I RÅ 2005 not. 57 behandlas frågan om riktvärdeangivelsen (nivåfaktorn för småhus och värdet för normaltomten) för kedjehus inom ett värdeområde i Malmö kommun har blivit för hög varigenom klagandenas fastighet fått ett för högt basvärde vid den allmänna fastighetstaxeringen av småhusenheter 1996.
Riktvärdeangivelsen, som beslutats av Skatteverket, är att betrakta som en icke bindande rekommendation. Referensmaterialet för det aktuella värdeområdet och underlaget för den beslutade riktvärdeangivelsen utgjordes av 35 fastighetsförsäljningar, varav två avsåg kedjehus, fyra radhus och resterande 29 försäljningar avsåg friliggande hus. Genomsnittligt B/K (basvärde/köpeskilling) för samtliga köp var 0,78. För friliggande hus var B/K 0,75, för radhus 0,90 och för kedjehus 1,02. Riktvärdeangivelsen för friliggande hus och kedjehus var densamma. För dessa två byggnadstyper sammantaget var B/K 0,78.
Klagandena menar att riktvärdeangivelsen för kedjehus skulle beräknas separat och utifrån de två försäljningar som skett av denna byggnadskategori. Detta skulle ha medfört att basvärdet för den aktuella fastigheten skulle sänkas från 740.000 till 600.000.
I ett till kammarrätten inhämtat yttrande angav Lantmäteriverket (LMV) att den beslutade riktvärdeangivelsen inte gett helt rättvisande basvärden för de småhus som klassificerats som kedjehus. LMV konstaterade att ett avvikande B/K-värde som grundar sig på endast två köp inte behöver vara ett uttryck för att nivåläggningen är felaktig, men menade samtidigt att de två provvärderingsobjekten avseende kedjehus inte tillmätts tillräckligt stor vikt vid den analys som värderingsteknikern gjort vid provvärderingen. LMV ansåg sig inte på säkra grunder kunna uttala sig om vad ”rätt” riktvärdeangivelse skulle vara, men lämnade en bedömning av en marknadsvärdenivå för kedjehus vilken indikerade en sänkning av nivåfaktorn från 4,80 till 4,20 och en sänkning av värdet för normaltomten från 225.000 till 160.000 kronor.
Skatteverket ansåg att det inte framkommit några skäl för att, med ledning av två försäljningar, frångå den rekommenderade riktvärdeangivelsen. Beslutad riktvärdeangivelse gav ett genomsnittligt B/K, avseende friliggande hus och kedjehus, för området på 0,78. Skatteverket hänvisade även till ett avgörande i Regeringsrätten, R 78 1:81, där det framgår att avvikelse från meddelad riktvärdeangivelse ”ej bör komma i fråga annat än om det klart framgår att tillämpningen av densamma leder till en väsentligt för hög eller låg taxering”.
Regeringsrätten konstaterade i sin dom att referensmaterialet vad avser friliggande hus är tillräckligt för nivåläggningen, men att underlaget för kedjehus och radhus är alltför begränsat. Regeringsrätten konstaterade vidare att det i rekommendationerna om riktvärdeangivelser vid 1996 års allmänna fastighetstaxering för Malmö kommun, med undantag för hamnområdet och vissa fritids- och koloniområden, endast förekommer ett område där kedjehus fått så låg nivåfaktor som den av LMV bedömda nivåfaktorn. Samtliga värdeområden inom Malmö kommun hade dessutom vid allmän fastighetstaxering 1996 åsatts samma riktvärdeangivelse för friliggande hus och kedjehus. Vid en samlad bedömning ansåg Regeringsrätten att det inte förelåg sådana brister i nivåläggningen att det borde föranleda en ändring av beslutad riktvärdeangivelse för området. Regeringsrätten avslog till följd av detta klagandens talan.
Av Regeringsrättens dom kan den slutsatsen dras att avgörande för rättens bedömning har varit att analyser inte enbart kan göras utifrån förutsättningar inom det aktuella värdeområdet. Jämförelser och bedömningar måste härvid även ske utifrån nivåläggning på aggregerad nivå, i det aktuella målet på kommunnivå.
Monica Haapaniemi