värdeområde som fastigheten ligger i.

I huvudsak finns därför tre ventiler för att ändra ett beräknat värde. Dessa är kopplade till: 1. de riktvärdegrundande värdefaktorerna, 2. justering för säregna förhållanden och 3. värdenivån (riktvärdeangivelsen) för värdeområdet.

1. De riktvärdegrundande värdefaktorerna. Grundläggande för fastighetstaxeringen är att fastigheten är korrekt beskriven vad avser de värdefaktorer som särskilt skall anges. Som exempel kan nämnas att det för småhus på lantbruk särskilt skall anges storlek, ålder, standard, byggnadskategori, fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning. Samtliga av dessa faktorer utgör parametrar som påverkar vilket värde som åsätts. Om värdet på småhuset inte överensstämmer med vad som förväntats t.ex. i förhållande till hur gammalt huset är, bör en första kontroll ägnas åt de värdefaktorer som särskilt skall anges.

2. Justering för säregna förhållanden. Utöver de värdefaktorer som beaktas särskilt finns naturligtvis en mängd andra faktorer som kan påverka värdet. Dessa benämns i vissa fall ”säregna förhållanden”. Som exempel på sådana som berör lantbruk kan nämnas: naturreservat, byggnadsskador, kulturhistoriskt intressanta småhus, eftersatt underhåll, överloppsbyggnader etc. En förutsättning för att ett sådant förhållande skall anses vara säreget är att det inte är normalt inom värdeområdet och på så sätt redan har beaktats i riktvärdeangivelsen för området. Föreligger däremot ett säreget förhållande som påtagligt påverkar värdet kan detta justeras. Det blir då en fråga om att fastställa den värdeinverkan som det säregna förhållandet har.

3. Värdenivån (riktvärdeangivelsen) för värdeområdet. Förutom att kontrollera de särskilt angivna värdefaktorerna och om det föreligger några säregna förhållanden så kan frågorna ibland även riktas mot den riktvärdeangivelse som bestämts för det värdeområde som fastigheten tillhör. Det kan här nämnas att riktvärdeangivelserna utgör rekommendationer som kan prövas och alltså frångås om det visas att de inte är korrekta.

Denna modell har lagstiftaren medvetet valt mot bakgrund av att riktvärdeangivelser tas fram av värderingsteknisk expertis i samverkan med tjänstemän under insyn av lekmän. Det föreligger därför normalt en stark presumtion för att riktvärdeangivelserna är riktiga. Det kan dock inte uteslutas att en riktvärdeangivelse visar sig vara felaktigt beräknad eller att fastighetsägaren i något enstaka fall kan lägga fram en bättre prisstatistik för beräkning av taxeringsvärdena än som legat till grund för bestämmandet av riksvärdeangivelserna. I sådana fall bör man enligt departementschefen kunna frångå det värde som beräknats med utgångspunkt i riktvärdeangivelser (prop. 1979/80:40). Konkret innebär detta att det måste visas att det använda ortsprismaterialet varit missvisande.

7 Åsätts korrekta värden?

Ovan har en redogörelse lämnats för vissa grundläggande fakta om fastighetstaxeringen och det kan konstateras att bestämmelserna om fastighetstaxering ingår i ett sammanhållet och systematiskt regelverk med definierade metoder och modeller. Inom ramarna för taxeringen av en enskild fastighet finns möjlighet till prövning dels av huruvida korrekta fakta ligger till grund för taxeringen och om justering skall vidtas för säregna förhållanden, dels om det är korrekta riktvärdeangivelser som taxeringen utgått ifrån.

I detta sammanhang bör särskilt uppmärksammas att värderingsmodellerna till viss del är schabloniserade. Som exempel kan nämnas att en justering för säregna förhållanden inte vidtas om den understiger 50 000 kr. Detta ger ett visst uttryck för ambitionsnivån vid fastighetstaxeringen.

Huruvida de nuvarande reglerna på ett tillfredsställande sätt leder fram till taxeringsvärden som för enskilda fastigheter återspeglar marknadsvärdena är en uppgift för Fastighetstaxeringsutredningen att utreda. Det får alltså anstå till utgången av 1998 att få svar på frågan om det åsätts korrekta värden.

Andreas Adolphsson

Andreas Adolphsson är avdelningsdirektör vid Rättsavdelning 1, RSV. Han arbetar med materiella frågor avseende bl.a. fastighetstaxering.